ikona kontaktu

Cesja umowy deweloperskiej: kompendium wiedzy.

Powrót
03.04.2020 | Artykuły
Share Button
Cesja umowy deweloperskiej: kompendium wiedzy
Share Button

Ceny nieruchomości na przestrzeni lat systematycznie rosną, a wzrostowy trend wykorzystują inwestorzy, którzy zarabiają nie tylko na wynajmie i odsprzedaży lokali, ale również na zbyciu prawa do budowanego mieszkania. Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jak wygląda kwestia opodatkowania cesji umowy deweloperskiej?

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesja, czyli przelew wierzytelności, została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jej istota sprowadza się do przekazania (przeniesienia) wierzytelności wynikającej z umowy na nabywcę (cesjonariusza). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. Czy w przypadku umowy deweloperskiej cesja wymaga zgody dewelopera?

Umowa deweloperska należy do umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących. Oznacza to, że zarówno deweloper, jak i klient z tytułu podpisanej umowy ma prawa i obowiązki. To z kolei powoduje, że cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera – cesjonariusz przejmuje prawa i obowiązki pierwotnego klienta. Zmiana dłużnika została uregulowana w art. 519 Kodeksu cywilnego.

Cesja deweloperska nie zawsze dotyczy wyłącznie mieszkania. Współcześnie częstym zjawiskiem jest zakup lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu lub na parkingu. Kupujący, który podpisał umowę deweloperską i umowę przedwstępną dotyczącą zakupu miejsca postojowego najczęściej będzie zainteresowany cesją każdej z tych umów.

Cesja deweloperska – jak zgodę wyraża deweloper?

Skoro zgoda dewelopera jest niezbędna, by umowa cesji mieszkania była wiążąca, pozostaje pytanie, w jaki sposób powinien on wyrazić swoją zgodę. Możliwości są dwie:

  • zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w sposób uprzedni – może ona zostać zamieszczona w formie stosownego zapisu w umowie deweloperskiej lub w odrębnym oświadczeniu złożonym przez dewelopera,
  • zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w cesji umowy deweloperskiej – wyrażenie zgody w tej umowie nie spowoduje jednak, że deweloper stanie się jej stroną.

Zgoda wyrażona w sposób uprzedni jest wygodna dla stron – w przypadku cesji nie jest konieczne angażowanie dewelopera, by złożył on wymagane oświadczenie. Zyskuje również nabywca nieruchomości. Gdyby wskutek zmiany życiowych planów czy zdarzeń losowych zmieniły się jego zamiary, może bez czekania na zgodę dewelopera sfinalizować cesję umowy deweloperskiej.

Jeśli umowa deweloperska nie zawiera zgody dewelopera na cesję, pamiętajmy, że deweloper nie musi jej wyrażać. Nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia zgody na dokonanie cesji przez nabywcę, a bez zgody dewelopera taka czynność nie może zostać dokonana.

Cesja mieszkania od dewelopera – forma umowy

Zarówno umowa o przejęcie długu, jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu muszą zostać zawarte na piśmie pod rygorem nieważności – wynika to z art. 522 Kodeksu cywilnego. Nie jest trudno znaleźć wzór umowy o przejęcie długu, gdyż taka umowa jest bardzo często stosowana w obrocie gospodarczym. Z kolei cesja umowy deweloperskiej najczęściej jest zawierana w formie aktu notarialnego. Ta postać zapewnia stronom ochronę w największym stopniu.

Gdy następuje cesja umowy deweloperskiej, nabywca ma względem sprzedającego obowiązki – musi zapłacić mu umówioną cenę. Akt notarialny może zawierać oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela. Dla wierzyciela to korzystne rozwiązanie. W razie, gdyby nie otrzymał on ustalonej kwoty wynikającej z podpisania umowy cesji mieszkania, nie będzie musiał dochodzić swoich należności przed sądem.

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wiąże się także z koniecznością rozliczenia się z fiskusem. Umowa cesji mieszkania oznacza, że po stronie sprzedającego powstaje przychód z praw majątkowych (art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Taka konstrukcja przepisów skutkuje tym, że sprzedaż należy rozliczyć zgodnie ze skalą podatkową. To z kolei powoduje, że sprzedawca może zapłacić podatek w wysokości nawet 32 proc.

O kwalifikacji przychodu z cesji deweloperskiej wypowiadał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD zajął on stanowisko, zgodnie z którym w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie można stosować przepisów odnoszących się do sprzedaży własnej nieruchomości, jeżeli przeniesienie prawa własności ma nastąpić dopiero w przyszłości.

Share Button

Oceń artykuł:

0 / 5. 0

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Napisz
Mateusz Cichy
Mateusz Cichy
21:26 31 May 20
Polecam wszystkim, którzy szukają szczegółowej analizy umowy deweloperskiej, a także pomocy w negocjacjach z deweloperem i innych kwestiach prawnych.
Dominika Ganowiak
Dominika Ganowiak
16:36 23 May 20
Korzystalam z pomocy Pana Dr Glinieckiego przy ocenie Umowy Deweloperskiej. Umowa zostala przeanalizowana pod katem wszelkiech mozliwych niekorzystnych dla Nabywcy zapisow. Otrzymalam wnikliwa analize Umowy z podaniem jak powinny brzmiec zapisy aby nie bylo zadnych niejasnosci.Dostalam takze informacje jak nalezy uzupelnic brakujace wazne zapisy w Umowie ( np dotyczace kar umownych, zapisow dotyczacych miejsca postojowego, itp). Po przekazaniu uwag Deweloperowi i otrzymaniu odpowiedzi od Dewelopera, Pan Dr Gliniecki ponownie sluzyl pomoca aby sprawdzic czy zgloszone uwagi zostaly uwzglednione. Kontakt z Panem Dr Glinieckim jest bardzo sprawny, odpowiedz otrzymuje sie bardzo szybko. Jestem niezmiernie szczesliwa ze trafilam do Pana Dr Glinieckiego. Ekspertyza Pana Glinieckiego pomogla podjac mi swiadoma decyzje. Szczerze polecam korzystanie z uslug firmy Pana Dr Glinieckiego. Wysoka jakosc, perfekcyjna znajomosc tematu, Analiza przeprowadzona pod kazdym katem. Warto byc swiadomym co kryja zapisy Umowy Deweloperskiej aby byc swiadomym ryzyka.
Илья Банадысев
Илья Банадысев
21:22 22 Feb 20
Bardzo zadowolony ze współpracy z dr B. Glinieckim. Polecam wszystkim, którzy szukają pilnej i szczegółowej analizy umowy deweloperskiej, a także pomocy w negocjacjach z deweloperem i innych kwestiach prawnych.
Michał Kowalik
Michał Kowalik
18:03 21 Jan 20
Wszystko w jak najlepszym porządku jeśli chodzi o usługę analizy umowy deweloperskiej. Jestem pod wrażeniem szybkości wykonania zadania oraz responsywności w odpowiadaniu na e-mail'e. Szczerze polecam.
Przemysław Kabała
Przemysław Kabała
14:36 20 Jan 20
Do Pana Bartłomieja zgłosiliśmy się po raz pierwszy przy okazji analizy umowy deweloperskiej. Analiza była przeprowadzona bardzo skrupulatnie, rzeczowo i terminowo. Sporne punkty pierwotnej umowy zostały w znacznej większości dostosowane na naszą korzyć. Również przy negocjacjach mogliśmy liczyć na bardzo pomocne komentarze. Finalnie udało nam się wynegocjować zdecydowanie lepszą umowę w stosunku do tej, jaką otrzymaliśmy na "dzień dobry". Bardzo polecam!
Karolina Papaj
Karolina Papaj
15:20 17 Jan 20
Do Pana Bartłomieja zgłosiliśmy się już dwa razy. Dobra i czytelna analiza umowy, w razie potrzeby p.Bartłomiej odpowiada szybko na dodatkowe pytania.
Wojciech
Wojciech
09:17 19 Dec 19
Gorąco polecam usługi Pana Bartłomieja, dostałem profesjonalną i obszerną analizę umowy dokładnie w terminie. Dostałem również odpowiedzi na wszystkie pytania, które miałem po drodze negocjacji z deweloperem.
Piotr W.
Piotr W.
21:53 10 Dec 19
Z usług Pana Bartłomieja korzystałem już dwukrotnie, jak również miałem okazję zapoznać się z trzecią analizą wykonaną dla członka mojej rodziny. W każdym przypadku usługa była wykonana szybko i bardzo rzetelnie. Komentarze w opinii prawniczej są bardzo wyczerpujące, przejrzyste i zawierają sugestie działań jakie powinniśmy podjąć. Kontakt jest bardzo sprawny i nie urywa się po wykonaniu analizy więc można jeszcze dopytać o szczegóły i uzyskać pomoc w przypadku negatywnego podejścia dewelopera do proponowanych zmian. Osobiście uważam że koszt analizy w stosunku do pieniędzy inwestowanych w zakup nieruchomości naprawdę nie jest wygórowany i pozwala zabezpieczyć się na wiele ewentualności, a jeżeli nie mamy naprawdę DUŻEGO doświadczenia z umowami deweloperskimi to nigdy nie wyłapiemy wszystkich niuansów i nie wynegocjujemy umowy która będzie nas, kupujących, chronić - bo umowa podsuwana nam przez dewelopera w większości przypadków ma chronić jego samego ;)
Artur Kordas
Artur Kordas
21:08 05 Dec 19
Polecam. Błyskawicznie wykonana analiza w trybie priorytetowym. Szczegółowy opis umowy wraz z sugerowanymi poprawkami. Po wykonaniu analizy nie było problemu z kontaktowaniem się mailowo i dopytywaniem o szczegóły.
gru ber
gru ber
15:28 03 Dec 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Fachowa usługa. Gorąco polecam! :)
Natalia Piątkowska
Natalia Piątkowska
22:14 25 Oct 19
BARDZO POLECAM. Od Pana Bartłomieja otrzymałam: - obszerną i ekspresową analizę umowy (przelew został wysłany w piątek popołudniu, a w poniedziałek rano otrzymałam analizę), - komentarz na temat roszczeń prywatyzacyjnych wspomnianych w umowie, - ekspresową odpowiedź (w 3 godziny!) na moje pilne pytanie, które pojawiło się już wiele miesięcy później, - spokój ducha! Panie Bartłomieju - dziękuję.
Jarek Czechowski
Jarek Czechowski
10:20 16 Oct 19
Jestem bardzo zadowolony ze współpracy z panem Bartłomiejem Glinieckim. W ekspresowym wręcz tempie i to przez weekend dostałem bardzo obszerną analizę umowy, napisaną bardzo zrozumiałym językiem dla laika, dzięki czemu udało mi się wynegocjować z deweloperem bardziej korzystną dla mnie umowę. Pan Bartłomiej zawsze szybko odpisywał na każdego emalia i smsa. Bardzo polecam.
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test