UOKiK nakłada kary za błędne informacje w prospekcie informacyjnym.

Prezes UOKiK nałożył karę finansową na dewelopera, który w prospekcie informacyjnym nie podał informacji o budowie centrum logistycznego w odległości kilkudziesięciu metrów od swojego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Wysokość nałożonej kary finansowej wynosi ponad 54 tysiące złotych. Podstawą jej wymierzenia jest stwierdzenie przez Prezesa UOKiK stosowania dwóch praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Obie dotyczą niewłaściwego opracowania informacji zawartych w prospekcie informacyjnym, a dotyczących możliwego zagospodarowania okolicznych działek. Na jednej z nich miało powstać (mogło powstać) centrum logistyczne, którego immisje akustyczne potencjalnie mogłyby wpływać na komfort zamieszkiwania w domach wybudowanych przez dewelopera.

Data wydania i sygnatura decyzji wraz z odnośnikami znajdują się na końcu artykułu.

Osiedle domów jednorodzinnych

Deweloper Varitex Sp. z o.o. Spółka komandytowa z siedzibą w Łodzi w 2015 r. rozpoczął budowę w Konstantynowie Łódzkim osiedla domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego „Srebrna Ostoja”.

Z treści umowy deweloperskiej, jej załączników – w szczególności prospektu informacyjnego – jak również składanych przez dewelopera wcześniejszych zapewnień dotyczących realizowanej inwestycji oraz jej otoczenia i lokalizacji, nie wynikała żadna informacja ani wzmianka mogąca choćby pośrednio wskazywać na planowane umiejscowienie centrum logistycznego firmy MLP w bliskiej odległości (w linii prostej mniej niż 100 metrów) od działek, na których realizowane miało być przedsięwzięcie deweloperskie. W materiałach reklamowych Dewelopera oraz wypowiedziach prasowych deweloper akcentował ciszę, spokój, walory krajobrazowe okolicznego terenu, „położenie z dala od miejskiego zgiełku i gwaru” pozwalające na „pełen relaks w domu i przydomowym ogródku”, a jednocześnie bliskość miasta Łodzi oraz łatwość dostępu do infrastruktury socjalnej.

Zacisze w sąsiedztwie centrum logistycznego

Po zawarciu umów deweloperskich niektórzy nabywcy samodzielnie dotarli do informacji, z których wynikało, że na działce oddzielonej od działek, na których realizowane miało być przedsięwzięcie „Srebrna Ostoja” wąskim pasem gruntu, wybudowane ma zostać centrum logistyczne o powierzchni 17 ha, składające się m.in. z 4 hal magazynowych. Inwestycja ta miała być oddalona od przedsięwzięcia deweloperskiego o ok. 60-70 metrów.

W publicznie dostępnych dokumentach udostępnianych przez gminę Konstantynów Łódzki jeszcze w 2014 r. wynikało, że rzeczony sąsiedni teren oznaczony jest w MPZP jako tereny zabudowy usługowej oraz obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, usługi komercyjne, usługi handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży większej niż 2 000 m², elektrownie fotowoltaiczne (4U/P), charakteryzujący się uciążliwym oddziaływaniem na środowisko (m.in. uciążliwości akustyczne – hałas).

W dniu 16 września 2015 r. do Urzędu Miejskiego w Konstantynowie Łódzkim wpłynął wniosek pochodzący od MLP Bieruń I Spółki z o.o. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu i eksploatacji zespołu magazynów „Centrum MLP Łódź Zachód” na działce 2/21 w Konstantynowie Łódzkim. Jednak wniosek o wydanie tej decyzji nie został umieszczony w publicznie dostępnym wykazie na stronie http://wykaz.ekoportal.pl.

Z drugiej strony jednak nabywcy na swoją prośbę samodzielnie uzyskali w lutym 2016 r. dostęp do kopii wniosku o wydanie tej decyzji, udostępnionego przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w Łodzi.

Co ciekawego wynika z decyzji wydanej przez UOKiK?

UOKiK dokonał niewątpliwie prokonsumenckiej wykładni przepisów ustawy deweloperskiej, w szczególności jej art. 20 ust. 1 oraz zakresu informacji, które deweloper musi podać potencjalnym nabywcom, a wynikających z załączonego do ustawy wzoru prospektu informacyjnego.

Po pierwsze, według UOKiK obowiązek podania przez dewelopera w prospekcie informacyjnym informacji o przeznaczeniu w MPZP sąsiadujących działek nie dotyczy wyłącznie działek bezpośrednio przylegających do tej, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie (graniczących z nią, posiadających co najmniej jedną wspólną granicę). W opisywanej sprawie działka, na której miało powstać centrum logistyczne nie przylegała bezpośrednio do działki, na której deweloper chciał wybudować domy jednorodzinne – pomiędzy nimi przebiegała inna działka geodezyjna. Pomimo tego wskazać jednak należy na bliską odległość obu inwestycji, przeze co możliwe było wzajemne ich oddziaływanie – przede wszystkim centrum logistycznego na domy jednorodzinne. UOKiK oparł się na pojmowaniu pojęcia „działek sąsiadujących” z ustawy Prawo budowlane, przez co obejmuje nimi nie tylko działki bezpośrednio do siebie przylegające, ale i znajdujące się w takiej odległości od siebie, która pozwala na negatywne oddziaływanie na działkę, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.

Po drugie, zdaniem UOKiK deweloper bezpodstawnie zignorował obowiązek podania informacji i możliwym (i planowanym) wybudowaniu na sąsiadującej działce centrum logistycznego. Deweloper argumentował, że informacja o możliwej budowie centrum logistycznego wynikała z MPZP. Jednak dokument ten jest dość ogólny i stwarza tylko potencjalną możliwość zagospodarowania terenu w taki sposób, bez dokładniejszego wskazania czy i kiedy to nastąpi. Deweloper odsyłał zainteresowanych nabywców w treści prospektu informacyjnego właśnie do uchwały zawierającej MPZP, jednak bez zwrócenia nabywcom szczególnej uwagi na możliwość zlokalizowania nieopodal centrum logistycznego. Jednocześnie deweloper twierdził, że pojęcie „przewidziane” obejmuje inwestycje realnie planowane (np. wskutek rozpoczęcia procedury administracyjnej niezbędnej do rozpoczęcia prac budowlanych) albo w trakcie realizacji, a okoliczności przedsięwzięcia powinny być już precyzyjnie ustalone. Deweloper podnosił również, że prospekt nakłada na niego obowiązek informowania o inwestycjach o charakterze publicznym (np. infrastruktura), a nie prywatnym, takim jak budowa centrum logistycznego.

UOKiK tych argumentów nie podzielił i stwierdził, że deweloper ma obowiązek poinformować także o inwestycjach przewidzianych w MPZP, choćby na dzień sporządzenia prospektu nie podjęta została żadna aktywność mająca na celu rozpoczęcie ich realizacji. Jednocześnie za nietrafiony uznał argument, że obowiązek informacyjny obejmuje jedynie inwestycje publiczne, a nie prywatne. Nigdzie w treści prospektu informacyjnego czy ustawy deweloperskiej nie jest to w ten sposób ograniczone.

Poprawne formułowanie informacji o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie

Decyzja UOKiK pokazuje jak ważną kwestią – także z punktu widzenia deweloperów – jest dokładne i sumienne formułowanie informacji przedstawianych w prospektach informacyjnych. W szczególności dotyczy to otoczenia działki lub działek, na których realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie. Podanie pełnej i prawdziwej informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km jest nierzadko dla deweloperów nie lada wyzwaniem, na co wskazują oni od samego początku obowiązywania przepisów ustawy deweloperskiej. Z drugiej jednak strony dostrzec można w praktyce także i takie prospekty, które tę informację podają w bardzo skrótowy i potencjalnie nierzetelny sposób.

U jednego z deweloperów w rubryce prospektu mającej opisywać inwestycje w promieniu 1 km znajdowała się wyłącznie (!) następująca informacja: Informacje dostępne na oficjalnej stronie miasta Gdańsk (Invest Pel sp. z.o.o spółka komandytowa, prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego Gdańskie Tarasy, Gdańsk, ul. Kartuska 420B). Inni z kolei podają nabywcy informację, że deweloper nie wie nic, by w promieniu 1 km planowana była budowa czegokolwiek. Widziałem taki prospekt, a dotyczył on przedsięwzięcia realizowanego… w Warszawie w okolicach Wału Miedzeszyńskiego.

Za dużo to też nie za dobrze

Wielu deweloperów zabezpiecza się przed ewentualnymi zarzutami dotyczącymi nierzetelności prezentowanych w tym zakresie informacji umieszczając w prospekcie trudną do zrozumienia długą (liczącą czasem ponad 100 inwestycji) listę zgłoszonych w okolicy robót budowlanych. Często mają one marginalny (delikatnie mówiąc) wpływ na komfort zamieszkiwania w lokalach czy domach realizowanych przez dewelopera. Przykładem może być informacja o budowie wiaty przy domu jednorodzinnym klika ulic dalej, w dużym mieście, w kwartale z dominującą zabudową mieszkaniową.

Jakkolwiek prospekt mówi ogólnie o „inwestycjach”, podając jedynie jako przykładowe budowę lub rozbudowę dróg, budowę linii szynowych oraz przewidziane korytarze powietrzne, a także znane inne inwestycje komunalne, w szczególności oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze – to na podstawie tej przykładowej listy można się zorientować, że informacja ta ma uzmysłowić nabywcy możliwość budowy inwestycji, które mogą stanowić uciążliwość i pogarszać komfort zamieszkiwania, w szczególności stanowiąc inwestycje o charakterze niemieszkaniowym.

Osobiście mam wątpliwości czy nabywca musi (powinien) być szczególnie informowany o tym, że dwie ulice dalej (albo dwieście metrów dalej) ktoś niedługo będzie budował dom jednorodzinny. Taka ewentualność wynika z mieszkaniowego przeznaczenia okolicznych działek, co determinuje MPZP, a informacja taka prezentowana jest przez dewelopera w rubryce wyżej (Plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek).

Gdyby w pobliżu przewidywana była budowa inwestycji infrastrukturalnej, mogącej negatywnie oddziaływać na przedsięwzięcie deweloperskie (co też samo w sobie jest trudne do przewidzenia przez dewelopera), nabywca powinien zostać o tym szczególnie uprzedzony, choćby potencjalna taka możliwość wynikała z treści MPZP. Wymienianie wszystkich zgłoszonych lub potencjalnie możliwych inwestycji w promieniu 1 km – jakkolwiek jest zrozumiałe z punktu widzenia dewelopera i dążenia do zminimalizowania ryzyka związanego z podaniem niepełnych informacji – dla przeciętnego konsumenta stanowić może informację niezrozumiałą i potencjalnie odciągającą uwagę od tych inwestycji tam wymienionych, które mogą realnie rzutować na komfort zamieszkiwania.

1 km jako złoty środek?

Innym problemem jest słuszność przyjętej w prospekcie granicy 1 km. Wyznaczony w ten sposób obszar ewentualnego oddziaływania w gęstej zabudowie miejskiej będzie z reguły wystarczający lub nawet zbyt duży. Z kolei w przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w okolicy bez zwartej zabudowy (np. tereny przedmiejskie, małe miejscowości), nie da się wykluczyć inwestycji istotnie oddziałującej na komfort zamieszkiwania, która będzie położona poza tym obszarem (np. lotnisko albo autostrada położone w linii prostej nieco ponad 1 km).

Zakres informacji prezentowanych w prospekcie informacyjnym powinien zostać uszczegółowiony, a także zrelatywizowany względem przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Deweloper powinien wiedzieć jakie i o czym informacje powinien podać, a także co miałoby być ich źródłem (doprecyzowanie pojęcia „publicznie dostępnych dokumentów”). Proste wskazanie promienia 1 km powinno zostać zrelatywizowane względem otoczenia, wśród którego powstaje przedsięwzięcie deweloperskie – inny będzie promień oddziaływania sąsiednich inwestycji w dużych miastach, a inny w terenach niezurbanizowanych.

Więcej informacji o decyzji

Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 23 października 2018 r., Nr RŁO 4/2018 – treść decyzji

Informacja prasowa na stronach UOKiK – informacja prasowa