tel. 
Będąc właścicielem nieruchomości, który planuje przekazać do niej prawa na przykład poprzez sprzedaż, lub gdy planujemy zakup nieruchomości i ubiegamy się o kredyt hipoteczny, niezbędny staje się operat szacunkowy. Dokument ten to nic innego, jak szczegółowe dane oceniające wartość nieruchomości. Czy wiesz jakie kroki należy podjąć, aby go sporządzić, co dokładnie powinien zawierać i jakie dokumenty są wymagane do jego przygotowania? To musisz wiedzieć!
Co to jest operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, operat szacunkowy jest oficjalnym dokumentem określającym wartość nieruchomości. Nie jest to zwykły dokument czy dowód, ale specyficzna forma opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzona zgodnie z określonymi normami, dzięki której możliwa jest m.in. rzeczowa analiza umowy deweloperskiej.
Operat szacunkowy to szczegółowa, pisemna ocena wartości nieruchomości, przygotowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten nie jest uznawany za dokument urzędowy, ale stanowi materialny efekt pracy eksperta w zakresie wyceny nieruchomości. Jego kluczowe aspekty metodologiczne i formalne są zdefiniowane zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak i w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku dotyczącym wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na jego podstawie można będzie ustalić np. dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania.
Jak wygląda operat szacunkowy i kto go wykonuje?
Operat szacunkowy często zamawiany jest przy okazji wystawiania nieruchomości na sprzedaż lub ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jest to oficjalna ocena wartości nieruchomości, która może być również wykorzystywana w sprawach spadkowych przy podziale majątku, ustalaniu masy spadkowej, zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, ustalaniu opłat za użytkowanie wieczyste, w przypadkach odszkodowań od gminy czy egzekucji z nieruchomości. Operat szacunkowy oraz pomoc prawna i doradztwo w zakupie nieruchomości ułatwiają dokonanie najlepszej inwestycji.
Otrzymujemy operat w formie obszernego dokumentu, w którym rzeczoznawca dokładnie opisuje nieruchomość, dołącza jej zdjęcia, analizuje księgi wieczyste i inne dokumenty z nią związane, bada okolicę oraz ceny sprzedażowe porównywalnych nieruchomości. Na podstawie tych informacji i analizy rynku tworzy on kompleksowy raport wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który musi posiadać odpowiednie uprawnienia zawodowe zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz być zarejestrowany w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Przy wyborze rzeczoznawcy ważne jest, aby sprawdzić jego obecność w tym rejestrze.
Rzeczoznawca majątkowy, oprócz sporządzania operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, maszyn i urządzeń z nią związanych, zajmuje się również innymi zadaniami. Do jego kompetencji należy także doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, inwestycji w nieruchomości, a także określanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, dzięki czemu będziemy wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera.
Ile kosztuje operat szacunkowy domu, a ile mieszkania?
Wycena nieruchomości przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego bazuje na różnych danych, takich jak typ nieruchomości, jej powierzchnia, położenie, standard wykończenia, stan techniczny i prawny. Przy wycenie stosowane są różne metody, od porównawczej, przez dochodową, kosztową, aż do mieszanej.
W przypadku wyceny mieszkania, proces ten nie jest nadmiernie skomplikowany. Osoba zlecająca wycenę musi umożliwić rzeczoznawcy dostęp do mieszkania, aby mógł on wykonać dokumentację fotograficzną i ocenić stan lokalu. Dodatkowo zlecający zobowiązany jest dostarczyć specyficzne dokumenty dotyczące nieruchomości, jak wypis z księgi wieczystej, akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, plan mieszkania czy mapę ewidencyjną.
W sytuacji, gdy zlecający nie posiada któregoś z wymaganych dokumentów, rzeczoznawca może je uzupełnić, dysponując numerem księgi wieczystej, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Wycena domu odbywa się na podobnych zasadach, ale tutaj rzeczoznawca uwzględnia dodatkowe aspekty, takie jak rok budowy domu czy technologia wykonania. Ważnym elementem wyceny jest również działka, na której dom jest położony, ponieważ ma ona istotny wpływ na całkowitą wartość nieruchomości.
Cena opracowania operatu szacunkowego zależy od różnych czynników, takich jak złożoność projektu, dostępność danych czy rodzaj wycenianej nieruchomości. Generalnie, w przypadku mieszkania lub działki budowlanej przykłady kosztów sporządzenia operatu szacunkowego oscylują zazwyczaj w granicach 400 do 800 zł. Natomiast dla domu jednorodzinnego, koszt ten oscyluje w granicach od 900 do 1300 zł.
Ile jest ważny operat szacunkowy nieruchomości?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy zachowuje swoją ważność przez 12 miesięcy od momentu jego wydania. Jednakże ten okres może ulec skróceniu w przypadku zmian prawnych czy innych istotnych czynników, które wpłynęły na pierwotną wycenę. To rzeczoznawca majątkowy – zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy – decyduje o możliwości wykorzystania operatu po upływie tego czasu, poprzez umieszczenie na dokumencie odpowiedniej klauzuli potwierdzającej jego aktualność.
Z tego wynika, że aktualność operatu szacunkowego nie jest wyłącznie kwestią upływu czasu. Jeśli w ciągu 12 miesięcy nastąpią istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości, operat traci swoją aktualność i nie może być dalej wykorzystywany. Operat pozostaje ważny, dopóki nie nastąpią zmiany w przyjętych do wyceny uwarunkowaniach prawnych i faktycznych, lecz nie dłużej niż przez rok od daty sporządzenia. Po upływie tego okresu, jego dalsze wykorzystanie zależy od potwierdzenia aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przed potwierdzeniem aktualności operatu, rzeczoznawca musi zweryfikować, czy nie nastąpiły zmiany w takich aspektach, jak przeznaczenie w planie miejscowym, wyposażenie w infrastrukturę techniczną czy sytuacja rynkowa, wpływająca na ceny transakcyjne. To potwierdzenie aktualności nie jest więc tylko formalnością, ale wymaga od rzeczoznawcy analizy nowych okoliczności.
W sytuacji, gdy postępowanie sądowe lub administracyjne wymaga aktualnego operatu i trwa dłużej niż rok, organ prowadzący postępowanie powinien zwrócić się o potwierdzenie lub sporządzenie nowego operatu, aby uniknąć błędnej oceny wartości. Użycie nieaktualnego operatu może być podstawą do wniesienia odwołania od decyzji organu lub apelacji od wyroku sądowego. Aktualność operatu szacunkowego potwierdza rzeczoznawca majątkowy, który go sporządził, poprzez dołączenie do niego podpisanej, opatrzonej datą i pieczęcią klauzuli, w której oświadcza o aktualności operatu.
