ikona kontaktu

Gdy nabywca nie płaci, deweloper może odstąpić od umowy.

Powrót
04.11.2013 | Artykuły
Share Button
Gdy nabywca nie płaci, deweloper może odstąpić od umowy
Share Button

Z perspektywy dewelopera dobry klient to taki, który płaci na czas poszczególne części (raty) ceny, zgodnie z harmonogramem określonym  w umowie deweloperskiej. Niewielkie opóźnienia w płatnościach na ogół nie będą powodowały poważnych konsekwencji. Gdy jednak kolejne ponaglenia nie pomagają, a szanse na dokonanie przez nabywcę wpłaty maleją, odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej może być ostatnią deską ratunku. Jakie szanse na to dają przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Przepisy tzw. ustawy deweloperskiej w art. 29 wskazują kilka przypadków uprawniających nabywcę i dewelopera do odstąpienia od zawartej już umowy deweloperskiej. Mówiąc bardzo w tym miejscu ogólnie, jest to możliwe albo wobec istotnych nieprawidłowości ze strony dewelopera przy formułowaniu treści albo udostępnianiu nabywcy prospektu informacyjnego, albo w razie rażąco niewłaściwego wykonywania swoich obowiązków przez strony umowy deweloperskiej. Odstąpienie od umowy – realizowane przez jedną z jej stron – stanowi zatem rodzaj sankcji za niewywiązywanie się z umowy przez kontrahenta. Odstąpienie nie może być jednak dokonane w dowolnej chwili, musi bowiem być uzasadnione przypadkiem określonym przez przepisy ustawy deweloperskiej (art. 29), Kodeksu cywilnego albo samej umowy deweloperskiej (tzw. umowne prawo odstąpienia). Jednocześnie – w przypadku uwarunkowanego okolicznościami odstąpienia przez uprawnioną do tego stronę – rozwiązanie w ten sposób umowy nie może zostać zablokowane przez drugą stronę umowy. W tym miejscu skupimy się na przypadku odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej z uwagi na opóźnienie nabywcy w zapłacie części ceny za nieruchomość.

Art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej stanowi podstawę odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej w razie braku należnej płatności w terminie określonym w umowie. Chodzi zarówno o brak zapłaty na czas, jak i płatność w terminie, jednak w zbyt niskiej wysokości. By móc skorzystać z tego uprawnienia deweloper musi jednak dodatkowo wezwać nabywcę do zapłaty, doręczając mu pismo przypominające o zaległości. Pismo musi zostać wysłane dopiero po powstaniu zaległości. Po upływie 30 dni od doręczenia pisma i nieuregulowaniu płatności przez nabywcę, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeżeli nabywca nie odbiera wezwania np. z powodu nieobecności, termin 30-dniowy należy liczyć od momentu dostarczenia przesyłki nabywcy w taki sposób, że mógł ją odebrać (np. próba doręczenia przez listonosza, awizowanie). Termin ten nie może zostać skrócony.

 

Mimo braku płatności i upływu dodatkowo wyznaczonego 30-dniowego terminu na jej dokonanie odstąpienie przez dewelopera nie będzie możliwe – a dokonane nie będzie skuteczne – jeśli nabywca wykaże, że brak terminowej płatności spowodowany był wystąpieniem tzw. siły wyższej. Jest to pojęcie występujące w prawie cywilnym i mające dość nieostre granice. Bez wgłębiania się w tym miejscu w szczegóły można stwierdzić, że chodzić będzie o raczej rzadkie przypadki nadzwyczajnej i powszechnej przeszkody w dokonaniu płatności, nie zależące wyłącznie od nabywcy, np. powszechna klęska żywiołowa (powódź), powszechny strajk czy poważna destabilizacja bezpieczeństwa (zamieszki, rewolucja) – uniemożliwiające normalne funkcjonowanie i złożenie dyspozycji przelewu środków pieniężnych.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy może przybrać zwykłą formę pisemną – oświadczenia skierowanego do nabywcy. Nie jest tutaj wymagana forma aktu notarialnego. Należy również pamiętać, że odstąpienie od umowy w takiej sytuacji stanowi uprawnienie dewelopera, z którego może on, ale nie musi korzystać. Alternatywą jest oczekiwanie na zapłatę przez nabywcę i domaganie się powiększenia jej o należne odsetki.

Konsekwencją odstąpienia od umowy deweloperskiej jest uznanie, że nie została ona nigdy zawarta. Tym samym gaśnie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności nieruchomości), a deweloper powinien zwrócić nabywcy wszystkie uzyskane dotychczas wpłaty. W ten sposób deweloper uzyskuje możliwość sprzedaży lokalu albo domu innej osobie. Nabywca jest zobowiązany złożyć oświadczenie umożliwiające wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce nakłonienie do tego nabywcy może być trudne, co stanowić będzie dla dewelopera problem z wykreśleniem owego roszczenia.

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test