ikona kontaktu

Jak oblicza się powierzchnię użytkową mieszkania albo domu?.

Powrót
04.08.2018 | Artykuły
Share Button
Jak oblicza się powierzchnię użytkową mieszkania albo domu?
Share Button

Jednym z najważniejszych czynników wyznaczających cenę każdej nieruchomości jest jej powierzchnia. Nie inaczej jest w przypadku lokali mieszkalnych i domów. Ten parametr poprawnie nazywa się powierzchnią użytkową i dokładnie można go określić dopiero po zakończeniu budowy budynku. Poniżej wyjaśnię według jakich zasad ustalana jest powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu jednorodzinnego.

 

Obliczanie powierzchni użytkowej domu lub mieszkania

Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego musi zostać już wstępnie określona w treści umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej albo przedwstępnej umowy sprzedaży. Jest to jeden z podstawowych parametrów – obok m.in. lokalizacji czy określenia typu nieruchomości – definiujących lokal albo dom, a zatem także rzutująca na jego cenę. Jeśli nieruchomość jeszcze nie została wybudowana, określenia przyszłej (projektowanej) powierzchni użytkowej dokonuje się na podstawie projektu budowlanego.

Dopiero po zakończeniu budowy można ustalić powierzchnię użytkową budynku lub jego części, jaką jest lokal mieszkalny. Pomiarów dokonuje osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, która działa na zlecenie dewelopera.  Powierzchnia użytkowa ustalona przez nią wpisywana jest później do księgi wieczystej nieruchomości, stanowiąc oficjalną wartość definiującą powierzchnię lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Podstawy prawne ustalania powierzchni użytkowej mieszkania albo domu

Sposób pomiaru powierzchni jest dokładnie określony przez przepisy prawne, które odwołują się częściowo do odpowiedniej normy budowlanej. Te same zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego stosuje się począwszy od projektowania aż po dokonywanie pomiarów powierzchni z natury (powierzchni rzeczywistej). Przepis art. 34 ustawy Prawo budowlane przewiduje wymagania, jakim powinien odpowiadać projekt budowlany. Jednocześnie art. 34 ust. 6 tej ustawy wskazuje, że uszczegółowienie owych wymagań co do zakresu i formy projektu budowlanego nastąpi w osobnym rozporządzeniu. Tym aktem prawny jest z kolei Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r.

Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

 

Według § 11 ust. 2 tego rozporządzenia opis techniczny projektu architektoniczno-budowlanego sporządzony dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych powinien zawierać zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia. Tenże przepis z kolei mówi o “Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia”. Idąc dalej jak po sznurku i docierając do załącznika do omawianego rozporządzenia odnajdujemy w nim odwołanie do Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997, która stanowi określenie zasad ustalania powierzchni użytkowej mieszkania albo domu.

Wracając do przepisów ustawy Prawo budowlane, jej art. 57 ust. 1a przewiduje, że po zakończeniu budowy i staraniu się przez inwestora (dewelopera) o dopuszczenie budynku do użytkowania inwestor (deweloper) składa oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1. A więc ponownie mamy odesłanie do Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997.

Podsumowując zatem, zarówno przy projektowaniu, jak i przy dokonywaniu pomiarów budynku przepisy jednoznacznie wskazują, że jedyną dopuszczalną normą pomiarową jest PN-ISO 9836:1997. Nie ma zatem żadnej możliwości ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu w oparciu o inną normę budowlaną lub inne zasady pomiaru.

W szczególności należy zaznaczyć, że nie jest także możliwe stosowanie do pomiarów starej normy budowlanej PN-70/B. Przewidywała ona mniej korzystne dla nabywcy zasady pomiaru, obejmujące m.in. dokonywanie pomiaru przed otynkowaniem ścian (położenie tynku powoduje zmniejszenie rzeczywistej powierzchni z uwagi na grubość warstwy tynku sięgającą 1-2 cm).

Zasady dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania albo domu

W oparciu o przedstawione powyżej podstawy prawne ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, pomiary dokonywane są przy przyjęciu następujących zasad.

Jak wynika z § 11 ust. 2 pkt 2 lit. b) powołanego wyżej rozporządzenia, przy dokonywaniu pomiarów powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. W ten sposób na przykład powierzchnia pomieszczeń znajdująca się pod tzw. skosami (np. w domu jednorodzinnym) albo w ogóle jest pomijana jako powierzchnia użytkowa – ponieważ pomieszczenie w tym miejscu jest za niskie, by móc z tej powierzchni normalnie korzystać – albo zaliczane jest jedynie połowicznie do powierzchni użytkowej.

Bardziej szczegółowe zasady dokonywania obliczeń wynikają już z treści normy PN-ISO 9836:1997:

Pole powierzchni podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (pkt 5.1.1.2. normy).

Powierzchnia kondygnacji netto [także powierzchnia użytkowa] jest obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. (pkt 5.1.5.2. normy). Powierzchnia kondygnacji netto stanowi pojęcie nadrzędne wobec powierzchni użytkowej (pkt 5.1.7.1. normy), stąd zasady ustalania powierzchni kondygnacji netto mają też znaczenie dla ustalania powierzchni użytkowej.

Do powierzchni kondygnacji netto [także do powierzchni użytkowej] wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (pkt 5.1.5.3. normy). Jest to jedno z najbardziej dyskusyjnych zagadnień dotyczących ustalania powierzchni użytkowej. Wątpliwość dotyczy tego, czy powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniu albo domu – która przecież nie jest wykorzystywana w trakcie zamieszkiwania, jest powierzchnią “martwą” – powinna być wliczana do powierzchni użytkowej? Z treści normy jednoznacznie wynika, że tak – o ile są to ścianki demontowalne. Chodzi o to, by lokal albo dom miały jednakową powierzchnię użytkową, bez względu na liczbę i usytuowanie ścianek działowych, które w każdej chwili można dowolnie przestawiać. Jeśli ściana w lokalu albo domu ma charakter konstrukcyjny i nie można jej wyburzyć, wtedy powierzchnia pod nią nie jest wliczana do powierzchni użytkowej. Szczególnie jednak dyskusyjną kwestią jest to, czy ścianki kartonowo-gipsowe są ściankami demontowalnymi. Większość deweloperów stoi na stanowisku, że tak i wlicza powierzchnię pod nimi do powierzchni użytkowej lokalu.

Do powierzchni kondygnacji netto [także do powierzchni użytkowej] nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających (pkt 5.1.5.4. normy). Nie wliczamy także powierzchni balkonów, tarasów, ogródków itp.

 

Różnice pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową

W praktyce niemal zawsze dochodzi do drobnych różnic pomiędzy projektowaną a rzeczywistą (ustaloną w wyniku pomiarów) powierzchnią użytkową mieszkania albo domu. Wpływ na nią mają niewielkie rozbieżności pomiędzy zakładanymi a rzeczywistymi parametrami budowy, np. nieco inna warstwa tynków położonych na ścianach, niewielkie różnice w wymiarach czy ułożeniu materiałów budowlanych. Na ogół jednak różnice w projektowanej i rzeczywistej wartości powierzchni użytkowej nie przekraczają 2% projektowanej powierzchni użytkowej.

W przypadku, gdy powierzchnia rzeczywista jest inna niż projektowana powierzchnia użytkowa – na podstawie której nastąpiło ustalenie ceny lokalu albo domu – stanowi to wadę nieruchomości. Jeśli mieszkanie albo dom jest mniejsze niż zakładała to umowa, deweloper ma obowiązek zwrócić nabywcy proporcjonalną część ceny. W taki sposób również sądy rozstrzygają tego typu sprawy.  Więcej na ten temat znajdziesz w tym artykule.

Share Button

Oceń artykuł:

2.2 / 5. 5

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Kategorie aktualności

    Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

    ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot
    (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

    NIP: 586-209-87-32
    numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828
    (Santander Bank Polska S.A.)

    Sprawdź opinie Klientów na Google

      Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
      zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin

      *Pola obowiązkowe

      Agencja Digital Marketing EACTIVE