Sprawdzenie księgi wieczystej. Na czym polega?

Księga wieczysta prezentuje stan prawny nieruchomości, dzięki czemu pozwala ustalić komu i jakie prawa do danej nieruchomości przysługują. Od wielu lat w Polsce księgi wieczyste prowadzone są w formie elektronicznej. Dla użytkowników oznacza to wygodę – z treścią wybranej księgi można zapoznać się bez wychodzenia z domu.

Księga wieczysta – co to jest?

Księgi wieczyste to publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości, do którego każdy może mieć dostęp. W Polsce księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe. Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad, z których najważniejsze to: jawność formalna, domniemanie zgodności ze stanem prawnym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i pierwszeństwo praw wpisanych.

Jawność formalna oznacza, że każda osoba może zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Jeszcze do niedawna realizacja zasady jawności była utrudniona – by zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości położonej np. w Krakowie, mieszkaniec Gdańska musiał jechać do Krakowa albo zlecić jej sprawdzenie komuś na miejscu w Krakowie.

Aktualnie sprawdzenie księgi wieczystej jest łatwiejsze z uwagi na rejestr elektroniczny i udostępnienie treści ksiąg wieczystych w internecie. Możliwość zapoznania się z treścią księgi wieczystej oznacza, że nikt nie może zasłaniać się jej nieznajomością.

Dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami przyjmuje się, że stan prawny ujawniony w poszczególnych działach księgi jest zgodny ze stanem faktycznym (zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym). Osoba kupująca nieruchomość od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel, chociaż nim wcale nie jest, ma ochronę w postaci rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ostatnia z najważniejszych zasad dotyczy pierwszeństwa praw wpisanych do księgi wieczystej przed tymi prawami, które nie zostały do niej wpisane. 

Sprawdzenie księgi wieczystej online

Jedną z zasad, o której trzeba bezwzględnie pamiętać przed kupnem nieruchomości, jest dokładne sprawdzenie prowadzonej dla niej księgi nieruchomości. Dziś czynność ta nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami, a to dlatego, że Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi rejestr ksiąg wieczystych w formie elektronicznej (EKW). Rejestr jest dostępny pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/. Sprawdzenie zawartości księgi wieczystej online nie wiąże się z żadnymi opłatami. 

Jeśli przed zakupem nieruchomości zdecydujesz się na profesjonalną analizę umowy, wówczas sprawdzenie księgi wieczystej przeprowadzi doświadczony prawnik, który potrafi stwierdzić które wpisy czy wzmianki są potencjalnie niebezpieczne lub wymagają wyjaśnienia, a które – choć mogą wydawać się dziwne – nie powinny budzić niepokoju. Dzięki pomocy profesjonalisty masz gwarancję, że wszystkie ewentualne nieprawidłowości zostaną wyłapane. 

Możesz też zdecydować się na samodzielną weryfikację. Aby zapoznać się z treścią aktualnej lub zupełnej księgi wieczystej, wystarczy znać jej numer. Można go uzyskać bezpośrednio od aktualnego właściciela sprzedającego nieruchomość lub ustalić zarówno po adresie, jak i numerze działki.

Elektroniczny numer księgi wieczystej – z czego się składa?

Każda elektroniczna księga wieczysta ma swój indywidualny numer, który składa się z następujących elementów:

• czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona (np. PT1B – Bełchatów, LD1M – Łódź),

• numeru według repertorium ksiąg wieczystych (to numer księgi wieczystej prowadzonej w wersji papierowej),

• cyfry kontrolnej.

Po wpisaniu prawidłowego numeru księgi wieczystej w wyszukiwarkę na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości możliwe jest zapoznanie się z jej treścią.

Struktura księgi wieczystej. Jakie działy zawiera?

Zarówno papierowa, jak i elektroniczna księga wieczysta składa się z kilku działów(działy od I do IV). Zastosowanie działów pozwala szybko znaleźć potrzebne informacje bez konieczności zapoznawania się z treścią całej księgi. Informacje znajdujące się w poszczególnych działach odnoszą się do:

• położenia nieruchomości, jej powierzchni, zabudowań i sposobie użytkowania nieruchomości – dane te pochodzą z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów (dział I),

• właściciela (właścicieli), użytkownika (użytkowników) wieczystego oraz tego, jak nabył on nieruchomość (dział II),

• ograniczonych praw rzeczowych – są to m.in. służebności, wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych (dział III),

• hipotek – przy każdym wpisie znajduje się informacja o wierzycielu (wierzycielach), wysokości i walucie hipoteki (dział IV).

Zapoznając się z treścią księgi wieczystej w formie elektronicznej, użytkownik ma możliwość wydrukować informacje znajdujące się w poszczególnych działach lub całą zawartość księgi wieczystej.

Ile kosztuje dostęp do księgi wieczystej?

Jak wspomniano, sprawdzanie i przeglądanie ksiąg wieczystych nie wiąże się z żadnymi opłatami. Za co trzeba jednak zapłacić?

Płatne jest uzyskanie dokumentów z ksiąg wieczystych. Cena zależy od sposobu złożenia wniosku oraz rodzaju dokumentu. Przykładowo 20 zł zapłacą osoby, które złożą przez internet wniosek o odpis zwykły księgi wieczystej i jednocześnie wybiorą opcję samodzielnego wydruku. Z kolei za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej uzyskany tą samą drogą zapłacić trzeba 10 zł.