Czym jest umowa przedwstępna i kiedy się ją stosuje?

Umowa przedwstępna często jest podpisywana przy sprzedaży nieruchomości. Może, ale nie musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli znalazłeś mieszkanie lub dom, którego zakupem jesteś zainteresowany, dowiedz się, jak umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zabezpieczy interesy Twoje i sprzedawcy.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, którą jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej (finalnej) umowy. Jednocześnie umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zawierając umowę przedwstępną, jedna lub obie jej strony deklarują, że w przyszłości podpiszą umowę przyrzeczoną, czyli końcową, która przenosi prawo własności. Istotą umowy przedwstępnej jest zatem ustalenie przedmiotu transakcji i jego ceny oraz zabezpieczenie interesów stron transakcji – zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej

Jak wynika z definicji umowy przedwstępnej, w jej treści powinny znaleźć się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Przykładowo umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać informacje o kupującym i sprzedającym, przedmiocie umowy (jeżeli przedmiotem umowy jest mieszkanie, to należy określić jego położenie, powierzchnię czy numer prowadzonej dla niego księgi wieczystej) oraz jego cenie. W treści umowy przedwstępnej może znaleźć się zapis o terminie zawarcia umowy finalnej – o tym w dalszej części artykułu

Aby umowa przedwstępna sprzedaży odpowiednio zabezpieczała interesy każdej ze stron, warto skorzystać z pomocy prawnika. Prawnik może nie tylko przygotować wzór umowy, ale również przeanalizować zapisy znajdujące się w projekcie umowy otrzymanym od drugiej strony umowy. Zlecenie indywidualnej analizy umowy przedwstępnej pozwala upewnić się, że umowa nie zawiera niekorzystnych zapisów, a jej podpisanie w proponowanej postaci jest bezpieczne.

Funkcja umowy przedwstępnej

Jak wskazuje sama nazwa tego dokumentu, umowa przedwstępna poprzedza zawarcie finalnej umowy, np. z deweloperem. Z tego względu pełni ona dwie funkcje, czyli gwarancyjną i zobowiązującą. Umowa przedwstępna stanowi zapewnienie dla zawierających ją stron, że w przyszłości sfinalizują one transakcję. W przypadku nieruchomości mowa jest o tym, że strony podpiszą umowę sprzedaży. Jednocześnie klienci deweloperów powinni pamiętać, że umowa przedwstępna nie zastępuje umowy deweloperskiej. To właśnie umowa deweloperska w najpełniejszy sposób chroni nabywcę wówczas, gdy deweloper jeszcze nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie inwestycji.

Dlaczego kupując mieszkanie zarówno z rynku wtórnego, jak i rynku pierwotnego można spotkać się z propozycją zawarcia umowy przedwstępnej? Właścicielowi nieruchomości podpisanie tej umowy przez potencjalnego kupca pozwala domniemywać, że jest on rzeczywiście zainteresowany zakupem w przyszłości, np. gdy bank przyzna mu kredyt hipoteczny. Analogicznie również osobie zainteresowanej zakupem nieruchomości umowa przedwstępna daje podstawy, aby sądzić, że właściciel nieruchomości dąży do jej zbycia.

Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to stosowne wzmianki pojawią się w księdze wieczystej nieruchomości. Wówczas można też mówić o formie zabezpieczenia dla nabywcy, gdyż właścicielowi nieruchomości trudno będzie wycofać się z deklaracji – druga strona będzie mogła dochodzić realizacji umowy przed sądem.

Forma umowy przedwstępnej

Dobrą wiadomością dla osób zainteresowanych podpisaniem umowy przedwstępnej jest to, że mają one swobodę w wyborze jej formy – ustawodawca nie nakłada w tym zakresie żadnych wymogów. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór ten nie jest bez znaczenia, gdyż wpływa na wzajemne obowiązki stron.

Nie można wykluczyć, że plany jednej ze stron zmienią się i zrezygnuje ona z podpisania umowy końcowej (tzw. umowy przyrzeczonej). Wówczas od formy umowy przedwstępnej zależy to, czego będzie mogła żądać druga strona. W przypadku formy pisemnej roszczeniem będzie jedynie poniesiona przez stronę szkoda. Za taką szkodę można uznać głównie koszty poniesione w związku z przygotowaniem umowy. Inaczej sprawa będzie wyglądać po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego znacznie silniej wiąże potencjalnego nabywcę i sprzedającego. Dlatego też konsekwencje wycofania się z niego są poważniejsze. Zwrot kosztów (będą one wyższe niż w przypadku „zwykłej” umowy) to nie jedyne roszczenie, jakiego dochodzić może osoba, która dowiedziała się o rezygnacji drugiej strony z zawarcia umowy przyrzeczonej. Może ona też złożyć pozew do sądu i domagać się tego, aby orzekł on, że doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej wskazany w umowie przedwstępnej

Inną kwestią, która wiąże się z umową przedwstępną, jest wskazanie w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W tej sprawie strony mogą określić, kiedy zostanie podpisana umowa przyrzeczona lub zrezygnować z tego zapisu. Każde rozwiązanie pociąga za sobą określone konsekwencje.

Jeżeli strony wskażą konkretny termin, to właśnie w tym dniu powinno dojść do podpisania ostatecznej umowy. Z kolei brak wskazania w umowie przedwstępnej, kiedy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie powoduje jej nieważności. Przeciwnie – strony w dalszym ciągu są względem siebie zobowiązane, a różnica polega na tym, że w ciągu roku powinny wyznaczyć ten termin. Okres roku liczy się od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Jakie są skutki prawne niewskazania terminu w trakcie kolejnych 12 miesięcy? Po upływie tego okresu żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Inaczej mówiąc, zobowiązania stron wynikające z umowy przedwstępnej wygasają.

Istnieje też trzecia możliwość, choć ta jest spotykana najrzadziej – każda ze stron może wyznaczyć innym termin podpisania umowy przyrzeczonej. Który termin wówczas obowiązuje? Kwestię tę precyzuje kodeks cywilny – wiążący jest termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie.

Kiedy i dlaczego stosujemy umowę przedwstępną?

Co do zasady umowa przedwstępna może zostać zastosowana przed każdą umową. Najczęściej jednak korzysta się z niej przy sprzedaży nieruchomości. Przykładowo właściciel wynajmujący mieszkanie może zdecydować o wystawieniu go na sprzedaż. Jeżeli znajdzie kupca w momencie, gdy będzie go jeszcze obowiązywać okres wypowiedzenia najmu, rozwiązaniem jest właśnie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Podpisanie umowy przedwstępnej zamiast umowy deweloperskiej proponują klientom też niektórzy deweloperzy.

Różnice między zadatkiem a zaliczką

Umowa przedwstępna może zostać zabezpieczona zadatkiem lub zaliczką. Nie są to pojęcia tożsame, dlatego nie należy stosować ich zamiennie. Czym jest zadatek, a czym zaliczka?

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są uiszczane na poczet przyszłej należności – stanowią one część ceny. Różnica jest widoczna wówczas, gdy strony umowy przedwstępnej nie podpiszą umowy przyrzeczonej. W przypadku zaliczki zostaje ona zwrócona, niezależnie od tego, która ze stron wycofała się z umowy. Jak to wygląda w przypadku zadatku?

Umowa przedwstępna może zawierać informację o zadatku. Gdy kupujący rezygnuje z umowy właściwej, to zadatek należy się sprzedawcy. Gdy rezygnuje sprzedawca, to niedoszły kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jest też trzecia możliwość – czasem podpisanie umowy właściwej nie jest możliwe z przyczyn niezależnych od stron lub z winy obu stron. Wówczas zadatek się zwraca

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Z perspektywy deweloperów stosowanie do sprzedaży mieszkań lub domów umowy deweloperskiej – która podlega przepisom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – ma swoje wady. Główną z nich, oprócz rozbudowanej treści umowy, jest konieczność stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego. A może rozważyć alternatywny sposób przeprowadzenia transakcji z klientem?

Dla dewelopera ważne jest – w relacji z klientem – aby go zachęcić do zawarcia umowy i utrzymać aż do zawarcia umowy przenoszącej własność. Równolegle istotne jest, aby nabywca możliwie szybko zapłacił deweloperowi. Te zamierzenia realizuje umowa deweloperska, jednak podlega dość złożonym przepisom tzw. ustawy deweloperskiej, które nakładają na dewelopera obowiązki takie jak m.in. konieczność przygotowania i doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego oraz przyjmowanie wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak tego uniknąć? Najprościej… nie zawierać z klientami umów deweloperskich, tylko rozpocząć proces sprzedaży dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, gdy inwestycja została już dopuszczona do użytkowania. Z różnych względów, przede wszystkim finansowych, rozwiązanie to nie jest do zaakceptowania w niektórych sytuacjach. Poza tym w tym formacie sprzedaży oferta jest opóźniona o czas trwania inwestycji, przez co komercjalizacja projektu może być mniej skuteczna i trwać dłużej.

Jest jednak rozwiązanie pośrednie pomiędzy zawieraniem umów deweloperskich a prowadzeniem sprzedaży dopiero po ukończeniu budowy. Można rozważyć zawieranie z klientami – jeszcze na etapie realizacji prac budowlanych – umów przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, zobowiązujących później do zawarcia umowy przenoszącej własność. Nie będzie to jednocześnie umowa deweloperska podlegająca przepisom ustawy deweloperskiej, o ile nabywca nie będzie zobowiązany do płatności przed ukończeniem budowy. Zatem z jednej strony deweloper nie może liczyć na środki klienta w trakcie trwania procesu budowlanego, z drugiej jednak strony ma podpisaną z nabywcą umowę przedwstępną zobowiązującą go do zapłaty określonej ceny za mieszkanie lub dom.

Nasza kancelaria wypracowała i wdrożyła kilka autorskich rozwiązań umożliwiającym deweloperom prowadzącym budowę domów lub budynków wielorodzinnych na zawieranie umów przedwstępnych z nabywcami w trakcie trwania budowy, bez konieczności stosowania m.in. mieszkaniowego rachunku powierniczego i bez obaw o uznanie takiej umowy za umowę deweloperską w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rozwiązania te pozwoliły na przedsprzedaż domów i lokali z zachowaniem pożądanego przez deweloperów stopnia współfinansowania realizacji inwestycji przez nabywców.

Jest to oczywiście zarys alternatywnej strategii komercjalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, który należałoby wzbogacić o konkretne parametry finansowe i doprecyzować w zakresie sformułowania umowy przedwstępnej m.in. o kwestie  zapewnienia wywiązania się nabywcy z umowy. Jednak dla wielu deweloperów potencjalną istotną korzyścią będzie brak wymogu posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego w połączeniu z możliwością zawierania umów z nabywcami na etapie realizacji przedsięwzięcia.

W celu poznania szczegółów zapraszam do kontaktu.

Zobacz również.

Konkretnie i na temat.

Rynek deweloperski rozrasta się na wielu polach – inwestycyjnym, firmowym, konsumenckim. Za zmianami rynkowymi idą również zmiany legislacyjne, które każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien śledzić.

Zapraszam do mojego bloga, gdzie opiszę wszystkie te zmiany konkretnie i na temat.

Zobacz wszystkie

03.06.2022

Kiedy ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji to duży wybór i korzystna cena, ale również ryzyko. Jeżeli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa, rozważ ubezpieczenie...

03.06.2022

O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Planujesz kupić mieszkanie od firmy deweloperskiej i w najbliższym czasie spotkasz się z jej przedstawicielem? Przygotuj pytania do dewelopera. Zastanawiasz się, o co pytać dewelopera...

01.02.2022

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

Znasz już termin odbioru mieszkania? Teraz pozostaje przygotować się na ten dzień. Radość – często poprzedzona długimi miesiącami oczekiwania na zakończenie inwestycji – nie powinna...
Pełne zaufanie.
Profesjonalna współpraca.
1800
przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych
15 lat
doświadczenia w dbaniu o bezpieczeństwo prawne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
ponad 1.2 mld zł
wartość wszystkich transakcji dokonanych przez klientów
Masz pytania?
Proszę o kontakt.

Napisz do mnie
Odpowiem niezwłocznie.