Artykuły.

9 października 2016 r. weszła w życie nowa ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Przynosi ona ważną zmianę dla osób kupujących mieszkania od dewelopera i wpłacających pieniądze w trakcie trwania budowy na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jednymi z popularnych nieruchomości kupowanych od mniejszych deweloperów są domki - wolnostojące (tzw. jednorodzinne), bliźniaki albo w zabudowie szeregowej. Tego typu inwestycje swym charakterem różnią się nieco od mieszkań kupowanych w  budynkach wielorodzinnych. Inna jest ich specyfika, a co za tym idzie - na inne kwestie należałoby zwrócić uwagę przygotowując się do zakupu takich nieruchomości.

1 lipca 2016 r. weszła w życie zmiana przepisów m.in. Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo o notariacie, która umożliwia notariuszom składanie wniosków o wpis do ksiąg wieczystych także w formie elektronicznej. Zmiana ta dotyczy także nabywców podpisujących umowy deweloperskie, niektóre przedwstępne oraz umowy przenoszące własność nieruchomości.

Napisała do mnie Czytelniczka, która została zaskoczona planami dewelopera dotyczącymi realizowanej inwestycji. Pani Magda podpisała umowę deweloperską dotyczącą apartamentu na ostatnim piętrze w budynku, z którego roztaczać miał się piękny widok na okolicę. Po pewnym czasie, gdy budowa byłą już na ukończeniu, okazało się, że ostatnie piętro budynku realizowanego w ramach tej samej inwestycji będzie przesłaniać perspektywę z jej okien. Czy na tej podstawie można wycofać się z umowy?

Mając na co dzień do czynienia z umowami deweloperskimi przesyłanymi do sprawdzenia przez nabywców w ramach Indywidualnej analizy umów, mogę pokusić się o dokonanie pewnych uogólnień, obrazujących jak - w przybliżeniu i zaokrągleniu oczywiście - wygląda aktualna praktyka dotycząca umów deweloperskich w Polsce.

Po roku od przedstawienia przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wstępnych założeń dotyczących nowelizacji przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej) oraz po zawieszeniu prac w tym zakresie w związku z upływem kadencji parlamentu, projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej został ponownie wpisany do kalendarza prac Rady Ministrów. Oznacza to kontynuację prac nad zmianami w tej ustawie przez obecny rząd i parlament.

W podpisanej umowie deweloperskiej musi zostać określona powierzchnia mieszkania albo domu, który stanowi przedmiot umowy. Najczęściej jednak po zakończeniu budowy okazuje się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa obmierzona według odpowiedniej normy budowlanej różni się od tej przewidzianej w umowie. Czy jeśli powierzchnia jest mniejsza niż zadeklarowana w umowie, nabywcy należy się zwrot różnicy?

Klienci deweloperów dzielą się na dwie kategorie. Ci pierwsi podpisują umowę otrzymaną od dewelopera często bez zmrużenia oka czy nawet refleksji nad potencjalnymi skutkami jej podpisania. Drudzy - próbują wywalczyć jak najwięcej dla siebie, traktując przygotowaną przez dewelopera umowę tylko jako punkt wyjścia do dalszych rozmów. I jedni i drudzy stają się później właścicielami mieszkania albo domu. Ci drudzy jednak odnoszą z całej transakcji większe korzyści.

Kupując nowy towar liczymy na jego niezawodność i długotrwałość. Nie inaczej jest przy zakupie nowego mieszkania albo domu, kiedy to wielu nabywców zwraca uwagę na zasady odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości, próbując w ten sposób przygotować się na "niespodzianki", które mogą się ujawnić za jakiś czas. W jaki sposób i za co odpowiada deweloper wobec nabywców?

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.