Zadatek w umowie deweloperskiej.

Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej) nie regulują kwestii zadatku w umowie deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że zadatek w umowie deweloperskiej nie może się pojawić. Przeciwnie, może on zostać wprowadzony i stanowić dla stron dodatkowy bodziec ku temu, aby zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Czym jest zadatek?

Zadatek to klasyczna instytucja prawa kontraktowego wykorzystywana w wielu typach umów. Jest to część ogólnej kwoty pieniężnej płatnej przez jedną ze stron umowy – z reguły stosunkowo niewielka, oscylująca zwyczajowo w granicach do około 1/4 wartości ceny lub wynagrodzenia. Za zadatek można uznać kwotę płaconą przy zwarciu umowy deweloperskiej. To ważne zastrzeżenie – jako zadatek może być potraktowana tylko pierwsza płatność lub jedna z pierwszych płatności na poczet ceny lub wynagrodzenia. Z reguły dokonywana jest bezpośrednio przed zawarcie umowy, wraz z jej zawarciem lub niedługo (w praktyce do kilku dni) po zawarciu umowy. W praktyce umów deweloperskich jako zadatek traktowana jest najczęściej całość lub część pierwszej części ceny płatnej przez nabywcę zgodnie z harmonogramem przewidzianym w umowie.

Zadatek a zaliczka

Zadatek czasem mylony jest z zaliczką. W końcu zaliczkę też wpłaca się z góry licząc na to, że kontrahent w zamian przekaże towar lub wykona jakąś usługę. Jednak skutki potraktowania pierwszej płatności jako zadatku są inne niż wówczas, gdyby płatność ta była zaliczką. Co do zasady, jeśli umowa wyraźnie nie reguluje tego odmiennie, płatności dokonywane a conto przyszłej usługi lub wykonania umowy w inny sposób traktowane są jako zaliczka. Oznacza to, że jeśli finalnie nasz kontrahent, który otrzymał zaliczkę, nie wywiąże się z umowy – na przykład nie wykona usługi, której wykonanie deklarował za określone wynagrodzenie – będzie musiał zwrócić otrzymaną zaliczkę. Proste i normalne, prawda? Skoro wziął za coś pieniądze i tego nie zrobił, to musi je oddać.

Co się dzieje z zadatkiem?

Jednak inaczej jest wtedy, gdy strony wyraźnie umawiają się, że płacona przy zwarciu umowy kwota stanowić będzie zadatek. Ten stanowi trochę mechanizm karania tego kontrahenta, który nie wykonał umowy. I tak, zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego (co jest najczęściej wykorzystywanym rozwiązaniem), w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W praktyce, jeśli deweloper i nabywca umówili się na zadatek w umowie deweloperskiej (załóżmy w wysokości 20 000 zł), to jeśli w końcu nabywca wycofa się z zawarcia umowy przenoszącej własność i w efekcie nie kupi mieszkania albo domu, wpłacony zadatek przepada w całości na rzecz dewelopera. Jeśli natomiast deweloper nie przeniesie na nabywcę własności nieruchomości – co w sumie jest mało prawdopodobnym scenariuszem – powinien zwrócić wszystkie wpłacone przez pieniądze, a dodatkowo kwotę zadatku w wysokości 20 000 zł. Inaczej mówiąc, deweloper musi oddać zadatek w podwójnej wysokości + resztę pieniędzy wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny.

Zadatek w umowie deweloperskiej

Przepisy ustawy deweloperskiej nie wykluczają możliwości ustalenia, że część ceny traktowana będzie jako zadatek. Część deweloperów stosuje takie rozwiązanie i nie jest ono kwestionowane. Niemniej chciałbym zwrócić uwagę na pewną kwestię. Otóż w praktyce – po zawarciu umowy deweloperskiej – bardziej prawdopodobną okolicznością będzie, iż to nabywca będzie chciał wycofać się z zawartej umowy lub przestanie wpłacać kolejne części ceny, zmuszając dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Prawdopodobieństwo tego, iż deweloper nie wykona umowy deweloperskiej – a więc nie przeniesie własności mieszkania – jest dużo mniejsze. Nawet, jeśli wliczymy w te przypadki ewentualne bankructwo dewelopera i w efekcie ogłoszenie jego upadłości, skutkujące nieprzeniesieniem własności lokalu mieszkalnego albo domu.

Wobec tego zadatek w umowie deweloperskiej należałoby w praktyce oceniać raczej jako instrument stanowiący rekompensatę dla dewelopera w razie, gdyby to nabywca wycofał się z zawartej umowy deweloperskiej, aniżeli mechanizm chroniący nabywcę. Stąd też przestrzegam przed zastrzeganiem zadatku w umowie deweloperskiej w wysokości wyższej niż 10% ceny mieszkania albo domu. Przepisy nie określają jego wysokości, więc strony mogą ją w zasadzie dowolnie kształtować.