ikona kontaktu

Pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi – część 1.

Powrót
16.09.2013 | Artykuły
Share Button
Pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi – część 1
Share Button

Deweloper, chociaż jeden, w sporach z nabywcami lokali albo domów często stoi na silniejszej pozycji, skutecznie blokując albo zbywając żądania zawiedzionych klientów. Ci, jednocząc siły i wnosząc tzw. pozew zbiorowy, mogą stworzyć grupę, z której siłą deweloper będzie się musiał liczyć. Na czym polega ten tryb sporu z deweloperem?

Podobno nic tak nie jednoczy ludzi jak wspólne nieszczęście… albo wspólny wróg. Wykorzystując tę zależność nabywcy mogą połączyć swoje siły w sporze z deweloperem. W ostatnich latach w naszym kraju karierę robi hasło „pozew zbiorowy”, stanowiące nowy (od 2010 r.) oręż walki „wielu małych z jednym dużym”. Mowa o sądowym trybie rozstrzygania sporów nazywanym fachowo postępowaniem grupowym. Jego istotą jest, że w ramach jednego postępowania sądowego rozstrzygany jest spór pomiędzy rzeszą pokrzywdzonych i jednym domniemanym sprawcą owej szkody. Jak taka sprawa może wyglądać w praktyce opisywałem już w tym miejscu.

Na czym polega pozew zbiorowy?

Postępowanie grupowe – które nie ogranicza się wyłącznie do sporów pomiędzy nabywcami i deweloperami, lecz ma szersze zastosowanie – regulowane jest przez przepisy odrębnej ustawy. Chcąc skorzystać z tego trybu i wnieść pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi, nabywcy muszą utworzyć grupę liczącą co najmniej 10 osób. Nie jest przy tym konieczne formalizowanie tej zbiorowości w ramach np. stowarzyszenia. Osoby współtworzącą grupę powinny mieć wobec dewelopera roszczenia oparte na tej samej podstawie faktycznej oraz prawnej. Nie można na przykład łączyć roszczenia jednego nabywcy z tytułu kary umownej za opóźnienie w oddaniu nieruchomości z roszczeniem innego nabywcy, który ma krzywe ściany i żąda z tego tytułu rekompensaty. Nabywcy muszą się zatem znajdować w tej samej sytuacji. Nie muszą to natomiast być nabywcy z jednej tylko inwestycji dewelopera, o ile ich roszczenia są takie same (bo np. deweloper stosował te same wzorce umowne w przypadku kilku inwestycji).

Typowymi sprawami nabywców przeciwko deweloperowi, które nadają się na rozstrzyganie w postępowaniu grupowym, są np. sprawy dotyczące zawierania w umowach tzw. niedozwolonych postanowień umownych albo sprawy o odszkodowanie od dewelopera z powodu wad nieruchomości, opóźnienia realizacji inwestycji, nieodpowiedniego standardu itp.


Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

 

Samo postępowanie grupowe składa się z dwóch etapów. W pierwszym sąd wstępnie bada czy dana sprawa w ogóle nadaje się do rozstrzygnięcia w tym trybie. Tutaj sprawdzane są podstawy prawne i faktyczne żądań nabywców i ich jednorodność. Jeżeli sąd nie dopuści do postępowania grupowego, nabywcy muszą sądzić się z deweloperem indywidualnie. Jeżeli natomiast sąd uzna dopuszczalność trybu zbiorowego, zarządza ogłoszenie w prasie informacji o wszczęciu postępowania grupowego i możliwości przystąpienia do niego tych nabywców, którzy na razie trzymali się „z boku”. Później następuje zwykłe postępowanie, w którym sąd merytorycznie rozstrzyga sprawę.

Jakie są zalety postępowania grupowego?

 

1. Niższa opłata sądowa

Mówiąc w skrócie, zaletami są mniejsze koszty i potencjalnie także większa „siła oddziaływania” względem dewelopera. Z punktu widzenia indywidualnego nabywcy postępowanie grupowe jest tańsze w porównaniu do sytuacji, gdyby każdy nabywca miał sądzić się z deweloperem indywidualnie. W postępowaniu grupowym opłata sądowa, którą muszą uiścić nabywcy, wynosi 2% żądanej od dewelopera kwoty (maksymalnie 100.000 zł – mowa o opłacie sądowej pobieranej łącznie od wszystkich członków grupy, a nie o żądaniu finansowym względem dewelopera) i rozkłada się proporcjonalnie do wysokości roszczenia każdego członka grupy. Jest to zatem mniej niż opłata w wysokości 5% żądanej od dewelopera kwoty, którą należałoby zapłacić w indywidualnym sporze.

2. Koszty adwokata lub radcy prawnego

Oprócz możliwości zaoszczędzenia w ten sposób na opłacie sądowej, korzystniej prezentują się również koszty adwokata albo radcy prawnego, który będzie reprezentował grupę. Po pierwsze, pełnomocnik taki może być jeden – nie ma wymogu (a nawet niewskazane jest), by każdy członek grupy miał swojego. Zatem koszty jego wynagrodzenia (nawet wysokiego) będą się rozkładały na wszystkich członków grupy. Kwestią umowną jest, czy w częściach równych czy proporcjonalnie do zgłaszanych wobec dewelopera roszczeń. Ponadto, adwokat albo radca prawny może umówić się z członkami grupy o zapłatę atrakcyjnej formy wynagrodzenia, jaką jest tzw. success fee (premia za wygraną). Jeżeli nabywcy wygrają, pełnomocnik otrzyma do 20% kwoty żądanej przez nich od dewelopera (ile dokładnie – określa umowa pomiędzy członkami grupy a pełnomocnikiem). Jeżeli przegrają, pełnomocnik nie dostanie nic (albo niewiele – zależnie od umowy).

3. Większa siła oddziaływania

Z perspektywy dewelopera nabywcy zebrani w grupę kilkudziesięciu osób i występujący w postępowaniu grupowym stanowią siłę, z którą powinien liczyć się bardziej niż z pojedynczymi osobami. Wyobraźmy sobie: 50 osób, z których każda żąda od dewelopera po 100.000 zł za opóźnienie w realizacji inwestycji. W przypadku indywidualnego dochodzenia roszczeń – choć być może trudno w to uwierzyć – każda ze spraw może zakończyć się innym wynikiem. Prawdopodobieństwo, że deweloper przegra wszystkie 50 spraw i będzie musiał zapłacić łącznie 5 mln zł odszkodowań, jest niewielkie.

Inaczej jest w sytuacji, gdy pozew zbiorowy przeciwko deweloperowi wnosi 50 nabywców na łączną kwotę 5 mln zł. Tutaj prawdopodobieństwo przegranej dewelopera wynosi 50%, podobnie jak jego wygranej. Z tym każda racjonalnie zarządzająca osoba musi się liczyć. Często wszczęcie postępowań grupowych odbija się echem w mediach, co dla dewelopera nie jest dobrą wiadomością. Z tego względu w postępowaniu grupowym deweloper będzie bardziej skłonny do ustępstw i prawdopodobne jest zawarcie ugody jeszcze przed wydaniem przez sąd wyroku w sprawie. Nabywcy mają zatem większe szanse przynajmniej na częściowy sukces.


Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

4. Sprawa w sądzie wyższej instancji z większym składem sędziów

Wreszcie sprawy w postępowaniu grupowym rozstrzygane są zawsze przez sąd okręgowy w składzie 3 sędziów zawodowych. Spory indywidualne rozstrzygane są przez sąd okręgowy jedynie, jeśli wartość przedmiotu sporu przewyższa kwotę 75.000 zł. W przeciwnym razie spór rozstrzyga sąd rejonowy (niższa instancja niż sąd okręgowy) w składzie 1 sędziego.

Co po wniesieniu pozwu zbiorowego?

Wniesienie pozwu zbiorowego przeciwko deweloperowi i wszczęcie postępowania grupowego nie wyłącza możliwości dochodzenia swych roszczeń indywidualnie przez osoby spoza grupy, które nie przystąpiły do pozwu zbiorowego. Jednak w przypadku przegranej osób, które uczestniczyły w postępowaniu grupowym przeciwko deweloperowi, nie mogą one później indywidualnie pozywać dewelopera o to samo.

Jedna z mądrości mówi, że duży może więcej. Inna mądrość powtarza, że zbiorowość – jeżeli działa razem – może skutecznie przeciwstawić się silniejszemu przeciwnikowi. Nabywcy jednocząc się i wnosząc wspólny pozew mogą wygrać o wiele więcej niż walcząc o swoje racje indywidualnie.

Share Button

Oceń artykuł:

5 / 5. 1

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Kategorie aktualności

    Kancelaria Prawna dr hab. Bartłomiej Gliniecki

    ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot
    (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

    NIP: 586-209-87-32
    numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828
    (Santander Bank Polska S.A.)

    Sprawdź opinie Klientów na Google
    profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu

      Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
      zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin

      *Pola obowiązkowe

      Agencja Digital Marketing EACTIVE