ikona kontaktu

Co to jest umowa deweloperska?.

Powrót
05.09.2019 | Artykuły
Share Button
Co to jest umowa deweloperska?
Share Button

W tym miejscu wypada odpowiedzieć na podstawowe pytanie: co to jest  umowa deweloperska i czym się charakteryzuje?

Umowa deweloperska – definicja

Umowa deweloperska to inaczej umowa przedwstępna zawierana z deweloperem. Choć nie do końca jest to poprawne określenie, to też nie aż tak dalekie prawdzie, wszak umowa deweloperska ma za zadanie związać strony umowy – dewelopera i nabywcę – i zabezpieczyć dokonanie przez nie transakcji w przyszłości. Nastąpi ona, gdy deweloper będzie gotowy do wydania nieruchomości (lokalu albo domu) – wówczas przeniesie na nabywcę prawo własności, nabywca zaś zapłaci wcześniej cenę za nabywaną nieruchomość. Bezpieczeństwo całej transakcji dla nabywcy zależy między innymi od tego co zapisane jest w umowie deweloperskiej, dlatego warto jest ją dokładnie sprawdzić przed podpisaniem.

Rolą umowy deweloperskiej jest zatem ustalenie pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność, a także zobowiązanie ich do jej zawarcia. Podobnie zatem jak umowa przedwstępna, umowa deweloperska występuje zawsze w parze z umową przyrzeczoną (przenoszącą prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy). Zawarcie obu umów przedzielone jest zazwyczaj co najmniej kilkoma miesiącami, odstęp niekiedy wynosi nawet ok. 2-3 lat (okres realizacji inwestycji). Jednocześnie umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do dokonywania płatności na poczet ceny, chociaż prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jakie niesie to za sobą korzyści i ryzyka dla nabywcy, opisałem w tym miejscu.

Indywidualna analiza umowy deweloperskiej

W podobny sposób definiuje umowę deweloperską art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Nie jedyna, ale najważniejsza dla nabywcy

Jeżeli planujesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana, umowa deweloperska jest najważniejszą umową ze wszystkich, które będziesz w tym celu podpisywać: umowa rezerwacyjna (opcjonalnie) ==> umowa deweloperska ==> umowa przenosząca własność. Dlaczego? Ponieważ reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego jak będzie wyglądała inwestycja ,budynek, lokal oraz późniejsze jego funkcjonowanie. Jest także najbardziej złożona, a jej zawarcie obarczone jest dla nabywcy największym ryzykiem – wszak dokonuje wpłat dużych kwot pieniędzy nie otrzymując jeszcze nic w zamian.

Należy tutaj zaakcentować dwie kwestie. Po pierwsze, zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Prawo takie daje dopiero zawarcie późniejszej umowy przenoszącej prawo własności. Umowa deweloperska jedynie zobowiązuje dewelopera do zawarcia z nabywcą takiej umowy, co z kolei uzależnione jest od realizacji inwestycji. Po drugie, nie każda umowa zawierana przez dewelopera to umowa deweloperska. Określenie to odnosi się jedynie do umów zobowiązujących dewelopera do realizacji określonego przedsięwzięcia i zawarcia z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu albo domu wybudowanego w ramach tej inwestycji. Nie będzie zatem umową deweloperską taka umowa, która zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę prawa własności gotowego mieszkania albo domu.

podpisanie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska czy przedwstępna?

Czy można zatem nazwać umowę deweloperską umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości? Chociaż z ekonomicznego punktu widzenia skutek gospodarczy umowy deweloperskiej jest w zasadzie takim sam, jak umowy sprzedaży nieruchomości (nabycie prawa własności za określoną cenę), to z prawnego punktu widzenia umów tych nie można utożsamiać. Nie wdając się w prawne dywagacje, konstrukcja umowy deweloperskiej jest inna niż umowy przedwstępnej sprzedaży. Rower to rower, a samochód to samochód. Tak samo umowa deweloperska to nie jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. To jakby na pytanie “co to jest samochód?” odpowiedzieć “samochód to taki rower, tylko z silnikiem i czterema kołami”. Bzdura, prawda?

W jaki sposób przebiega podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?

Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza przebiega bardzo podobnie do innych czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, jak np. zawarcie umowy sprzedaży albo dokonanie darowizny nieruchomości. Zacznijmy od początku, który ma miejsce jeszcze przed samym podpisaniem umowy u notariusza. Nabywca, jeżeli jest zdecydowany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie zawarta. Zatem jeszcze na długo przed podpisaniem umowy nabywca ma szanse zapoznać się z jej treścią, zadać pytania lub rozwiać niejasności i ewentualnie wynegocjować jakieś zmiany. Jeżeli nabywca nie zrobi tego wcześniej, w chwili dokonywania czynności przed notariuszem może już być za późno – zwłaszcza na negocjacje co do zmiany treści umowy.

Następnym krokiem będzie ustalenie pomiędzy deweloperem i nabywcą miejsca i terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Zazwyczaj to deweloper proponuje notariusza, aczkolwiek jego wybór jest tutaj kwestią ustalenia pomiędzy deweloperem i nabywcą. Z tego względu również to deweloper konsultuje termin z notariuszem. Podpisanie umowy zazwyczaj odbywa się w kancelarii notarialnej wybranego notariusza, ale może również mieć miejsce poza nią – np. w siedzibie dewelopera, jeśli notariusz wyrazi na to zgodę. Przed zawarciem umowy deweloperskiej notariusz (często za pośrednictwem dewelopera) prosi o podanie danych osobowych nabywców, aby wpisać je do projektu umowy.

Jakie jest zadanie notariusza?

Notariusz przede wszystkim dba o formalną stronę transakcji pomiędzy deweloperem i nabywcą, sprawdza treść umowy pod kątem zgodności z prawem, weryfikuje zgodność przedstawionego w umowie stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko to po to, aby umowa była ważna i prawidłowo zawarta, a także nie odbiegała od wymagań prawnych – również w zakresie poszanowania interesów nabywcy i dewelopera. Rolą notariusza nie jest tutaj jednak dbanie o to, by umowa była jak najbardziej korzystna dla nabywcy. o to nalezy zadbać samemu przed podpisaniem umowy. Najlepiej jest zlecić ocenę projektu umowy deweloperskiej w celu zaproponowania zmian w stosunku do wersji przygotowanej przez dewelopera

Po przybyciu w odpowiednie miejsce o umówionej porze, gdy obecny będzie przedstawiciel dewelopera oraz nabywca (albo nabywcy), notariusz przystępuje do dokonania czynności notarialnej. Najpierw notariusz sprawdza tożsamość osób zawierających umowę w oparciu o dokumenty tożsamości (dowód osobisty, paszport), dlatego ważne jest, aby zabrać je ze sobą. Następnie pyta, w szczególności nabywców, czy zapoznali się z treścią wzoru umowy deweloperskiej i czy mają w związku z tym jakieś wątpliwości. Notariusz krótko wyjaśnia także czym jest umowa deweloperska i jakie powoduje obowiązki dla obu jej stron. Dalej notariusz potwierdza, że obie strony zgadzają się na ustaloną treść umowy. Gdy potwierdzenie takie otrzyma, notariusz przystępuje do odczytania pełnej treści umowy deweloperskiej. Ta część zazwyczaj zajmuje najwięcej czasu. Po odczytaniu aktu notarialnego, strony umowy składają na jego końcu swoje podpisy, a następnie podpisuje się na nim także notariusz. W tym momencie umowa została zawarta.

Przeciętny czas trwania czynności notarialnej, jaką jest zawarcie umowy deweloperskiej, wynosi około 1 godziny.

Opłaty notarialne

Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z koniecznością uiszczenia notariuszowi opłaty, której część stanowi jego wynagrodzenie, a reszta – podatki i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Każda ze stron płaci połowę sumarycznej opłaty za zawarcie umowy deweloperskiej. O jej składnikach i zasadach uiszczania można przeczytać w osobnym artykule.

Wypisy aktu notarialnego

Zarówno deweloper, jak i nabywca otrzymują przynajmniej po jednym wypisie aktu notarialnego zawierającego umowę deweloperską. Wypis jest – mówiąc w uproszczeniu – “kopią” oryginalnego aktu notarialnego (umowy deweloperskiej) z tym, że podpisaną jedynie przez notariusza. Oryginalny akt, na którym podpisały się strony oraz notariusz przy zawarciu umowy, pozostaje u notariusza. Stronom notariusz wydaje jedynie wypisy, które jednak mają moc prawną oryginału. Liczba wypisów, którą można otrzymać, zależy od woli stron. Notariusz wydaje wypisy albo od razu, zaraz po zawarciu umowy, albo prosi o ich odebranie po kilku dniach.

Po zawarciu umowy deweloperskiej notariusz przesyła jej wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości objętej umową wraz z wnioskiem o wpis roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność do tej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje notariusz bez konieczności zaangażowania ze strony nabywcy.

Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidują bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy deweloperskiej inaczej niż przy udziale notariusza będzie skutkowało nieważnością umowy.

W gruncie rzeczy w sposób podobny do opisanego wyżej wygląda zawarcia późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

W razie wątpliwości albo chęci poznania dalszych szczegółów warto skontaktować się z kancelarią notarialną przed zawarciem umowy i poprosić o wyjaśnienia.

analiza umowy

Umowa deweloperska – korzyści i ryzyka dla nabywcy

Umowa deweloperska (zwana często – nie do końca poprawnie – umową przedwstępną) może stanowić krok do nabycia nieruchomości na tzw. pierwotnym rynku. Nabywca ma możliwość zdecydować się tutaj na dokonanie przedpłat na poczet nabycia nieruchomości, która jeszcze znajduje się w budowie, albo kupić mieszkanie lub dom, gdy ten zostanie już wybudowany. Oba wyjścia mają swoje wady i zalety z ekonomicznego punktu widzenia, różnią się również jeśli chodzi o kwestie prawne.

Zacznijmy od kwestii podstawowej, jaką jest wyjaśnienie czym jest umowa deweloperska. Wbrew jej nazwie, nie jest to każda umowa, którą się zawiera z deweloperem. Umowa deweloperska (bywa również określana przedwstępną, choć umowa przedwstępna jest również spotykana m.in. na wtórnym rynku nieruchomości, ale wówczas nie jest to umowa deweloperska) to taka umowa, która zawierana jest przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej albo w jej trakcie i zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu albo domu po zakończeniu budowy, a nabywcę zobowiązuje do zapłaty – przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości – większej części albo nawet całości ceny. Aby nabywca stał się właścicielem nieruchomości konieczne jest późniejsze zawarcie drugiej umowy, gdy lokal albo dom zostanie już wybudowany (tzw. umowa przyrzeczona albo przenosząca własność).

Można zatem powiedzieć, że umowa deweloperska jest instrumentem, dzięki któremu nabywca z góry płaci za nieruchomość, która ma dopiero powstać. Co zyskuje w ten sposób? Przede wszystkim ma większy wybór w lokalach albo domach realizowanych w ramach danej inwestycji. Im później od rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera, tym wybór jest mniejszy. Drugą korzyścią dla nabywcy z nabycia nieruchomości w budowie może być stabilność ceny, choć tutaj – w zależności od treści umowy deweloperskiej – czasem cena ostateczna może być wyższa od tej pierwotnej. Kwestii tej poświęcony jest odrębny wpis. Niemniej jednak decydując się na zawarcie umowy deweloperskiej dziś, gdy nieruchomość to plac budowy albo jeszcze zarośnięta działka, zawieramy ją ustalając cenę na pewnym prognozowanym poziomie. Kto wie co będzie za kilkanaście miesięcy czy za 2 lata, gdy nieruchomość zostanie oddana do użytku? Może ceny nieruchomości wzrosną, a deweloper będzie proponował nowym nabywcom pozostałe mieszkania po cenach o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent wyższych niż zapisane w naszej umowie deweloperskiej?

Dla dewelopera korzyścią z większej sprzedaży inwestycji na etapie budowy (czyli zawarcia większej ilości umów deweloperskich) będzie to, że pozyska klientów – na etapie przedsprzedaży – na swój produkt, jakim są nieruchomości. Ma większe wpływy finansowe, może sprawniej obsługiwać zaciągnięty kredyt, ponosi wreszcie mniejsze ryzyko, że inwestycja się nie sprzeda po zakładanych cenach przynosząc oczekiwany dochód. Zatem przedsprzedaż nieruchomości dokonywaną za pomocą prawnego instrumentu, jakim jest umowa deweloperska, można porównać do przedsprzedaży nowych samochodów czy „zapisów” i wpłat na towary konsumpcyjne.

Różnicą jednak pomiędzy przedsprzedażą nieruchomości a przedsprzedażą innych dóbr jest przeciętny czas oczekiwania nabywcy, czyli okres pomiędzy zawarciem umowy a otrzymaniem zamówionego dobra. Ile czeka się na przedpłacony samochód? Kilka tygodni? A na mieszkanie albo dom, który istnieje na razie tylko na makiecie lub wizualizacji? Nie jest to oczywiście jedyna różnica, ale w tym miejscu najbardziej istotna.

Umowa deweloperska to również duże ryzyko dla nabywcy. Ryzyko związane z nieotrzymaniem tego, za co nabywca zapłacił czyli nieruchomości. Im dłuższy czas dzieli dwa wydarzenia, tym większe ryzyko, że po drodze zdarzy się coś nieprzewidzianego. Na przykład problemy finansowe dewelopera, prowadzące w najlepszym razie do opóźnienia w budowie, a w najgorszym – do ogłoszenia upadłości dewelopera, ewentualnie problemy z podwykonawcami na budowie, problemy z administracją budowlaną itd. Wszystko to może doprowadzić do sytuacji, w której nabywca nie otrzyma tego, za co zapłacił. Ktoś mógłby powiedzieć: „ale nabywcy są przecież chronieni na wypadek upadłości dewelopera”. Niby są, ale… polecam przeczytać wpis ile odzyska nabywca na wypadek upadłości dewelopera?

Próbując zatem krótko podsumować, umowa deweloperska służy zarówno nabywcy, jak i deweloperowi do związania się jeszcze przed tym jak możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości budowanej przez dewelopera, na zasadzie przedpłat i przedsprzedaży. Dzięki temu nabywca ma szerszy wybór nieruchomości powstających w ramach danej inwestycji (np. może sobie wybrać bardziej atrakcyjny apartament, oferta nie jest jeszcze przebrana), może również zyskać poprzez „zamrożenie” ceny nabycia nieruchomości na kilkanaście miesięcy przed jej wejściem na rynek, czyli ukończeniem budowy. Z drugiej jednak strony z tym modelem nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym wiążą się większe ryzyka niż z zakupem tzw. nieruchomości gotowych do odbioru. W skrócie, kupując gotowe mieszkanie czy dom po pierwsze widać jego rzeczywisty stan, a po drugie, po zawarciu umowy i wpłacie pieniędzy nabywca od razu staje się właścicielem nieruchomości. Ryzyko, że zapłaci deweloperowi, a nie dostanie w zamian mieszkania jest tutaj w zasadzie pomijalne. Zatem również i tutaj znajduje potwierdzenie ekonomiczna (życiowa?) prawda, że im wyższe ryzyko, tym większe potencjalne korzyści. O wyborze drogi do osiągnięcia celu – uzyskania prawa własności nieruchomości – decyduje samodzielnie nabywca. Doświadczony prawnik pomoże bezpiecznie przez tę drogę przejść, nie narażając niemałych pieniędzy nabywcy zaangażowanych w taką inwestycję.

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem. 6 rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę

Zakup mieszkania albo domu stanowi na ogół jeden z największych wydatków w życiu. Warto zatem dobrze się zastanowić przed jego dokonaniem albo poprosić prawnika o sprawdzenie projektu umowy, która ma do tego prowadzić. Co jednak, gdy z różnych względów to ostatnie, najlepsze rozwiązanie nie wchodzi w grę? Oto 6 podstawowych wskazówek, które mogą być w takiej sytuacji pomocne.

Zdecyduj się na analizę umowy deweloperskiej – sprawdź naszą ofertę

1. Poszukaj informacji o deweloperze, opiniach o nim i jego wcześniejszych realizacjach

Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zawarciu umowy warto poszukać informacji o samym deweloperze: od kiedy prowadzi działalność, co wcześniej wybudował, jaka jest opinia mieszkańców tych inwestycji o jakości budynków i współpracy z deweloperem. Te informacje będą tym cenniejsze, im oceniana inwestycja ma więcej lat. Na początku, niedługo po oddaniu większość budynków wygląda atrakcyjnie. Po 5, 10 czy 15 latach tylko niektóre. Dlatego dobrze jest pamiętać, aby obejrzeć inwestycje co najmniej kilkuletnie.

W rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów można sprawdzić czy UOKiK nie wpisał któregoś z postanowień stosowanych przez naszego dewelopera do tego rejestru. Będzie to sygnałem, że firma stosowała i być może stosuje nadal postanowienia ewidentnie nieuczciwe i niekorzystne dla klientów.

2. Prospekt informacyjny – warto dokładnie przeczytać

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem warto zasięgnąć informacji o inwestycji, w ramach której ma powstać mieszkanie albo dom, które zamierzasz kupić. Te informacje znajdziesz w dokumencie zwanym prospekt informacyjny. Uwaga: należy odróżnić od prospektu informacyjnego różne materiały reklamowe typu katalogi, broszury, wizualizacje, ofertę na stronie internetowej itd. W przeciwieństwie do nich prospekt informacyjny zawiera informacje wymagane przez ustawę deweloperską, które mają pomóc potencjalnemu klientowi zorientować się w szczegółach inwestycji (wzór prospektu informacyjnego). Informacje te stają się później podstawą treści umowy deweloperskiej. To, co przeczytałeś w prospekcie, powinno się znaleźć w umowie zawieranej z deweloperem. Jeżeli będzie inaczej, w akcie notarialnym zostanie to podkreślone – aby zwrócić Ci uwagę i dać szansę na zastanowienie się, czy akceptujesz zmiany.

Każdy deweloper, który zawiera umowy z klientami na etapie budowy, musi przygotować prospekt informacyjny. Nawet, jeżeli nie zostanie Ci on zaoferowany przez dewelopera, warto o prospekt zapytać. Deweloper ma obowiązek wówczas taki dokument udostępnić.

mieszkanie deweloperskie

3. Lepsze inwestycje z rachunkiem powierniczym

Upewnij się, że pieniądze, które będziesz wpłacać deweloperowi, znajdą się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Może on funkcjonować w wariancie otwartym lub zamkniętym. Informację o rodzaju rachunku powierniczego stosowanego przez dewelopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Uwaga: sprawdź dokładnie w prospekcie lub w umowie deweloperskiej przed jej podpisaniem czy konto, na które będziesz wpłacać pieniądze, to mieszkaniowy rachunek powierniczy. Powinno być to wyraźnie zaznaczone. Nie opieraj się tylko na ustnych zapewnieniach, bo mieszkaniowego rachunku powierniczego nie można “z zewnątrz” odróżnić od zwykłego konta bankowego, np. po cyfrach numeru rachunku.

Deweloper nie musi stosować mieszkaniowego rachunku powierniczego tylko w jednym przypadku: gdy rozpoczął sprzedaż inwestycji przed 29 kwietnia 2012 r. Wtedy przyjmuje wpłaty na zwykły rachunek bankowy, jednak z punktu widzenia nabywcy pieniądze są wówczas gorzej zabezpieczone na wypadek problemów finansowych dewelopera. Z upływem czasu takich inwestycji, w których deweloper nie musi stosować mieszkaniowego rachunku powierniczego, będzie coraz mniej. Tam, gdzie było to możliwe, realizacja takich inwestycji powoli się kończy.

Zakup mieszkania albo domu stanowi na ogół jeden z największych wydatków w życiu. Warto zatem dobrze się zastanowić przed jego dokonaniem albo poprosić prawnika o sprawdzenie projektu umowy, która ma do tego prowadzić. Co jednak, gdy z różnych względów to ostatnie, najlepsze rozwiązanie nie wchodzi w grę? Oto 6 podstawowych wskazówek, które mogą być w takiej sytuacji pomocne.

4. Umowa w formie aktu notarialnego

Umowa deweloperska, czyli zawierana z deweloperem w trakcie budowy albo przed jej rozpoczęciem i przewidująca obowiązek wpłat dokonywanych przez nabywcę, koniecznie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Od tej zasady nie ma wyjątków. Oznacza to, że nabywca i przedstawiciel dewelopera muszą umówić się w kancelarii notarialnej w celu podpisania umowy. Można postrzegać to jako uciążliwą i kosztowną formalność, ale tak naprawdę zawarcie umowy przed notariuszem w formie aktu notarialnego lepiej chroni interesy nabywcy. Pamiętajmy, że jeśli w umowie jest coś dla nas niejasnego, odbiegającego od wcześniejszych ustaleń albo podejrzanego – zapytajmy o to notariusza. Ma on obowiązek nam to wytłumaczyć w sposób maksymalnie zrozumiały. Nie ma sensu się przy tym wstydzić czy udawać, że terminologię prawniczą mamy w małym palcu lewej stopy, chociaż z zawodu jesteś informatykiem / urzędnikiem / lekarzem / sprzedawcą / inżynierem / nauczycielem (* niepotrzebne skreślić). Tu chodzi o Twoje pieniądze!

Jeżeli nadal nie rozumiemy, najlepiej wstrzymać się z podpisaniem aktu notarialnego. Należy pamiętać, że podpisywanie umowy przed notariuszem nie daje wcale gwarancji, że będzie ona dla nas korzystna albo pozbawiona “haczyków”. Notariusz dba o zgodność z prawem i zabezpieczenie interesów nabywcy jedynie w sposób podstawowy: m.in. kontroluje czy treść umowy zawiera wszystkie elementy wymagane przez ustawę deweloperską, wyjaśnia skutki zawarcia umowy oraz zamieszcza na końcu aktu notarialnego wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność (umowy przyrzeczonej).

Pamiętaj! To, że umowa jest zawierana przed notariuszem nie gwarantuje, że będzie ona dla Ciebie korzystna. Czasem nawet nie gwarantuje, że będzie w całości zgodna z prawem. Tylko sprawdzenie projektu umowy przed jej podpisaniem przez prawnika, który posiada wiedzę i doświadczenie w ocenie umów tego rodzaju, zwróci Twoją uwagę na potencjalne niebezpieczeństwa. Prawnik pomoże także poprawić umowę tak, aby była dla Ciebie korzystniejsza i bezpieczniejsza.

5. Ważne są nazwa umowy i zobowiązanie do przeniesienia własności

Umowa deweloperska powinna nazywać się właśnie tak – deweloperska. Podejrzenie powinno wzbudzać tytułowanie umowy jako np. “umowa przedwstępna”, “umowa budowlana”, “umowa inwestycyjna” czy jeszcze inaczej.

Prócz nazwy jednak ważniejszy jest w umowie pewien element treści, na który warto zwrócić uwagę. Umowa powinna zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku i przeniesienia prawa własności lokalu w nim się znajdującego albo domu. Dlaczego jest to tak ważne? Nieuczciwy deweloper może chcieć ominąć przepisy ustawy deweloperskiej i wziąć pieniądze od nabywcy bez zobowiązywania się do przeniesienia własności mieszkania albo domu. Jest to oczywiście sytuacja bardzo niekorzystna dla klienta – wpłaci pieniądze i nie będzie miał żadnych prawnych instrumentów, aby zmusić dewelopera do przeniesienia własności. To może być pułapka dla osób niezorientowanych.

6. Dokładne opisanie nieruchomości i stanu wykończenia mieszkania albo domu

Z punktu widzenia nabywcy ważne jest, aby w umowie wyczerpująco została opisana nieruchomość (położenie, powierzchnia, stan prawny) oraz standard wykończenia mieszkania albo domu. Należy opisać ile pomieszczeń i o jakiej powierzchni będzie w lokalu albo domu, jakie będą miały funkcje (kuchnia, łazienka, toaleta, pokój, sypialnia itd.), co może być istotne przy planowaniu instalacji. Do umowy najlepiej załączyć rysunek (rzut) obrazujący położenie lokalu albo domu względem stron świata, w strukturze budynku, rozplanowanie pomieszczeń, usytuowanie okien oraz balkonu.

Standard wykończenia należy scharakteryzować najlepiej poprzez określenie klasy albo standardu, ewentualnie marki (nazwy) materiałów wykończeniowych oraz stopnia wykończenia wnętrza. Należy przy tym pamiętać, że określenia typu “stan deweloperski” czy “pod klucz” są mało precyzyjne i można je rozumieć na wiele sposobów. Idealnie byłoby opisać w jakim stanie deweloper ma obowiązek wykończyć poszczególne elementy wnętrza: ściany, podłogi, instalacje, okna itd. W opisie należy być na tyle precyzyjnym, na ile to rozsądne.

Nabywca musi być świadomy, że to on płaci konkretne pieniądze i ma prawo wymagać również konkretnego standardu wykończenia. Jakiego? Powinniśmy nalegać na precyzyjne opisanie tego w umowie. W ten sposób  unikniemy później rozczarowania i niepotrzebnych sporów z deweloperem o to czego nie ma, a naszym zdaniem być powinno.

… i więcej

Nie są to oczywiście wszystkie kwestie, na które uwagę powinna zwrócić osoba zamierzająca powierzyć deweloperowi setki tysięcy złotych. Ten poradnik to absolutne minimum punktów, które mogą pomóc w podpisaniu rozsądnej umowy z deweloperem.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej

Nic jednak nie zastąpi sprawdzenia projektu umowy (przed jej podpisaniem!) z doświadczonym prawnikiem, który wskaże co mogłoby być w niej dla nabywcy potencjalnie niebezpieczne, wyjaśni skutki prawne poszczególnych postanowień oraz umowy oraz podpowie co można by w umowie z deweloperem negocjować. Potrzebujesz indywidualnej opinii na temat Twojej umowy i gwarancji, że wszystko jest w porządku, by móc spać spokojnie? Skorzystaj z mojej oferty przygotowania indywidualnej analizy Twojej umowy.

Share Button

Oceń artykuł:

5 / 5. 223

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Napisz
Piotr W.
Piotr W.
21:53 10 Dec 19
Z usług Pana Bartłomieja korzystałem już dwukrotnie, jak również miałem okazję zapoznać się z trzecią analizą wykonaną dla członka mojej rodziny. W każdym przypadku usługa była wykonana szybko i bardzo rzetelnie. Komentarze w opinii prawniczej są bardzo wyczerpujące, przejrzyste i zawierają sugestie działań jakie powinniśmy podjąć. Kontakt jest bardzo sprawny i nie urywa się po wykonaniu analizy więc można jeszcze dopytać o szczegóły i uzyskać pomoc w przypadku negatywnego podejścia dewelopera do proponowanych zmian. Osobiście uważam że koszt analizy w stosunku do pieniędzy inwestowanych w zakup nieruchomości naprawdę nie jest wygórowany i pozwala zabezpieczyć się na wiele ewentualności, a jeżeli nie mamy naprawdę DUŻEGO doświadczenia z umowami deweloperskimi to nigdy nie wyłapiemy wszystkich niuansów i nie wynegocjujemy umowy która będzie nas, kupujących, chronić - bo umowa podsuwana nam przez dewelopera w większości przypadków ma chronić jego samego ;)
Artur Kordas
Artur Kordas
21:08 05 Dec 19
Polecam. Błyskawicznie wykonana analiza w trybie priorytetowym. Szczegółowy opis umowy wraz z sugerowanymi poprawkami. Po wykonaniu analizy nie było problemu z kontaktowaniem się mailowo i dopytywaniem o szczegóły.
gru ber
gru ber
15:28 03 Dec 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Fachowa usługa. Gorąco polecam! :)
Natalia Piątkowska
Natalia Piątkowska
22:14 25 Oct 19
BARDZO POLECAM. Od Pana Bartłomieja otrzymałam: - obszerną i ekspresową analizę umowy (przelew został wysłany w piątek popołudniu, a w poniedziałek rano otrzymałam analizę), - komentarz na temat roszczeń prywatyzacyjnych wspomnianych w umowie, - ekspresową odpowiedź (w 3 godziny!) na moje pilne pytanie, które pojawiło się już wiele miesięcy później, - spokój ducha! Panie Bartłomieju - dziękuję.
Jarek Czechowski
Jarek Czechowski
10:20 16 Oct 19
Jestem bardzo zadowolony ze współpracy z panem Bartłomiejem Glinieckim. W ekspresowym wręcz tempie i to przez weekend dostałem bardzo obszerną analizę umowy, napisaną bardzo zrozumiałym językiem dla laika, dzięki czemu udało mi się wynegocjować z deweloperem bardziej korzystną dla mnie umowę. Pan Bartłomiej zawsze szybko odpisywał na każdego emalia i smsa. Bardzo polecam.
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test