ikona kontaktu

Korzystna umowa z deweloperem… czyli jaka? – część 1.

Powrót
18.03.2013 | Artykuły
Share Button
Korzystna umowa z deweloperem… czyli jaka? – część 1
Share Button

Umowa deweloperska, która jest dobra dla nabywcy, to nie tylko kwestia ceny, powierzchni mieszkania lub domu oraz jego lokalizacji. Oprócz czynników w oczywisty sposób stanowiących o atrakcyjności oferty nabywca powinien jeszcze zwrócić uwagę na treść umowy zawieranej z deweloperem. Umowę taką można przyrównać do góry lodowej: na jej czubku widać cenę, powierzchnię i termin odbioru. Ale więcej ważnych dla nabywcy kwestii czai się pod wodą, czyli w treści umowy deweloperskiej. Na co zwrócić w niej uwagę?

Dokładne opisanie nieruchomości to podstawa

Umowa deweloperska powinna w szczegółowy sposób opisywać nieruchomość będącą przedmiotem inwestycji, a właściwie dwie nieruchomości: tą “dużą”, na której powstać ma inwestycja, oraz nieruchomość, której właścicielem stanie się nabywca, czyli mieszkanie albo dom. W ślad za treścią prospektu informacyjnego treść umowy deweloperskiej powinna zawierać opisanie stanu prawnego nieruchomości, na której deweloper prowadził będzie przedsięwzięcie, tj. wskazanie jej położenia, powierzchni, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy), właściciela oraz obciążeń w postaci hipotek, służebności, prawa użytkowania itp. Informacje te powinny zostać poparte treścią księgi wieczystej.

Nie mniej ważne niż opis stanu prawnego jest wskazanie fizycznego opisu projektowanego budynku oraz jego położenia. Budynek wielolokalowy, w którym mieszkanie ma mieć nabywca, albo dom powinien zostać opisany w sposób pozwalający na jego jednoznaczną identyfikację. Problem w tym, że przepisy tzw. ustawy deweloperskiej (u.o.p.n.) nie precyzują jakie cechy powinny się znaleźć w treści umowy deweloperskiej – mowa jest jedynie o “istotnych cechach domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy” (art. 22 ust. 1 pkt 4 u.o.p.n.). Absolutnym minimum w tym zakresie są informacje zawarte w treści prospektu informacyjnego, w jego części indywidualnej. Niemniej z punktu widzenia nabywcy obowiązuje tu reguła “im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej”. Warto zwrócić uwagę, czy treść umowy deweloperskiej wskazuje na wymiary budynku oraz liczbę jego kondygnacji, powierzchnię domu jednorodzinnego, typ, klasę, parametry materiałów budowlanych i zastosowanych technologii, czy przewidziana jest winda w budynku wielolokalowym oraz ewentualnie lokale użytkowe (hala garażowa, komórki lokatorskie, centrum rekreacyjne, lokal handlowo-usługowy itp.).

Gdy przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny w budynku wielolokalowym istotne jest określenie jego położenia, zarówno poprzez wskazanie kondygnacji (w pionie) oraz umiejscowienia lokalu na danej kondygnacji (w poziomie). Warto wskazać tutaj również z jakimi pomieszczeniami lub strukturami budynku będzie sąsiadował lokal, na których ścianach budynku znajdują się okna lokalu lub jego balkon.

Dopełnieniem słownych opisów wskazanych powyżej powinny być mapki oraz rzuty architektoniczne potwierdzające położenie odpowiednio nieruchomości, budynku, domu lokalu, stanowiące załączniki do umowy deweloperskiej.

 

Standard wykończenia

Kluczową dla nabywcy sprawą jest również standard wykończenia mieszkania albo domu, w szczególności, gdy nabywca zleca deweloperowi oddanie nieruchomości w części albo w całości przygotowanej do zamieszkania. Absolutnie należy podkreślić, że opis standardu w postaci przyjętych w praktyce sformułowań typu “stan deweloperski” czy “pod klucz” albo innych jest dla nabywcy skrajnie niekorzystny. Nie wiadomo bowiem – i nigdzie nie zostało to precyzyjnie wyjaśnione – co takie sformułowania oznaczają. A to najprawdopodobniej spowoduje, że nabywca i deweloper będą mieli odmienne wyobrażenia dotyczące realizacji wedle “stanu deweloperskiego” czy adaptacji “pod klucz”.

Wobec tego umowa deweloperska powinna dokładniej opisywać w jaki sposób deweloper będzie miał obowiązek przygotować w lokalu albo domu ściany (tynkowanie, malowanie na określony kolor, ilość warstw farby), podłogi i posadzki (przygotowanie wylewki, ewentualnie ułożenie płytek, paneli podłogowych, parkietu albo wykładziny z określeniem kolorystyki i cech użytych materiałów), instalacje sanitarne, elektryczne, wentylacyjne (kominowe) oraz ich zakończenia, drzwi, stolarka okienna, parapety, grzejniki (ogrzewanie podłogowe). Jeżeli standard wykończenia to przewiduje, umowa powinna opisać instalowane elementy wyposażenia sanitarnego oraz kuchennego wraz z ich charakterystyką (rodzaj, producent, model). Ponownie pomocna jest tutaj reguła “im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej dla nabywcy”.

Co może oznaczać określenie “stan deweloperski” poczytaj również w tym artykule.

Rodzaj rachunku powierniczego wpływa na bezpieczeństwo nabywcy

Art. 4 u.o.p.n. daje deweloperom do wyboru cztery rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych, na które wpłat kolejnych części ceny dokonywać mają nabywcy. Różnią się one mechanizmem działania, ale przede wszystkim kosztem ich prowadzenia – co obciąża dewelopera – oraz stopniem zabezpieczenia interesów nabywcy w razie problemów finansowych dewelopera. Najlepszym dla nabywcy rozwiązaniem, dającym największe szanse na odzyskanie całości wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy pieniędzy jest jego wariant zamknięty. Deweloper uzyska dostęp do całości zgromadzonych na rachunku pieniędzy dopiero po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywce (zawarciu umowy przenoszącej własność). Do tego czasu pieniądze nabywcy pozostają na rachunku, z którego mogą zostać w całości “cofnięte” nabywcy np. w razie ogłoszenia upadłości dewelopera.

Najmniej korzystnym dla nabywcy rozwiązaniem, ale i w praktyce najtańszym, jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym przypadku deweloper otrzymuje dostęp do kolejnych transzy wpłat dokonywanych przez nabywcę wraz z oddaniem odpowiadających ich etapów przedsięwzięcia. Etapy te określone zostały w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, który stanowi element treści umowy deweloperskiej. W przypadku kłopotów finansowych dewelopera na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym znajdować się będzie zazwyczaj jednie ostatnia, niepobrana jeszcze przez dewelopera rata wpłacona przez nabywcę. Resztę pieniędzy będzie musiał dochodzić nabywca w ramach odrębnego postępowania upadłościowego wobec dewelopera.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może występować również w wersji wspartej gwarancją bankową albo gwarancją ubezpieczeniową. Potencjalnie stanowi to nieco lepsze zabezpieczenie odzyskania przez nabywcę wpłaconych pieniędzy, gdyż częściowo odzyska on wpłaty znajdujące się na rachunku powierniczym, częściowo zaś pieniądze nabywcy wypłaci bank albo zakład ubezpieczeń. Nie zawsze jednak taka gwarancja będzie zapewniała nabywcy ochronę i dawała pewność odzyskania całości wpłat, o czym można poczytaj w tym miejscu.

 

Na co jeszcze zwrócić uwagę w treści umowy deweloperskiej? Czytaj dalej w drugiej części artykułu.

 

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test