Artykuły.

Zapowiadana od końca 2014 r. dość poważna nowelizacja przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie nastąpi w najbliższych miesiącach. Na pewno za to 1 stycznia 2016 r. wejdą w życie przepisy nowelizujące tzw. ustawę deweloperską w mniejszym stopniu.

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.   O co chodzi? Spór na tym tle trwa od lat, sięga jeszcze czasów sprzed wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Zresztą przepisy ustawy w żaden sposób się do tej kwestii nie odniosły. UOKiK od dawna stoi na stanowisku, że jakakolwiek różnica pomiędzy powierzchnią przewidzianą w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywiście wykonaną stanowi nienależyte wykonanie umowy i uprawnia nawet nabywcę do odstąpienia od umowy. Jednocześnie jako tzw. niedozwolone postanowienia umowne UOKiK traktuje postanowienia dopuszczające tolerancję w powierzchni na jakimkolwiek poziomie, bez względu na to czy wywołują konieczność korekty wysokości ceny czy nie. Stanowisko Urzędu w tej sprawie od lat jest konsekwentne i nieprzejednane. Nawiasem mówiąc w praktyce bardzo niewielka, wręcz śladowa grupa klientów deweloperów decydowała się na odstępowanie od umów z uwagi na różnice w powierzchni (według danych UOKiK za lata 2011-2013 było to dokładnie 7 przypadków).

Napisał do mnie Pan Mariusz, który ma problem podobny do wielu innych osób zamierzających kupić nowe mieszkanie albo dom: "Chciałbym podpisać umowę deweloperską i kupić mieszkanie, jednak nie wiem czy dostanę w banku kredyt na jego zakup. Z kolei bank chce ode mnie podpisanej umowy, gdyż inaczej nie rozpatrzy mojego wniosku kredytowego. Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, gdy podpiszę umowę deweloperską, ale nie dostanę kredytu? Nie będzie mnie przecież stać na zakup mieszkania."   Sytuacja, o której pisze Pan Mariusz, jest typowa. Składając a banku wniosek o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, bank chce mieć pewność, że decyzja o zakupie mieszkania została rzeczywiście podjęta, a pieniądze udzielone w ramach kredytu nabywcy przeznaczone zostaną na sfinansowanie zakupu. Dlatego banki wymagają, aby pierwszym krokiem nabywcy było podpisanie umowy z deweloperem. Dopiero później bank weźmie się za rozpatrzenie wniosku i ewentualne udzielenie kredytu. I chociaż wstępnie można określić, czy dany nabywca otrzyma w banku kredyt czy nie, całkowitej pewności nie ma aż do ostatecznej decyzji i podpisania umowy kredytu. W jaki sposób zabezpieczyć się przed sytuacją, w której podpisujemy umowę z deweloperem, a bank nie udzieli nam kredytu? Przecież zawartej umowy tak po prostu nie zerwiemy bez przykrych konsekwencji. Jak ich zatem uniknąć?

17 kwietnia 2015 r. na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego odbyła się konferencja "Działalność deweloperska w praktyce obrotu gospodarczego". W trakcie konferencji wystąpienia i dyskusje koncentrowały się wokół trzech zagadnień: problemów stosowania ustawy deweloperskiej, przepisów regulujących upadłość deweloperów oraz zapowiedzianej nowelizacji przepisów ustawy deweloperskiej.