ikona kontaktu

Czy rynek nie mógłby sobie poradzić bez ustawy deweloperskiej?.

Powrót
08.11.2012 | Artykuły
Share Button
Czy rynek nie mógłby sobie poradzić bez ustawy deweloperskiej?
Share Button
Wiele osób zapewne zadaje sobie pytanie po co została uchwalona ustawa deweloperska i czy kwestie dotyczące umów deweloperskich nie mogłyby nadal podlegać zasadom takim jak przed 2012 rokiem? Czy jest naprawdę niezbędna czy też stanowi wymysł bez którego rynek mógłby dalej dobrze funkcjonować? Wreszcie, dlaczego w ten sposób tak dotkliwie zostaje ograniczona swoboda gospodarcza?

Odpowiedzi na te i podobne pytania zależały będą od tzw. punktu siedzenia. Największymi przeciwnikami ustawy są deweloperzy. Jej zwolennikami – nabywcy i środowiska konsumenckie. Podstawowym celem ustawy deweloperskiej – widać to już w jej tytule – jest ochrona interesów nabywców, którzy zawierają umowy z deweloperami. Czemu nabywca sam się nie ochroni? Bo nie może. Dlaczego? Nabywcy i w stanie prawnym przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej mieli prawne możliwości, aby w podobny sposób jak czynią to przepisy ustawy zabezpieczyć się przed konsekwencjami niewykonania umowy przez dewelopera i stratą pieniędzy. Problem leżał jednak w sytuacji rynkowej. Deweloperom brakowało elastyczności, nie byli skłonni do ustępstw w zaproponowanych przez nich treściach umów. Do tego nabywcy najczęściej nie byli świadomi zagrożeń jakie czyhają na nich pomiędzy paragrafami umów deweloperskich. W konsekwencji nie było warunków ku temu, aby zabezpieczyć nabywców na wypadek kłopotów finansowych deweloperów czy ich nieuczciwości.

 

Przepisy ustawy deweloperskiej mają zatem charakter ochronny względem słabszej grupy, jaką stanowią nabywcy. Podobny wydźwięk mają inne przepisy prawa, jak ustawy regulujące udzielanie kredytów przez banki, zawieranie umów turystycznych z biurami podróży czy tzw. sprzedaż na odległość (np. zakupy internetowe). Wreszcie taką samą funkcję w stosunkach pracodawca-pracownik pełnią przepisy prawa pracy. Gdyby ich nie było, to jak by wyglądały współczesne standardy pracy? Urlop wypoczynkowy? Płaca minimalna? Chorobowe? Bezpieczne i higieniczne warunki pracy? Jak ktoś nie ma wyobraźni, proponuję obejrzeć „Ziemię obiecaną” w reżyserii Andrzeja Wajdy i zobaczyć jak pracowało się w fabrykach łódzkich przełomu XIX i XX wieku. Nie chodzi o to, że wtedy nie było komputerów na biurkach, tylko że nie było wówczas przepisów chroniących pracowników i zapewniających standardy, jakie mamy dzisiaj.

Są zwolennicy i przeciwnicy takich rozwiązań i mam tu na myśli zarówno przepisy prawa pracy, jak i inne – w tym ustawę deweloperską – które na siłę próbują wdrażać rozwiązania chroniące jednych przed innymi. Przeciwnicy argumentują przy tym, że to ograniczenie swobody, samoregulacji rynku, że podraża koszty pracy, sprzyja „pracy na czarno” i jest mało elastyczne. Podobne zarzuty można postawić ustawie deweloperskiej. Jej konsekwencją są trochę wyższe koszty zawarcia umowy przez nabywcę, wliczone częściowo w koszt 1 m2 nabywanej nieruchomości, w porównaniu do sytuacji przed 2012 rokiem. Nie ma jednak co przesadzać, gdyż jak popatrzymy na ceny mieszkań w perspektywie na przykład lat 2010-2013, to trudno będzie dostrzec wyraźna “zwyżkę” spowodowaną wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Byliby zapewne tacy, którzy woleliby zrezygnować z dodatkowej ochrony, gdyby nieruchomość była tańsza. Jednak ustawa nie przewiduje takiego rozwiązania. Jej ochrona jest zatem obowiązkowa, tak jak przepisy prawa pracy czy obowiązkowe OC kierujących samochodami.

Dlaczego? Gdyby ochrona byłaby fakultatywna, nic by się dla nabywców nie zmieniło. Kuszeni niższą ceną, zapewne nie decydowaliby się na dopłacenie kilku procent tylko dlatego, żeby zmniejszyć ryzyko nieodzyskania pieniędzy. Przecież ich deweloper jest znany w całym mieście, działa od kilku lat. Poza tym nic nie wskazuje, żeby miał ogłosić upadłość… „A poza tym jakie ryzyko?”

Jak jest dobrze, to jest dobrze i nikt się nie przejmuje tym, co mogłoby być. Problemy i pretensje do całego świata – rzadko do swojej naiwności – ludzie przejawiają dopiero, gdy coś nie idzie zgodnie z ich wyobrażeniem. Znając tę zależność prawo na różnych polach ingeruje w swobodę wyboru ludzi, zmuszając ich do wdrożenia (i opłacenia) obowiązkowej ochrony. Można doszukiwać się tu spisku i  dbania o interesy tych, którzy tę ochronę mają zapewnić (najczęściej instytucje finansowe). Można również wskazać, że – sumując wady i zalety takiej „przymusowej ochrony” – więcej jest korzyści takiego rozwiązania. Tak jest w przypadku gromadzenia środków na emeryturę w II filarze (państwo zmusza nas, żebyśmy odkładali na emeryturę), ubezpieczeń OC samochodów (płacić muszą wszyscy, nawet ci, którzy jeżdżą bardzo ostrożnie i nie powodują wypadków).

Czy ktoś się zastanawiał jak to jest z nieodłącznym komunikatem przy reklamach leków? „Przed użyciem zapoznaj się z treścią ulotki dołączonej do opakowania bądź skonsultuj się z lekarzem lub farmaceutą, gdyż każdy lek niewłaściwie stosowany zagraża Twojemu życiu lub zdrowiu” dodawane jest do każdej reklamy telewizyjnej lub radiowej, a producent albo dystrybutor leku musi płacić za każdą sekundę tego przekazu. Dlaczego? Bo takie są przepisy. Po co? Żeby uświadomić ludziom pewną – wydawałoby się oczywistość, że lek to nie cukierki z witaminą C, które można brać w dowolnej ilości, bo i tak nie zaszkodzą. Kto za to płaci? Ostatecznie pacjenci, którzy koszt każdej sekundy reklamy radiowej lub telewizyjnej – wydłużonej o ten komunikat – mają wliczony w koszt opakowania leku.

Podobny obowiązkowy mechanizm ochronny, za który płacą turyści, od lat funkcjonuje w branży turystycznej. Organizatorzy turystyki muszą co roku odnawiać gwarancje bankowe albo ubezpieczeniowe, które mają pokryć koszty powrotu turystów z imprezy oraz zabezpieczyć choć częściowy zwrot wpłaconej przez nich ceny w razie niewypłacalności biura podróży. Za wszystko w końcu i tak płacą turyści, gdyż koszty takiej gwarancji po cichu wliczane są w cenę wycieczki.

Dlaczego tak? Przepisy tego typu – czy to prawa pracy, czy te dotyczące banków, leków, biur podróży czy wreszcie deweloperów – nie biorą się znikąd. Stanowią reakcję na istniejącą wcześniej praktykę, codzienność gospodarczą i wynikające z niej patologie. Przykłady filmowe to przywołana już „Ziemia obiecana” albo „Plac zbawiciela” – ten ostatni dokumentuje sytuację nabywców po ogłoszeniu upadłości dewelopera. Jedną z funkcji prawa jest ochrona interesów jednostek słabszych, które same nie potrafią sobie poradzić. W przypadku ustawy deweloperskiej mamy jeszcze kontekst społeczny, w który wpisuje się zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności. Stanowi to dodatkowy argument uzasadniający takie rozwiązanie. Wreszcie na koniec można dopowiedzieć, że podobne rozwiązania w postaci specjalnych ustaw chroniących nabywców zawierających umowy z deweloperami od dawna istnieją w państwach Europy zachodniej.

Oczywiście, również ustawa deweloperska – stanowiąc przejaw obowiązkowej ochrony nabywców, za którą i tak muszą zapłacić – może jawić się jako rozwiązanie kontrowersyjne. Można pytać o jego celowość i zasadność, odwoływać się do ograniczenia swobody gospodarczej i mówić o kolejnym przejawie narzucania ludziom swojej woli przez państwo. Jednak wydaje się, że w sumie rozwiązanie to będzie dla większości zainteresowanych lepsze niż jego brak. Podobnie jak sygnalizacja świetlna na ruchliwym skrzyżowaniu.

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test