Artykuły.

Po roku od przedstawienia przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wstępnych założeń dotyczących nowelizacji przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej) oraz po zawieszeniu prac w tym zakresie w związku z upływem kadencji parlamentu, projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej został ponownie wpisany do kalendarza prac Rady Ministrów. Oznacza to kontynuację prac nad zmianami w tej ustawie przez obecny rząd i parlament.

W podpisanej umowie deweloperskiej musi zostać określona powierzchnia mieszkania albo domu, który stanowi przedmiot umowy. Najczęściej jednak po zakończeniu budowy okazuje się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa obmierzona według odpowiedniej normy budowlanej różni się od tej przewidzianej w umowie. Czy jeśli powierzchnia jest mniejsza niż zadeklarowana w umowie, nabywcy należy się zwrot różnicy?

Klienci deweloperów dzielą się na dwie kategorie. Ci pierwsi podpisują umowę otrzymaną od dewelopera często bez zmrużenia oka czy nawet refleksji nad potencjalnymi skutkami jej podpisania. Drudzy - próbują wywalczyć jak najwięcej dla siebie, traktując przygotowaną przez dewelopera umowę tylko jako punkt wyjścia do dalszych rozmów. I jedni i drudzy stają się później właścicielami mieszkania albo domu. Ci drudzy jednak odnoszą z całej transakcji większe korzyści.

Kupując nowy towar liczymy na jego niezawodność i długotrwałość. Nie inaczej jest przy zakupie nowego mieszkania albo domu, kiedy to wielu nabywców zwraca uwagę na zasady odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości, próbując w ten sposób przygotować się na "niespodzianki", które mogą się ujawnić za jakiś czas. W jaki sposób i za co odpowiada deweloper wobec nabywców?

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.

Napisał do mnie Pan Mariusz, który ma problem podobny do wielu innych osób zamierzających kupić nowe mieszkanie albo dom: "Chciałbym podpisać umowę deweloperską i kupić mieszkanie, jednak nie wiem czy dostanę w banku kredyt na jego zakup. Z kolei bank chce ode mnie podpisanej umowy, gdyż inaczej nie rozpatrzy mojego wniosku kredytowego. Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, gdy podpiszę umowę deweloperską, ale nie dostanę kredytu? Nie będzie mnie przecież stać na zakup mieszkania."

W takiej sytuacji znajdują się często osoby, które zdecydowały się na podpisanie umowy z deweloperem. Po podjęciu decyzji o wyborze lokalizacji i dewelopera, nabywca podpisał umowę deweloperską dotyczącą zakupu przyszłego mieszkania. Budowa jeszcze trwa, a do zawarcia umowy przenoszącej własność zostało sporo czasu. Nabywca jednak zmienił zdanie i chciałby się wycofać z zakupu. Czy są na to szanse? Osoby zastanawiające się nad rozwiązaniem umowy deweloperskiej w związku z epidemią koronawirusa w Polsce powinny przeczytać ten artykuł: Koronawirus a umowa deweloperska - częste pytania i konkretne odpowiedzi  

W treściach wielu umów deweloperskich oraz umów przenoszących własność mieszkania na nabywcę odnaleźć można postanowienie, w którym nabywca - jak współwłaściciel tzw. części wspólnych (m.in. elewacji i dachów budynków) - zgadza się na zamieszczenie przez dewelopera jego logo. Reklama dewelopera w postaci szyldu, neonu czy innej konstrukcji pozostaje później na długie lata. Staje się wówczas nierzadko wątpliwą ozdobą albo nawet problemem dla mieszkańców.

25 grudnia 2014 r. wchodzą w życie przepisy ustawy o prawach konsumenta. Jej przepisy zasadniczo nie dotyczą umów zawieranych z deweloperami i dotyczących nabycia nieruchomości. Niezależnie od tego, przepisy tej ustawy dość poważnie modyfikują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące sprzedaży. Między innymi wydłużają okres rękojmi za wady nieruchomości. A to z kolei dotyczy sytuacji nabywców mieszkań i domów od deweloperów.

Padła pierwsza konkretna deklaracja dotycząca przygotowania nowelizacji przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawiając w Sejmie informację rządu na temat oceny 2 lat obowiązywania tzw. ustawy deweloperskiej stwierdziła, że ustawa nie jest doskonała i - zdaniem rządu oraz UOKiK - potrzebne jest wprowadzenie do niej zmian.