Kim jest deweloper?

Nie ma chyba drugiego tak silnie związanego z umową deweloperską pojęcia jak deweloper. To od tego określenia wzięła się nazwa samego typu umowy prowadzącej do wybudowania i nabycia nieruchomości. Nawet desygnat drugiej strony – nabywcy czy klienta – nie jest tak mocno kojarzony z umową deweloperską, gdyż występuje również w innego typu popularnych kontraktach, jak np. umowie sprzedaży. W jaki sposób można scharakteryzować dewelopera?

W najprostszych słowach można powiedzieć, że deweloper to podmiot, który prowadzi działalność deweloperską. Jest to rodzaj działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami, polegającej na przekształcaniu nieruchomości – na ogół ich zabudowaniu albo przebudowie – a następnie sprzedaży bądź wynajęciu części tych nieruchomości innym osobom. Pojęcie to używane jest również do określenia osoby działającej z zupełnie innej branży – niezgrabnie nazwę ją komputerową – tym razem bardziej dla wskazania wykonywanego zawodu niż prowadzonej działalności gospodarczej – software developer albo web developer. Dla łatwiejszego rozróżnienia tych dwóch określeń, lepiej jest posługiwać się formą deweloper – dla działalności związanej z nieruchomościami, oraz developer – dla działalności związanej z programowaniem.

Działalność deweloperską może wykonywać każdy przedsiębiorca, nie ma tutaj właściwie żadnych szczególnych wymagań prawnych do spełnienia ponad te, właściwe dla prowadzenia działalności gospodarczej w ogóle. Dodatkowe wymogi pojawiają się dopiero przy zawieraniu umów deweloperskich z nabywcami będącymi osobami fizycznymi, a wyznaczają je oczywiście przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.). Deweloper może zatem prowadzić działalność w formie spółki, jednoosobowej działalności gospodarczej czy innego podmiotu.

Ze względu na profil prowadzonej działalności gospodarczej pojęcie dewelopera może być traktowane szeroko i wąsko. Jako deweloperów określa się czasem przedsiębiorców, którzy wznoszą nieruchomości komercyjne (np. galerie handlowe, centra biurowe) z przeznaczeniem na wynajem. Deweloperami nazywani są niekiedy przedsiębiorcy zajmujący się przekształcaniem działek (tzw. odrolnienie, uzbrojenie w infrastrukturę, podział) i ich sprzedażą w celu samodzielnej budowy domów przez nabywców. Najsilniej to pojęcie związane jest jednak z budownictwem mieszkaniowym.

W przepisach prawnych omawiane pojęcie zostało po raz pierwszy zdefiniowane w 2011 r. w art. 3 pkt 1 u.o.p.n. Definicja ta nie jest specjalnie skomplikowana i można ją streścić w ten sposób, że mianem dewelopera określa się przedsiębiorcę, który zawiera umowy deweloperskie. Oczywiście, kontekst tego pojęcia implikuje dalsze jego zacieśnienie: umowa deweloperska jest umową, jaką rozumie się w przepisach ustawy deweloperskiej, a drugą stroną tej umowy jest nabywca. O zakresie pojęcia nabywca przeczytaj w artykule kim jest nabywca.

Zdarza się, że mianem dewelopera określa się spółdzielnię mieszkaniową. Nie do końca jest to prawidłowa praktyka, przynajmniej w większości przypadków. Zasadnicza różnica pomiędzy deweloperem a spółdzielnią mieszkaniową polega na tym, że ta ostatnia buduje dla swoich członków, którzy poprzez udziały w spółdzielni mają wpływ na jej działalność. Klasyczny deweloper jest ze swymi klientami (nabywcami) związany jedynie umową deweloperską. Klienci nie są wspólnikami, członkami, udziałowcami dewelopera. Nie jest wykluczone, że spółdzielnia mieszkaniowa będzie prowadziła działalność deweloperską, realizując przedsięwzięcie dla osób nie będących członkami spółdzielni.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczają prowadzenie przez te podmioty działalności gospodarczej. Musi ona być jednak skierowana do osób innych niż członkowie spółdzielni (art. 1 ust. 2 pkt 5 oraz art. 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wówczas, w takim aspekcie będzie to działalność deweloperska prowadzona przez spółdzielnie mieszkaniową. Również w świetle przepisów u.o.p.n. spółdzielnie mieszkaniowe nie są uznawane za deweloperów i nie podlegają przepisom u.o.p.n., chyba że chodziłoby o działalność gospodarczą skierowaną do osób nie będących członkami spółdzielni. Natomiast jeżeli spółdzielnia nie jest spółdzielnią mieszkaniową (nie podlega przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lecz ustawie Prawo spółdzielcze), będzie traktowana jako deweloper w rozumieniu art. 3 pkt 1 u.o.p.n.