tel. 
5 lutego w siedzibie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie odbyła się prezentacja raportu UOKiK na temat stosowania przepisów ustawy deweloperskiej przez deweloperów połączona z debatą, której uczestnikami byli przedstawiciele środowiska deweloperskiego, konsumentów, prawników oraz banków. Ciekawa dyskusja ujawniła praktyczne problemy z wdrażaniem przepisów chroniących nabywców w umowach zawieranych z deweloperami.
Stosowanie ustawy deweloperskiej – diagnoza sytuacji według UOKiK
Spotkanie – podobnie jak kilka innych dyskusji poświęconych praktyce stosowania ustawy deweloperskiej, które odbyły się na przestrzeni ostatnich miesięcy – pokazało wyraźną polaryzację stanowisk pomiędzy środowiskiem deweloperów, bankami, organizacjami konsumenckimi i Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK, w opozycji do pozostałych grup interesów reprezentowanych w debacie, zdaje się być generalnie zadowolony z przepisów ustawy deweloperskiej. Urząd stoi na stanowisku, że są one dobre i nie wymagają zmian. W kontekście niedawno opublikowanego raportu UOKiK pada natomiast zarzut Urzędu pod adresem deweloperów, iż nie dość starannie wdrożyli przepisy ustawy chroniącej nabywców, co pokazuje jedna ze statystyk raportu – na 93 deweloperów wobec prospektów informacyjnych i wzorców umów jedynie 4 przedsiębiorców UOKiK nie miał zastrzeżeń. Ponadto, w trakcie kontroli okazało się, że deweloperzy nagminnie (85 na 93 deweloperów) stosują niedozwolone postanowienia umowne, które od lat znajdują się w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK, co nie powinno się obecnie zdarzać, a na pewno nie w takim natężeniu. Postanowienia takie są oczywiście automatycznie nieważne, a deweloper naraża się – wykorzystując je w umowach – na wysokie kary finansowe nakładane przez UOKiK. Zjawisko to jednak pokazuje ignorowanie rejestru przez przedsiębiorców i wywołuje dyskusję na temat tego, czy instytucja ta należycie wypełnia swą funkcję, do czego odnosiły się niektóre głosy w trakcie debaty. Wiceprezes UOKiK Jarosław Król podkreślał, że od wejścia w życie ustawy deweloperskiej pojawił się zupełnie nowy standard na rynku deweloperskim, zarówno z perspektywy nabywców, jak i deweloperów.
Problemy ustawy deweloperskiej według deweloperów
Zdaniem Dyrektora Generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrada Płochockiego deweloperzy wykonali ogromną pracę dostosowując się do wymogów stawianych przez ustawę deweloperską, a wiele spośród sygnalizowanych przez UOKiK naruszeń prawa ma charakter mało istotny w praktyce i nie przekreśla istoty ochrony interesów nabywcy, którą ustawa ma zapewniać. Zwrócił on uwagę, że sam rejestr postanowień niedozwolonych jest wykorzystywany przez wyspecjalizowane stowarzyszenia i kancelarie prawne, które szantażują przedsiębiorców stosujących takie postanowienia. Grożą one zgłoszeniem sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (z dużym prawdopodobieństwem przegranej przedsiębiorcy), chyba że przedsiębiorca zapłaci im za powstrzymanie się od tego. Dyrektor generalny PZFD poddał pod dyskusję również pomysł, aby zastanowić się nad opcjonalnością używania przez deweloperów mieszkaniowego rachunku powierniczego – to klient powinien decydować, czy zaufać deweloperowi, który nie daje gwarancji odzyskania pieniędzy (brak rachunku), czy woli wybrać dewelopera oferującego mieszkaniowy rachunek powierniczy, ale prawdopodobnie w zamian za wyższą cenę nieruchomości. Wedle szacunków PZFD z perspektywy nabywcy koszt rachunku powierniczego powoduje podwyższenie ceny o ok. 2%. Jednocześnie zwrócono uwagę, że obecnie ok. 7 banków oferuje deweloperom mieszkaniowe rachunki powiernicze dla obsługi inwestycji – tak mała liczba ogranicza konkurencję. Powodem ku temu jest obawa banków o wzięcie na siebie odpowiedzialności za pełnienie roli „arbitra” pomiędzy deweloperem a nabywcą, który ma weryfikować prawidłowość realizacji inwestycji i wydzielać deweloperowi środki finansowe wpłacone przez nabywców – źródłem tej obawy są dość ogólne przepisy ustawy deweloperskiej w zakresie regulacji umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego pomiędzy bankiem i deweloperem. Diagnozę tą potwierdził przedstawiciel środowiska bankowego.
Kierunki nowelizacji ustawy deweloperskiej
Uczestnicy dyskusji przedstawili również propozycje kierunkowe w zakresie ewentualnej nowelizacji przepisów ustawy deweloperskiej. Radca prawny Paweł Kuglarz opowiedział się za wprowadzeniem przepisów regulujących zawieranie umów rezerwacyjnych, określeniem sankcji dla deweloperów za przyjmowanie wpłat od nabywców poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, złagodzeniem przepisów karnych wobec banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze (art. 34 ustawy deweloperskiej) oraz postulował wyraźne potwierdzenie pierwszeństwa hipoteki banków nad roszczeniami nabywców w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Propozycje te zatem można ocenić jako polepszające sytuacje banków.
Przedstawiciel Federacji Konsumentów, Michał Herde, wskazał na zbyt krótki termin na odstąpienie od umowy przez nabywcę, który wynosi 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej, oraz zaproponował uproszczenie elementów treści umowy i objętości aktu notarialnego (które w praktyce nierzadko mają po kilkadziesiąt stron). Kazimierz Kirejczyk z firmy REAS zwrócił uwagę na potrzebę kontroli jakości wykonywanych robót w trakcie budowy – co byłoby niewątpliwie w interesie nabywcy. Mógłby tego dokonywać inspektor nadzoru inwestorskiego powołany przez bank albo ubezpieczyciela. Z perspektywy Związku Banków Polskich – o czym mówił Jacek Furga – modyfikacji wymagają przepisy w odniesieniu do umowy rezerwacyjnej, określenia pojęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, doprecyzowania roli banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zniesienia odpowiedzialności karnej banku. W imieniu deweloperów Konrad Płochocki zaproponował dopuszczenie ochrony wpłat nabywców również przez ubezpieczycieli, co miałoby być alternatywą dla mieszkaniowego rachunku powierniczego, regulację umowy rezerwacyjnej i określenie górnej granicy zaliczki pobieranej przez dewelopera na podstawie umowy rezerwacyjnej. Ponadto PZFD domaga się określenia dopuszczalnej różnicy w powierzchni rzeczywistej względem projektu i umowy deweloperskiej wynoszącej +/- 2% bez przyznawania nabywcy prawa odstąpienia od umowy – aczkolwiek z obowiązkiem zwrotu części ceny przez dewelopera albo wniesienia dopłaty przez nabywcę.
Zdaniem UOKiK regulacja umowy rezerwacyjnej jest niepotrzebna. Urząd nie widzi też potrzeby modyfikacji przepisów karnych. Przepisy o upadłości deweloperów, których niedoskonałość również była zgłaszana w trakcie dyskusji, prawdopodobnie ulegną zmianie – opracowywany jest projekt ustawy w tym zakresie. UOKiK konsekwentnie nie dopuszcza jakiejkolwiek różnicy pomiędzy powierzchnią nieruchomości zapisaną w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą, która nie dawałaby nabywcy prawa odstąpienia od umowy. Urząd boi się nadużyć ze strony deweloperów w tym zakresie. Przeciwnie do deweloperów UOKiK nie widzi również problemów z opisywaniem w prospekcie informacyjnych planowanych inwestycji w promieniu 1 km. Przedsiębiorcy skarżą się natomiast, że często uzyskanie informacji z urzędów gmin i miast – mimo ich starań – jest niemożliwe.
Podsumowując ponad 2-godzinną dyskusję potrzeba nowelizacji ustawy deweloperskiej, z perspektywy uczestników rynku (deweloperów, banków, konsumentów, prawników), wydaje się nie budzić sprzeciwu. Sam, zarówno w komentarzu do przepisów ustawy deweloperskiej, jak i w artykułach opublikowanych po jej wejściu w życie wielokrotnie zwracałem uwagę na niedoskonałości jej przepisów względem praktyki. Interesujące jest natomiast stanowisko UOKiK, który zdaje się nie widzieć występujących w tym zakresie problemów i niedoskonałości ustawy. Ciekawe zatem będą konkluzje zawarte w raporcie przeglądowym funkcjonowania ustawy deweloperskiej, który wiosną 2014 r. zostanie przedstawiony Sejmowi przez Radę Ministrów, a który współtworzony będzie również przez UOKiK.
