ikona kontaktu

Kiedy nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości?.

Powrót
23.09.2014 | Artykuły
Share Button
Kiedy nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości?
Share Button

Odbiór lokalu albo domu jednorodzinnego jest krokiem poprzedzającym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, którego dokonanie jest możliwe po formalnym zakończeniu budowy. Niekiedy jednak nastawienie nabywcy jest tak złe, że odmawia on dokonania odbioru.

Musimy w tym miejscu odróżnić od siebie dwie sytuacje. Pierwszą, w której nabywca zawiadomiony przez dewelopera o odbiorze w ogóle się na niego nie stawia. Wówczas deweloper powinien uzgodnić z nabywcą kolejny termin, a w ostateczności może odstąpić od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 5 u.o.p.n.). W takiej sytuacji istnieje również możliwość żądania od nabywcy zapłaty kary umownej, o ile treść umowy deweloperskiej ją przewiduje. W drugiej natomiast sytuacji nabywca pojawia się na miejscu realizacji inwestycji w celu dokonania odbioru, natomiast odmawia podpisania protokołu odbioru albo odmawia – wbrew oczywistemu faktowi – uznania prawidłowości wykonania lokalu albo domu.

Czy nabywca może odmówić podpisania protokołu odbioru nie akceptując sposobu wykonania umowy przez dewelopera? Zasadniczo może, ale w bardzo specyficznych sytuacjach. Zanim do nich przejdziemy, zacznijmy od przypadków częstszych. Lokal albo dom jednorodzinny generalnie i w większości swej postaci odpowiada założeniom wynikającym z umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego i projektu budowlanego, jednak nabywca ma zastrzeżenia (w zasadzie drobne, nieprzekreślające walorów mieszkania albo domu jako całości) co do jakości wykonania, np. stwierdził krzywe ściany, niedomykające się okna, brak wykończenia futryny, brak instalacji elektrycznej w jednym z pokoi.

W takiej sytuacji nabywca nie ma prawa odmówić podpisania protokołu odbioru. Powinien przyjąć właściwe wykonanie co do istoty, natomiast w protokole należy dokładnie opisać zauważone usterki. Zgodnie z art. 27 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.), deweloper w ciągu 14 dni powinien ustosunkować się do wskazanych wad (uznać je i zobowiązać się do usunięcia albo odmówić ich uznania), a następnie usunąć je albo zaproponować obniżenie ceny. Odmowa uznania wad przez dewelopera otwiera drogę do dochodzenia roszczeń nabywcy na drodze sądowej.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru – nawet z zaznaczeniem usterek – nie pozbawia nabywcy prawa do żądania od dewelopera naprawy czy zmniejszenia ceny nieruchomości. Co więcej, nawet gdy w protokole odbioru nie wskażemy wszystkich wad lokalu albo domu, nadal istnieje możliwość dochodzenia roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Wedle art. 5562 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady zostały ujawnione w ciągu roku od odbioru, należy przyjąć domniemanie, że istniały również w  momencie dokonywania odbioru. Oznacza to, że ciężar odpowiedzialności za wady zasadniczo jest przerzucony na dewelopera, chyba że ten udowodni, że powstały wskutek działania lub zaniechania nabywcy. Na przykład, jeśli po 9 miesiącach od odbioru zgłosimy deweloperowi niedomykające się okno, zgodnie z przywołanym przepisem Kodeksu cywilnego należy przyjąć domniemanie, że okno było uszkodzone od samego początku i to deweloper ma obowiązek je naprawić albo wymienić na nowe. Jeżeli deweloper twierdzi, że okno w momencie odbioru było w porządku, a to nabywca zepsuł je później, musi przedstawić dowody na poparcie tej tezy. W kwestiach wątpliwych to nabywca jest w lepszej sytuacji z uwagi na domniemanie odpowiedzialności dewelopera.

 

Dopiero, gdy podczas odbioru nabywca stwierdzi, że przedmiot umowy różni się w sposób istotny od przyjętych wcześniej przez strony parametrów, nabywca może odmówić dokonania odbioru. Przykładami takich sytuacji będzie np. znaczna (ponad 2%) różnica w powierzchni użytkowej nieruchomości, inny układ pomieszczeń, brak balkonu lub okna, użycie innych materiałów budowlanych niż opisane w umowie, prospekcie informacyjnym czy projekcie budowlanym. Uzasadniona odmowa odbioru wobec nieprzedstawienia przez dewelopera nieruchomości w stanie zgodnym z umową uprawniać będzie w dalszej kolejności nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n.

W interesie nabywcy jest, aby nawet gdy odmawia on odebrania przedmiotu umowy ze względu na jego istotne wady, sporządzić protokół potwierdzający fakt stawiennictwa obu stron do odbioru oraz ujawnienia wad dyskwalifikujących, zdaniem nabywcy, przedmiot umowy. W przypadkach rozbieżności pomiędzy stronami – gdy nabywca wskazuje na istotną wadliwość przedmiotu umowy i odmawia dokonania odbioru, a deweloper kwestionuje takie ustalenie – strony powinny odpowiednio udokumentować sporną kwestię dla późniejszego postępowania dowodowego w razie wszczęcia sporu sądowego. W swoim interesie powinny zadbać o sporządzenie np. dokumentacji fotograficznej czy filmowej, która ułatwi późniejsze uzasadnienie swojego stanowiska.

Share Button

Oceń artykuł:

5 / 5. 1

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Napisz
Natalia Piątkowska
Natalia Piątkowska
22:14 25 Oct 19
BARDZO POLECAM. Od Pana Bartłomieja otrzymałam: - obszerną i ekspresową analizę umowy (przelew został wysłany w piątek popołudniu, a w poniedziałek rano otrzymałam analizę), - komentarz na temat roszczeń prywatyzacyjnych wspomnianych w umowie, - ekspresową odpowiedź (w 3 godziny!) na moje pilne pytanie, które pojawiło się już wiele miesięcy później, - spokój ducha! Panie Bartłomieju - dziękuję.
Jarek Czechowski
Jarek Czechowski
10:20 16 Oct 19
Jestem bardzo zadowolony ze współpracy z panem Bartłomiejem Glinieckim. W ekspresowym wręcz tempie i to przez weekend dostałem bardzo obszerną analizę umowy, napisaną bardzo zrozumiałym językiem dla laika, dzięki czemu udało mi się wynegocjować z deweloperem bardziej korzystną dla mnie umowę. Pan Bartłomiej zawsze szybko odpisywał na każdego emalia i smsa. Bardzo polecam.
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test