Koszt umowy deweloperskiej – ile wynosi i od czego zależy?

koszt zawarcia umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a to z perspektywy nabywcy nieruchomości oznacza pewien wydatek. Ile kosztuje umowa deweloperska i kto – deweloper czy kupujący – ponosi koszt jej sporządzenia?

Co składa się na koszt umowy deweloperskiej?

Aby odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje umowa deweloperska, w pierwszej kolejności warto poznać czynniki wpływające na koszt jej przygotowania. Należą do nich: taksa notarialna, wypisy aktu notarialnego, podatek VAT i opłata sądowa.

Główny koszt umowy deweloperskiej – taksa notarialna

Co składa się na koszt zawarcia umowy deweloperskiej? W największym stopniu wpływa na niego wynagrodzenie notariusza, czyli tzw. taksa notarialna. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ogranicza maksymalną wysokość tej opłaty – koszt notariusza (precyzując wysokość jego wynagrodzenia) jest uzależniony od ceny nieruchomości wskazanej w umowie deweloperskiej i wynosi przy cenie:

  1. do 3000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Ponieważ ceny wielu mieszkań zawierają się w przedziale przedstawionym w punkcie 5, to wynagrodzenie notariusza będzie wynosić około 2000-4700 zł. Koszt zawarcia umowy deweloperskiej można jednak obniżyć – rozporządzenie wskazuje maksymalne, a nie minimalne stawki. Jeżeli notariusz zaproponuje maksymalną stawkę, warto negocjować lub zwrócić się o przygotowanie oferty do innych kancelarii notarialnych.

Wypisy aktu notarialnego – kolejny koszt umowy deweloperskiej

Podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się nie tylko z koniecznością opłacenia pracy notariusza – zapłacić trzeba też za wypisy aktu notarialnego. To egzemplarze (poświadczone kopie) umowy. Najczęściej potrzebne są trzy lub cztery wypisy – po jednym dla stron umowy deweloperskiej (kupującego i firmy deweloperskiej), sądu wieczystoksięgowego i banku. Ile kosztuje przygotowanie wypisu aktu notarialnego? Maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę – tak wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Można zatem przyjąć, że sporządzenie jednego wypisu umowy wraz z załącznikami to koszt 100-200 zł.

Podatek VAT – następny koszt umowy deweloperskiej

Do taksy notarialnej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego notariusze doliczają podatek od towarów i usług, czyli VAT. Wysokość tego podatku wynosi 23% i jest to kolejny – obok wynagrodzenia notariusza i wypisów – koszt umowy deweloperskiej.

Opłata sądowa – ostatni koszt umowy deweloperskiej

Cena umowy deweloperskiej uwzględnia także opłatę sądową, którą trzeba zapłacić za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata jest stała – wynosi 200 zł. Oznacza to, że opłata jest niezależna od ceny nieruchomości. Pobierze ją notariusz, który jednocześnie skieruje odpowiedni wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?

Rodzaj opłat cząstkowych składających się na koszt przygotowania umowy deweloperskiej pozwala oszacować potencjalny wydatek. Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza? Warto to sprawdzić na przykładzie.

Przykład: Pani Anna chce kupić mieszkanie – umowa deweloperska dotyczy mieszkania o wartości 800 000 zł. Ile będzie kosztowało podpisanie umowy deweloperskiej? Wyliczenia są następujące:

  • taksa notarialna – 3970 zł (1010 zł + 2960 zł – czyli 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł);
  • wypisy aktu notarialnego – 240 zł (przy założeniu, że wypisy są 4, a każdy ma 10 stron);
  • podatek VAT od taksy notarialnej za zawarcie umowy deweloperskiej – 913,10 zł;
  • podatek VAT od taksy notarialnej za 4 wypisy aktu notarialnego – 55,20 zł;
  • opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej – 200 zł.

Podpisanie umowy deweloperskiej koszt łączny – 5378,30 zł. 

Co ważne, cena za przygotowanie umowy deweloperskiej nie obciąża jedynie kupującego.

Uwaga – powyższe wyliczenie stanowi jedynie przykład. Wysokość opłat notarialnych w konkretnej sprawie jest uzależniona przede wszystkim od ceny nieruchomości oraz liczby stron i wypisów aktu notarialnego.

Kto ponosi koszty umowy deweloperskiej?

Jak wynika z przykładu, u notariusza można zostawić nawet kilka tysięcy złotych. Ponieważ podpisanie aktu notarialnego często poprzedza jeszcze analiza umowy deweloperskiej, to każdego kupującego może ucieszyć wiadomość, że koszt sporządzenia umowy deweloperskiej obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę – płacą oni po połowie. Formalnie jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby to firma deweloperska przejęła na siebie większość kosztów (np. 75%). W drugą stronę jest to jednak zabronione.

Zdarza się, że nabywca po pewnym czasie wraca do kancelarii notarialnej, aby otrzymać dodatkowe wypisy aktu notarialnego. Za wypisy wydane w późniejszym terminie (nie podczas sporządzania umowy deweloperskiej) będzie on musiał zapłacić z własnej kieszeni – w tym przypadku podział nie będzie obowiązywał.

Podział kosztów pomiędzy dewelopera i nabywcę nie obowiązuje też w przypadku umowy przenoszącej własność (tzw. umowy przyrzeczonej), zawieranej po wybudowaniu i odbiorze nieruchomości. W tej umowie zapewne całość kosztów deweloper będzie chciał przerzucić na nabywcę – ani przepisy ustawy deweloperskiej, ani żadnego innego aktu prawnego nie stoją temu na przeszkodzie.

Jaki jest koszt rozwiązania umowy deweloperskiej?

Dokładne sprawdzenie firmy deweloperskiej czy analiza umowy kupna-sprzedaży mają na celu ograniczenie ryzyka. Niestety, niekiedy sytuacje losowe powodują, że nabywca nieruchomości rozważa rezygnację z umowy deweloperskiej. Wówczas też pojawia się pytanie, ile kosztuje rozwiązanie umowy deweloperskiej. Jak brzmi odpowiedź?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umożliwia kupującemu nieruchomość odstąpienie od umowy deweloperskiej. Jest to możliwe w określonych przypadkach – m.in. gdy:

  • umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów;
  • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami przedstawionymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
  • firma deweloperska nie dostarczyła prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Jeżeli nabywca nieruchomości powoła się na przesłankę z art. 43 ust. 1 ustawy, to odstąpienie od umowy deweloperskiej nie będzie się dla niego wiązało z żadnym wydatkiem. Co jednak w sytuacji, gdy kupujący po prostu się rozmyślił? Rozwiązanie umowy deweloperskiej będzie wymagało porozumienia się z firmą deweloperską i może to oznaczać spory koszt – deweloper może zażądać za to zapłaty. Alternatywą może być cesja umowy deweloperskiej.

Aby doszło do cesji umowy deweloperskiej, zgodę na nią musi wyrazić deweloper. Może to jednak zrobić już w umowie deweloperskiej – wystarczy zadbać o to, aby pojawił się w niej odpowiedni zapis. Takie rozwiązanie jest korzystne, bo pozwala zaoszczędzić sporo czasu, który w innym przypadku trzeba byłoby przeznaczyć na uzyskanie od dewelopera zgody na cesję.

Zobacz również.

Konkretnie i na temat.

Rynek deweloperski rozrasta się na wielu polach – inwestycyjnym, firmowym, konsumenckim. Za zmianami rynkowymi idą również zmiany legislacyjne, które każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien śledzić.

Zapraszam do mojego bloga, gdzie opiszę wszystkie te zmiany konkretnie i na temat.

Zobacz wszystkie

koszt zawarcia umowy deweloperskiej

09.01.2024

Koszt umowy deweloperskiej – ile wynosi i od czego zależy?

Samo zawarcie umowy deweloperskiej to już wydatek i nie chodzi tutaj o cenę nieruchomości. Jakie są koszty umowy deweloperskiej?
mężczyzna wylicza operat szacunkowy

19.12.2023

Operat szacunkowy – co to jest i ile kosztuje?

Będąc właścicielem nieruchomości, który planuje przekazać do niej prawa na przykład poprzez sprzedaż, lub gdy planujemy zakup nieruchomości i ubiegamy się o kredyt hipoteczny, niezbędny...
jak znaleźć działkę po numerze

05.12.2023

Jak znaleźć działkę po numerze? Poznaj praktyczny poradnik

Kiedy właściciel działki decyduje się na jej sprzedaż, podejmuje szereg działań mających na celu przyciągnięcie potencjalnych kupców. Zazwyczaj umieszcza on ogłoszenie na popularnych portalach nieruchomości,...
Pełne zaufanie.
Profesjonalna współpraca.
1800
przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych
15 lat
doświadczenia w dbaniu o bezpieczeństwo prawne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
ponad 1.2 mld zł
wartość wszystkich transakcji dokonanych przez klientów
Masz pytania?
Proszę o kontakt.

Napisz do mnie
Odpowiem niezwłocznie.