Artykuły / Dla deweloperów.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów po raz kolejny podejmuje próbę przygotowania propozycji nowelizacji przepisów ustawy deweloperskiej. Głównym jej celem jest podniesienie istniejącego poziomu ochrony nabywców mieszkań i domów, głównie poprzez lepsze zabezpieczenie ich wpłat na wypadek upadłości dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Istotną nowością ma być utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.   Nowa ustawa deweloperska UOKiK pracuje nad nowelizacją przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od kilku lat (zobacz np. informacje z 2015 roku). Poprzednia propozycja, przedstawiona w połowie 2018 r., spotkała się z powszechną krytyką. Głównym powodem niezadowolenia środowiska deweloperskiego oraz innych uczestników rynku była chęć likwidacji możliwości stosowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, z których deweloperzy obecnie korzystają w prawie 90% inwestycji.

Prezes UOKiK nałożył karę finansową na dewelopera, który w prospekcie informacyjnym nie podał informacji o budowie centrum logistycznego w odległości kilkudziesięciu metrów od swojego przedsięwzięcia deweloperskiego.  

Budynki wielorodzinne najczęściej posiadają podziemną halę garażową z miejscami postojowymi dla samochodów i komórkami lokatorskimi. Z prawnego punktu widzenia hala garażowa może być zarówno częścią nieruchomości wspólnej - tak samo jak części budynków poza lokalami czy teren dookoła nich - albo osobnym lokalem niemieszkalnym. O wyborze rozwiązania decyduje deweloper. Oba mają swoje wady i zalety, o których warto wiedzieć. Jakie są różnice pomiędzy halą garażową będącą częścią nieruchomości wspólnej a samodzielnym lokalem niemieszkalnym? Pierwsza to zasady ponoszenia kosztów utrzymania. Gdy hala stanowi część nieruchomości wspólnej koszty jej utrzymania (także remontów) pokrywają wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej – także, gdy nie dysponują miejscami postojowymi. W przypadku samodzielnego lokalu koszty dzielone są jedynie pomiędzy współwłaścicieli hali, którymi są osoby mające prawo korzystania z miejsc postojowych.

Przed dwoma laty - na początku 2016 r. - przedstawiłem wyniki autorskiego badania statystycznego obrazującego popularność stosowania przez deweloperów otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, jak również odsetek przedsięwzięć deweloperskich, gdzie wpłaty nabywców nie są w żaden sposób zabezpieczane z uwagi na możliwość oferowaną przez art. 37 ustawy deweloperskiej (rozpoczęcie sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego przed 29 kwietnia 2012 r.). Warto zobaczyć jaka zamiana zaszła w tym zakresie na przestrzeni 2 lat.  

Często zdarza się, że powierzchnia mieszkania ustalona w wyniku obmiarów powykonawczych różni się od tej, która była przewidziana w projekcie budowlanym i wpisana została do umowy deweloperskiej jako podstawa ustalenia ceny. Różnica taka jest nie do uniknięcia biorąc pod uwagę specyfikę technologiczną procesu budowlanego. Jednak w przypadku różnicy na niekorzyść nabywcy (zmniejszenia powierzchni), deweloper powinien rozliczyć z nabywcą powstałą nadpłatę. Tę zasadę potwierdził niedawno Sąd Apelacyjny w Warszawie.  

Ciągnąca się od prawie 2 lat sprawa upadłości banku spółdzielczego z Wołomina (SK Banku), który prowadził zamknięty rachunek powierniczy dla jednego z mazowieckich deweloperów, ma szanse na finał, który będzie szczęśliwy dla nabywców (przyszłych właścicieli) wybudowanych przez dewelopera mieszkań.