ikona kontaktu

Gdy nabywca nie płaci, deweloper może odstąpić od umowy.

Powrót
04.11.2013 | Artykuły
Share Button
Gdy nabywca nie płaci, deweloper może odstąpić od umowy
Share Button
Z perspektywy dewelopera dobry klient to taki, który płaci na czas poszczególne części (raty) ceny, zgodnie z harmonogramem określonym  w umowie deweloperskiej. Niewielkie opóźnienia w płatnościach na ogół nie będą powodowały poważnych konsekwencji. Gdy jednak kolejne ponaglenia nie pomagają, a szanse na dokonanie przez nabywcę wpłaty maleją, odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej może być ostatnią deską ratunku. Jakie szanse na to dają przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Przepisy tzw. ustawy deweloperskiej w art. 29 wskazują kilka przypadków uprawniających nabywcę i dewelopera do odstąpienia od zawartej już umowy deweloperskiej. Mówiąc bardzo w tym miejscu ogólnie, jest to możliwe albo wobec istotnych nieprawidłowości ze strony dewelopera przy formułowaniu treści albo udostępnianiu nabywcy prospektu informacyjnego, albo w razie rażąco niewłaściwego wykonywania swoich obowiązków przez strony umowy deweloperskiej. Odstąpienie od umowy – realizowane przez jedną z jej stron – stanowi zatem rodzaj sankcji za niewywiązywanie się z umowy przez kontrahenta. Odstąpienie nie może być jednak dokonane w dowolnej chwili, musi bowiem być uzasadnione przypadkiem określonym przez przepisy ustawy deweloperskiej (art. 29), Kodeksu cywilnego albo samej umowy deweloperskiej (tzw. umowne prawo odstąpienia). Jednocześnie – w przypadku uwarunkowanego okolicznościami odstąpienia przez uprawnioną do tego stronę – rozwiązanie w ten sposób umowy nie może zostać zablokowane przez drugą stronę umowy. W tym miejscu skupimy się na przypadku odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej z uwagi na opóźnienie nabywcy w zapłacie części ceny za nieruchomość.

Art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej stanowi podstawę odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej w razie braku należnej płatności w terminie określonym w umowie. Chodzi zarówno o brak zapłaty na czas, jak i płatność w terminie, jednak w zbyt niskiej wysokości. By móc skorzystać z tego uprawnienia deweloper musi jednak dodatkowo wezwać nabywcę do zapłaty, doręczając mu pismo przypominające o zaległości. Pismo musi zostać wysłane dopiero po powstaniu zaległości. Po upływie 30 dni od doręczenia pisma i nieuregulowaniu płatności przez nabywcę, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeżeli nabywca nie odbiera wezwania np. z powodu nieobecności, termin 30-dniowy należy liczyć od momentu dostarczenia przesyłki nabywcy w taki sposób, że mógł ją odebrać (np. próba doręczenia przez listonosza, awizowanie). Termin ten nie może zostać skrócony.


Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
 

Mimo braku płatności i upływu dodatkowo wyznaczonego 30-dniowego terminu na jej dokonanie odstąpienie przez dewelopera nie będzie możliwe – a dokonane nie będzie skuteczne – jeśli nabywca wykaże, że brak terminowej płatności spowodowany był wystąpieniem tzw. siły wyższej. Jest to pojęcie występujące w prawie cywilnym i mające dość nieostre granice. Bez wgłębiania się w tym miejscu w szczegóły można stwierdzić, że chodzić będzie o raczej rzadkie przypadki nadzwyczajnej i powszechnej przeszkody w dokonaniu płatności, nie zależące wyłącznie od nabywcy, np. powszechna klęska żywiołowa (powódź), powszechny strajk czy poważna destabilizacja bezpieczeństwa (zamieszki, rewolucja) – uniemożliwiające normalne funkcjonowanie i złożenie dyspozycji przelewu środków pieniężnych.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy może przybrać zwykłą formę pisemną – oświadczenia skierowanego do nabywcy. Nie jest tutaj wymagana forma aktu notarialnego. Należy również pamiętać, że odstąpienie od umowy w takiej sytuacji stanowi uprawnienie dewelopera, z którego może on, ale nie musi korzystać. Alternatywą jest oczekiwanie na zapłatę przez nabywcę i domaganie się powiększenia jej o należne odsetki.

Konsekwencją odstąpienia od umowy deweloperskiej jest uznanie, że nie została ona nigdy zawarta. Tym samym gaśnie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności nieruchomości), a deweloper powinien zwrócić nabywcy wszystkie uzyskane dotychczas wpłaty. W ten sposób deweloper uzyskuje możliwość sprzedaży lokalu albo domu innej osobie. Nabywca jest zobowiązany złożyć oświadczenie umożliwiające wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce nakłonienie do tego nabywcy może być trudne, co stanowić będzie dla dewelopera problem z wykreśleniem owego roszczenia.

Share Button

Oceń artykuł:

3 / 5. 2

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Kategorie aktualności

    Kancelaria Prawna dr hab. Bartłomiej Gliniecki

    ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot
    (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

    NIP: 586-209-87-32
    numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828
    (Santander Bank Polska S.A.)

    Sprawdź opinie Klientów na Google
    profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu profesjonalny odbiór domu

      Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
      zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin

      *Pola obowiązkowe

      Agencja Digital Marketing EACTIVE