Artykuły.

Kupując nowy towar liczymy na jego niezawodność i długotrwałość. Nie inaczej jest przy zakupie nowego mieszkania albo domu, kiedy to wielu nabywców zwraca uwagę na zasady odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości, próbując w ten sposób przygotować się na "niespodzianki", które mogą się ujawnić za jakiś czas. W jaki sposób i za co odpowiada deweloper wobec nabywców?

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.

Napisał do mnie Pan Mariusz, który ma problem podobny do wielu innych osób zamierzających kupić nowe mieszkanie albo dom: "Chciałbym podpisać umowę deweloperską i kupić mieszkanie, jednak nie wiem czy dostanę w banku kredyt na jego zakup. Z kolei bank chce ode mnie podpisanej umowy, gdyż inaczej nie rozpatrzy mojego wniosku kredytowego. Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, gdy podpiszę umowę deweloperską, ale nie dostanę kredytu? Nie będzie mnie przecież stać na zakup mieszkania."

W takiej sytuacji znajdują się często osoby, które zdecydowały się na podpisanie umowy z deweloperem. Po podjęciu decyzji o wyborze lokalizacji i dewelopera, nabywca podpisał umowę deweloperską dotyczącą zakupu przyszłego mieszkania. Budowa jeszcze trwa, a do zawarcia umowy przenoszącej własność zostało sporo czasu. Nabywca jednak zmienił zdanie i chciałby się wycofać z zakupu. Czy są na to szanse? Osoby zastanawiające się nad rozwiązaniem umowy deweloperskiej w związku z epidemią koronawirusa w Polsce powinny przeczytać ten artykuł: Koronawirus a umowa deweloperska - częste pytania i konkretne odpowiedzi  

W treściach wielu umów deweloperskich oraz umów przenoszących własność mieszkania na nabywcę odnaleźć można postanowienie, w którym nabywca - jak współwłaściciel tzw. części wspólnych (m.in. elewacji i dachów budynków) - zgadza się na zamieszczenie przez dewelopera jego logo. Reklama dewelopera w postaci szyldu, neonu czy innej konstrukcji pozostaje później na długie lata. Staje się wówczas nierzadko wątpliwą ozdobą albo nawet problemem dla mieszkańców.

25 grudnia 2014 r. wchodzą w życie przepisy ustawy o prawach konsumenta. Jej przepisy zasadniczo nie dotyczą umów zawieranych z deweloperami i dotyczących nabycia nieruchomości. Niezależnie od tego, przepisy tej ustawy dość poważnie modyfikują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące sprzedaży. Między innymi wydłużają okres rękojmi za wady nieruchomości. A to z kolei dotyczy sytuacji nabywców mieszkań i domów od deweloperów.

Padła pierwsza konkretna deklaracja dotycząca przygotowania nowelizacji przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawiając w Sejmie informację rządu na temat oceny 2 lat obowiązywania tzw. ustawy deweloperskiej stwierdziła, że ustawa nie jest doskonała i - zdaniem rządu oraz UOKiK - potrzebne jest wprowadzenie do niej zmian.

Odbiór lokalu albo domu jednorodzinnego jest krokiem poprzedzającym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, którego dokonanie jest możliwe po formalnym zakończeniu budowy. Niekiedy jednak nastawienie nabywcy jest tak złe, że odmawia on dokonania odbioru.

Począwszy od połowy 2012 r. systematycznie przy coraz większej liczbie inwestycji deweloperskich i w związanych z nimi umowach deweloperskich stosowany jest otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W ten sposób, a nie gotówką czy na zwykłe konto dewelopera nabywcy są zobowiązani uiszczać kolejne wpłaty części ceny za nieruchomość. Na ile jest to rozwiązanie konieczne, jakie wiążą się z nim koszty, a jakie posiada wady i zalety?

Na etapie finalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę stałym elementem umowy deweloperskiej jest odbiór nieruchomości. Na czym on polega i jakie ma znaczenie?