ikona kontaktu

Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją stosuje?.

Powrót
08.05.2019 | Artykuły
Share Button
Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją stosuje?
Share Button

Umowa przedwstępna często jest podpisywana przy sprzedaży nieruchomości. Może, ale nie musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli znalazłeś mieszkanie lub dom, którego zakupem jesteś zainteresowany, dowiedz się, jak umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zabezpieczy interesy Twoje i sprzedawcy.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, którą jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej (finalnej) umowy. Jednocześnie umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zawierając umowę przedwstępną, jedna lub obie jej strony deklarują, że w przyszłości podpiszą umowę przyrzeczoną, czyli końcową, która przenosi prawo własności. Istotą umowy przedwstępnej jest zatem ustalenie przedmiotu transakcji i jego ceny oraz zabezpieczenie interesów stron transakcji – zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej

Jak wynika z definicji umowy przedwstępnej, w jej treści powinny znaleźć się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Przykładowo umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać informacje o jej stronach, przedmiocie umowy (jeżeli przedmiotem umowy jest mieszkanie, to należy określić jego położenie, powierzchnię czy numer prowadzonej dla niego księgi wieczystej) oraz jego cenie.

W treści umowy przedwstępnej może znaleźć się zapis o terminie zawarcia umowy finalnej. Strony, które zdecydują się na takie rozwiązanie, powinny dokładnie określić ten termin (np. podać datę podpisania umowy) – nie powinien być to zapis ogólny. W przeciwnym razie obowiązuje termin wskazany przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy. Jeżeli każda ze stron wyznaczyła termin, to liczy się termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie. Gdy jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy ostatecznej, strony nie mogą żądać zawarcia umowy finalnej.

Aby umowa przedwstępna sprzedaży odpowiednio zabezpieczała interesy każdej ze stron, warto skorzystać z pomocy prawnika. Prawnik może nie tylko przygotować wzór umowy, ale również przeanalizować zapisy znajdujące się we wzorze otrzymanej od drugiej strony umowy. Zlecenie indywidualnej analizy umowy przedwstępnej pozwala upewnić się, że umowa nie zawiera niekorzystnych zapisów.

Kiedy i dlaczego stosujemy umowę przedwstępną?

Co do zasady umowa przedwstępna może zostać zastosowana przed każdą umową. Najczęściej jednak korzysta się z niej przy sprzedaży nieruchomości. Przykładowo właściciel wynajmujący mieszkanie może zdecydować o wystawieniu go na sprzedaż. Jeżeli znajdzie kupca w momencie, gdy będzie go jeszcze obowiązywać okres wypowiedzenia najmu, rozwiązaniem jest właśnie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Podpisanie umowy przedwstępnej zamiast umowy deweloperskiej proponują klientom też niektórzy deweloperzy.

Różnice między zadatkiem a zaliczką

Umowa przedwstępna może zostać zabezpieczona zadatkiem lub zaliczką. Nie są to pojęcia tożsame, dlatego nie należy stosować ich zamiennie. Czym jest zadatek, a czym zaliczka?

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są uiszczane na poczet przyszłej należności – stanowią one część ceny. Różnica jest widoczna wówczas, gdy strony umowy przedwstępnej nie podpiszą umowy przyrzeczonej. W przypadku zaliczki zostaje ona zwrócona, niezależnie od tego, która ze stron wycofała się z umowy. Jak to wygląda w przypadku zadatku?

Umowa przedwstępna może zawierać informację o zadatku. Gdy kupujący rezygnuje z umowy właściwej, to zadatek należy się sprzedawcy. Gdy rezygnuje sprzedawca, to niedoszły kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jest też trzecia możliwość – czasem podpisanie umowy właściwej nie jest możliwe z przyczyn niezależnych od stron lub z winy obu stron. Wówczas zadatek się zwraca

Umowa przedwstępna a umowa deweloperska

Z perspektywy deweloperów stosowanie do sprzedaży mieszkań lub domów umowy deweloperskiej – która podlega przepisom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – ma swoje wady. Główną z nich, oprócz rozbudowanej treści umowy, jest konieczność stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego. A może rozważyć alternatywny sposób przeprowadzenia transakcji z klientem?

Dla dewelopera ważne jest – w relacji z klientem – aby go zachęcić do zawarcia umowy i utrzymać aż do zawarcia umowy przenoszącej własność. Równolegle istotne jest, aby nabywca możliwie szybko zapłacił deweloperowi. Te zamierzenia realizuje umowa deweloperska, jednak podlega dość złożonym przepisom tzw. ustawy deweloperskiej, które nakładają na dewelopera obowiązki takie jak m.in. konieczność przygotowania i doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego oraz przyjmowanie wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak tego uniknąć? Najprościej… nie zawierać z klientami umów deweloperskich, tylko rozpocząć proces sprzedaży dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, gdy inwestycja została już dopuszczona do użytkowania. Z różnych względów, przede wszystkim finansowych, rozwiązanie to nie jest do zaakceptowania w niektórych sytuacjach. Poza tym w tym formacie sprzedaży oferta jest opóźniona o czas trwania inwestycji, przez co komercjalizacja projektu może być mniej skuteczna i trwać dłużej.

Jest jednak rozwiązanie pośrednie pomiędzy zawieraniem umów deweloperskich a prowadzeniem sprzedaży dopiero po ukończeniu budowy. Można rozważyć zawieranie z klientami – jeszcze na etapie realizacji prac budowlanych – umów przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, zobowiązujących później do zawarcia umowy przenoszącej własność. Nie będzie to jednocześnie umowa deweloperska podlegająca przepisom ustawy deweloperskiej, o ile nabywca nie będzie zobowiązany do płatności przed ukończeniem budowy. Zatem z jednej strony deweloper nie może liczyć na środki klienta w trakcie trwania procesu budowlanego, z drugiej jednak strony ma podpisaną z nabywcą umowę przedwstępną zobowiązującą go do zapłaty określonej ceny za mieszkanie lub dom.

Nasza kancelaria wypracowała i wdrożyła kilka autorskich rozwiązań umożliwiającym deweloperom prowadzącym budowę domów lub budynków wielorodzinnych na zawieranie umów przedwstępnych z nabywcami w trakcie trwania budowy, bez konieczności stosowania m.in. mieszkaniowego rachunku powierniczego i bez obaw o uznanie takiej umowy za umowę deweloperską w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rozwiązania te pozwoliły na przedsprzedaż domów i lokali z zachowaniem pożądanego przez deweloperów stopnia współfinansowania realizacji inwestycji przez nabywców.

Jest to oczywiście zarys alternatywnej strategii komercjalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, który należałoby wzbogacić o konkretne parametry finansowe i doprecyzować w zakresie sformułowania umowy przedwstępnej m.in. o kwestie  zapewnienia wywiązania się nabywcy z umowy. Jednak dla wielu deweloperów potencjalną istotną korzyścią będzie brak wymogu posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego w połączeniu z możliwością zawierania umów z nabywcami na etapie realizacji przedsięwzięcia.

W celu poznania szczegółów zapraszam do kontaktu.

Share Button

Oceń artykuł:

4 / 5. 2

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Kategorie aktualności

    Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

    ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot
    (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

    NIP: 586-209-87-32
    numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828
    (Santander Bank Polska S.A.)

    Sprawdź opinie Klientów na Google

    Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
    zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin

    *Pola obowiązkowe