tel. 
Samo zawarcie umowy deweloperskiej to już koszt i nie chodzi tutaj wcale o cenę, jaką nabywca powinien zapłacić deweloperowi. Umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wpływa na koszty jej zawarcia. Ile wynoszą koszty zawarcia umowy deweloperskiej i kto je ponosi?
W kwestii kosztów umowy deweloperskiej przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) wprowadziły dwie dość istotne zmiany. Po pierwsze, narzuciły wymóg zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, co podwyższa koszty takiej czynności w porównaniu do zwykłej umowy pisemnej (ale też wprowadza większe bezpieczeństwo – szczególnie dla nabywcy). Po drugie, dokonały podziału kosztów zawarcia umowy po połowie pomiędzy dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2 u.o.p.n.). Strony nie mogą się umówić w inny sposób, chyba że bardziej korzystny dla nabywcy (np. deweloper pokryje większą część albo całość kosztów zawarcia umowy deweloperskiej).
Koszt umowy deweloperskiej – taksa notarialna
Co składa się na koszt zawarcia umowy deweloperskiej? Przede wszystkim wynagrodzenie notariusza czyli tzw. taksa notarialna. Przepisy ograniczają jej maksymalną wysokość w zależności od rodzaju czynności jakiej dokonujemy przed notariuszem. Za zawarcie umowy deweloperskiej notariusz może pobrać połowę stawki maksymalnej. Stawka maksymalna z kolei uzależniona jest od ceny nieruchomości zawartej w umowie i wynosi przy cenie:
1) do 3.000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7) powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł
Najczęściej cena mieszkania albo domu zawiera się w „widełkach” przedstawionych w punkcie 5, zatem maksymalna taksa będzie oscylowała w granicach 2000-4700 zł, a połowa taksy – za zawarcie umowy deweloperskiej – będzie wynosić ok. 1000-2350 zł. Powyższe zestawienie wysokości taksy maksymalnej ma charakter urzędowy i jest określone przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Notariusz zatem nie może pobrać tytułem taksy wyższego wynagrodzenia. Może natomiast pobrać wynagrodzenie niższe albo nawet dokonać czynności za przysłowiową „złotówkę”, jeżeli uda nam się notariusza do tego nakłonić.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Wypisy aktu notarialnego – kolejny z kosztów umowy deweloperskiej
Kosztują również wypisy aktu notarialnego czyli egzemplarze (poświadczone kopie) umowy, które – najczęściej po jednym – otrzymają deweloper i nabywca. Również jeden egzemplarz musi trafić do sądu, aby dokonał on odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Być może nabywca będzie potrzebował dodatkowego wypisu w celu np. okazania bankowi, który udzielił kredytu. Taksa maksymalna za wypis to 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, co należy przemnożyć przez liczbę stron umowy razem z załącznikami. W efekcie koszt jednego wypisu umowy wraz z załącznikami może wynosić ok. 100-200 zł. Liczba wydawanych wypisów (egzemplarzy umowy) wynosić będzie przynajmniej 3, a najczęściej 4 (dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego i banku udzielającego kredytu nabywcy).
Opłata sądowa
Umowa deweloperska, a właściwie akt notarialny ją zawierający, powinien mieścić w sobie również wniosek skierowany do sądu o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek taki podlega opłacie sądowej w wysokości 150 zł, niezależnie od ceny nieruchomości. Opłaty dokonujemy już u notariusza, który za nabywcę wniosek taki złoży.
Podatek VAT
Powyższe koszty podnosi dodatkowo podatek VAT (23%), który zapłacić należy od taksy notarialnej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego.
Koszt umowy deweloperskiej – czyli ile w sumie?
W zależności od ceny nieruchomości, liczby wypisów umowy oraz ewentualnego „rabatu”, jakiego notariusz nam udzieli w odniesieniu do jego wynagrodzenia, koszty zawarcia umowy deweloperskiej (zsumowane koszty dewelopera oraz nabywcy) mogą wynosić od ok. 2000 zł (przy cenie nieruchomości na poziomie 300.000 zł) do ok. 8000 zł (przy cenie nieruchomości na poziomie miliona zł).
Przykład:
umowa deweloperska dotycząca mieszkania (domu) nabywanego za cenę 600.000 zł.
– połowa taksy notarialnej (maksymalnej) za zawarcie umowy deweloperskiej: 1585 zł,
– taksa notarialna za 4 wypisy aktu notarialnego (maksymalna, przy założeniu 20 stron wypisu): 480 zł (4 x 20 x 6 zł),
– opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej: 150 zł,
– podatek VAT (23%) od taksy notarialnej za zawarcie umowy deweloperskiej: 365,55 zł,
– podatek VAT (23%) od taksy notarialnej za 4 wypisy aktu notarialnego: 110,40 zł.
RAZEM: 2690,95 zł.
Do zapłaty przez nabywcę (połowa): 1345,48 zł.
Powyższe wyliczenie stanowi jedynie przykład. Wysokość opłat notarialnych w konkretnej sprawie jest uzależniona przede wszystkim od ceny nieruchomości oraz liczby stron i egzemplarzy aktu notarialnego. Notariusz nie zawsze pobiera taksę maksymalną – wysokość opłat często bywa niższa.
Koszt zawarcia umowy deweloperskiej – na pół z deweloperem
Ale dla nabywców jest dobra wiadomość! Niezależnie od ostatecznej kwoty, nabywca zapłaci tylko jej połowę. Zapłata reszty obciążać będzie dewelopera. Należy pamiętać o tym, że uiszczenia kosztów zawarcia umowy deweloperskiej należy dokonać przy zawieraniu umowy. Notariusz poinformuje w jaki sposób można dokonać zapłaty.
Jeszcze uwaga dotycząca wypisów aktu notarialnego. Podział kosztów za wydanie wypisów dotyczy jedynie tych wydawanych na życzenie stron przy zawarciu umowy deweloperskiej. Opłata za wypisy aktu notarialnego wydawane w terminie późniejszym obciążać będzie tę stronę umowy, która będzie chciała otrzymać taki wypis.
Podział kosztów pomiędzy dewelopera i nabywcę nie obowiązuje w przypadku umowy przenoszącej własność na nabywcę (tzw. umowy przyrzeczonej), zawieranej po wybudowaniu i dokonaniu odbioru nieruchomości. W tej umowie zapewne całość kosztów deweloper będzie chciał przerzucić na nabywcę, natomiast przepisy ustawy deweloperskiej ani żadnego innego aktu prawnego nie stoją temu na przeszkodzie.
Oferta:
Analiza umów deweloperskich Odbiór mieszkania od dewelopera Bezpieczne wynajmowanie
