tel. 
Ostatnio jedna z moich Czytelniczek zadała mi pytanie: czy jest możliwe wynajmowanie mieszkania po dokonaniu jego odbioru od dewelopera, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność? Odpowiedź może być interesująca zwłaszcza dla tych osób, które planują wykorzystanie kupowanego mieszkania w celach lokaty kapitału i odpłatnego udostępniania go innym osobom.
Odbiór lokalu następuje najczęściej na kilka tygodni, a nawet kilka miesięcy przed przeniesieniem przez dewelopera na nabywcę prawa własności mieszkania albo domu. Możliwość wykończenia wnętrza w tym czasie skłania także ku rozpoczęciu wynajmowania lokalu albo domu przed podpisaniem przez nabywcę finalnej umowy z deweloperem.
Co daje nabywcy odbiór nieruchomości? Najczęściej połączony jest z tzw. wydaniem – momentem, od którego na nabywcę przechodzi ryzyko uszkodzenia lub pogorszenia przedmiotu umowy. Od tej chwili nabywca zaczyna także ponosić koszty jego utrzymania. Natomiast odbiór (wydanie) nie daje nabywcy żadnych praw do nieruchomości. Zatem chociaż fizycznie nabywca otrzymuje klucze i dostęp do lokalu lub domu, tak naprawdę jest on nadal własnością dewelopera, zaś nabywca nie ma żadnego prawa z niego korzystać aż do czasu przeniesienia własności. W istocie możliwość korzystania z nieruchomości do czasu przeniesienia własności można nazwać w pewnym sensie uprzejmością dewelopera. Nabywcy nie przysługiwałyby żadne środki prawne (poza ochroną posiadania), gdyby ktoś chciał nabywcę usunąć z zajmowanego mieszkania albo domu w tym czasie.
Ze względu na obowiązującą w prawie cywilnym zasadę nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (z łaciny – nikt nie może przenieść więcej praw niż samemu posiada), wynajmowanie mieszkania lub domu po odbiorze, ale przed przeniesieniem własności wydaje się niemożliwe. Nabywcy bowiem nie przysługuje do mieszkania lub domu żaden tytuł prawny – nie jest nim wydanie, które jak zaznaczyłem daje jedynie fizyczne władztwo w tymczasowym okresie do przeniesienia własności, jednak nie kreuje uprawnienia do korzystania z przedmiotu umowy z wyłączeniem osób trzecich.
Analiza umowy deweloperskiej – sprawdź ofertę
I chociaż przepisy Kodeksu cywilnego nie wskazują wyraźnie, by wynajmujący musiał być właścicielem przedmiotu najmu, musi on jednak mieć prawo (inaczej tzw. tytuł prawny) do korzystania z przedmiotu, który chciałby dalej wynająć. Tytułem takim może być prawo własności, może być umowa najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna pozwalającą na korzystanie z rzeczy. Nie jest nim jednak władanie rzeczą w oparciu o jej wydanie w związku z przyszłym przeniesieniem własności.
W przypadku chęci wynajmowania mieszkań mamy do czynienia z dodatkowym problemem. Otóż aż do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność (ściślej – umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu), mieszkanie jako odrębny lokal w sensie prawnym nie istnieje. Nie może zatem być przedmiotem umowy najmu. Aż do wyodrębnienia mieszkanie z prawnego punktu widzenia stanowi część budynku, w którym się znajduje. I jako takie mogłoby zostać wynajęte – jednak przez dewelopera, który jest jego właścicielem, nie zaś przez nabywcę, ten bowiem nie dysponuje żadnym prawem do korzystania z tej, ani innej części budynku.
Nie da się także w takiej sytuacji zastosować instytucji podnajmu. Wymaga ona bowiem tego, aby przedmiot podnajmu był wcześniej wynajmowany. Tymczasem po odbiorze deweloper nie wynajmuje mieszkania lub domu nabywcy. Możliwość korzystania oparta jest o fakt wydania, związany z mającym nastąpić przeniesieniem własności.
Jakie grożą konsekwencje za „wynajmowanie” mieszkania albo domu przed przeniesieniem własności? Po pierwsze, najemca może w ogóle nie być zainteresowany, jeśli nie będzie rozmawiał z osobą, która nie potrafi wykazać prawa własności lub innego tytuł prawnego gwarantującego bezpieczne korzystanie z przedmiotu najmu. Dla najemcy kreowałoby to bowiem ryzyko płacenia czynszu osobie, która nie ma tytułu prawnego do nieruchomości, a co za tym idzie – najem w każdej chwili mógłby zostać przerwany przez właściciela lub inną uprawnioną do korzystania z nieruchomości osobę. Po drugie, najemca byłby uprawniony do żądania zwrotu wszystkich zapłaconych czynszów, bowiem pobierała je osoba bez tytułu prawnego do nieruchomości. Z drugiej strony, nabywca nie miałby podstaw do ich odzyskania – nie był właścicielem nieruchomości w okresie jej udostępnienia. Po trzecie, nie da się wykluczyć konsekwencji ze strony dewelopera, a więc właściciela nieruchomości. Mógłby on zablokować najemcy dostęp do nieruchomości lub nawet domagać się odszkodowania od nabywcy, który w ten sposób udostępnił nie swoją własność osobie trzeciej.
