ikona kontaktu

Czym jest umowa rezerwacyjna?.

Powrót
15.07.2013 | Artykuły
Share Button
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Share Button

Umowę deweloperską i akt przeniesienia własności często poprzedza podpisanie umowy rezerwacyjnej. Dla dewelopera oznacza ona tyle, że klient jest na poważnie zainteresowany jego ofertą, zaś potencjalny nabywca zyskuje pewność, że mieszkanie czy dom, na którym mu zależy, nie zostanie sprzedany innej osobie.

Na czym polega umowa rezerwacyjna i kiedy się ją stosuje?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej mieszkania czy domu to często spotykana praktyka. Zakup nieruchomości jest kapitałochłonny, a wielu klientów finansuje taką transakcję korzystając z kredytu bankowego. Bank z kolei uzależnia przyznanie kredytu od wielu czynników.

Składając wniosek, klient nie ma pewności, czy otrzyma decyzję pozytywną, zaś od niej zależy, czy będzie mógł zakupić nieruchomość. W praktyce umowa rezerwacyjna mieszkania czy domu jest zawierana między stronami wówczas, gdy nie są one pewne, czy do transakcji w ogóle dojdzie. Powodami niepewności mogą być np. oczekiwanie na decyzję banku, na podstawie której nabywca otrzyma kredyt na zakup nieruchomości, czy też okoliczności leżące po stronie dewelopera, od zaistnienia których uzależnia on realizację inwestycji (np. uzyskanie finansowania inwestycji, wprowadzenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, spełnienie określonych współczynników opłacalności inwestycji itp.).

Na podpisaniu umowy rezerwacyjnej korzysta jednak nie tylko klient (który, chociaż nie ma pewności, że w przyszłości podpisze akt przeniesienia własności, to jednak zapewnia sobie prawo do pierwszeństwa do nabycia wybranego lokalu). Umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania to także narzędzie przydatne deweloperowi. Liczba podpisanych umów daje mu informację o popycie na mieszkania oferowane w ramach danej inwestycji.

Na czym zatem polega ten rodzaj umowy? Wiąże ona nabywcę i dewelopera najczęściej przez dość krótki czas. W tym czasie deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze umowy dotyczącej określonego lokalu albo domu z innym klientem, a jednocześnie nabywca (albo deweloper) ma czas na ostateczne zdeklarowanie się, czy chce zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą danego przedsięwzięcia, czy też nie. Jednocześnie już w treści umowy rezerwacyjnej następuje zamrożenie najważniejszych parametrów transakcji pomiędzy nabywcą i deweloperem.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co zawiera?

Z uwagi na niepewność, która towarzyszy umowie rezerwacyjnej, jest ona zawierana na krótki okres – najczęściej kilka tygodni albo parę miesięcy. Ten czas klient może wykorzystać na złożenie wniosku o kredyt i uzyskanie informacji zwrotnej z banku.

Mimo że umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania czy domu jest zawierana na krótko, to jej treści nie należy lekceważyć. Zapisy znajdujące się w tej umowie zależą od stron, ale w praktyce to najczęściej deweloper udostępnia klientowi wzór, z którym on powinien skrupulatnie się zapoznać. Umowa powinna określać m.in.:

  • strony umowy,

  • nieruchomość mającą być przedmiotem transakcji (wraz z np. komórką lokatorską czy miejscem parkingowym),

  • cenę nieruchomości,

  • okres, na jaki nieruchomość zostanie wyłączona z oferty dewelopera,

  • numery rachunków bankowych do przelania lub zwrotu zaliczki,

  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,

  • harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego i termin wydania nieruchomości,

  • harmonogram płatności.

Co dzieje się dalej po zawarciu umowy rezerwacyjnej?

Jeżeli strona, od której decyzji jest uzależnione przeprowadzenie transakcji, zechce ją przeprowadzić, druga strona jest zobowiązana przystąpić do zawarcia umowy deweloperskiej – na warunkach opisanych w umowie rezerwacyjnej (cena, określenie nieruchomości, terminy itd.).

Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania, który klient otrzymał do wglądu, może też zawierać informację o tzw. opłacie rezerwacyjnej – to niewielka odpłatność ze strony nabywcy, wynosząca zazwyczaj kilka procent ceny nieruchomości (najczęściej od 2 do 20 tysięcy zł), która – w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej – zaliczona zostaje na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Jeżeli strony decydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej, sekwencja umów wyglądać będzie następująco: umowa rezerwacyjna ==> umowa deweloperska ==> umowa przenosząca własność (umowa przyrzeczona).

Niewykluczone jest pominięcie w treści umowy rezerwacyjnej zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej na określonych w niej warunkach. Wówczas umowa rezerwacyjna będzie zobowiązywała dewelopera jedynie do czasowego wyłączenia lokalu albo domu ze sprzedaży. Jest to jednak rozwiązanie niekorzystne dla nabywcy – nie będzie dysponował możliwością wyegzekwowania od dewelopera zawarcia umowy deweloperskiej na uzgodnionych wcześniej warunkach.

Dwa typy umowy rezerwacyjnej

Funkcjonują dwa typy umów rezerwacyjnych. Pierwszy to umowa rezerwacyjna, która nie zawiera elementów umowy przedwstępnej(tzw. „czysta umowa rezerwacyjna”). W treści takiej umowy strony nie zobowiązują się do zawarcia dalszych umów, które doprowadzą do sprzedaży nieruchomości przez dewelopera i jej zakupu przez klienta. Mimo poczynionej rezerwacji mieszkania czy domu, zarówno klient, jak i deweloper może w każdej chwili wycofać się z transakcji.

Drugim typem umowy rezerwacyjnej jest umowa zawierająca elementy umowy przedwstępnej. Podpisując taką umowę, strony zobowiązują się do sfinalizowania transakcji w przyszłości. Oznacza to, że prędzej czy później podpiszą umowę deweloperską. Klientom, których interesuje taka umowa rezerwacyjna, radzę dokładnie zapoznać się z treścią zaproponowanej umowy deweloperskiej. Może się bowiem okazać, że treść tej drugiej chroni wyłącznie interesy dewelopera. Wzór umowy deweloperskiej można przekazać prawnikowi, aby dokonał on analizy umowy deweloperskiej pod kątem zabezpieczenia interesów klienta.

Mimo że umowa ta nie jest umową finalną, to nie należy lekceważyć jej zapisów i bezrefleksyjnie wierzyć w zapewnienia przedstawiciela dewelopera. Uważne zapoznanie się z otrzymanym wzorem i przeanalizowanie jego zapisów to sposób, aby uniknąć wielu kłopotów.

Kiedy podpisać umowę rezerwacyjną?

Przestrzegam przed podpisywaniem umowy rezerwacyjnej, zanim nabywca zapozna się z projektem umowy deweloperskiej. Często umowy rezerwacyjne przewidują, że odmowa zawarcia umowy deweloperskiej przez nabywcę skutkuje utratą wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (ewentualnie z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywca nie podpisuje jej z uwagi na brak pozytywnej decyzji kredytowej).

Jeśli nabywca zatem odmówi podpisania umowy deweloperskiej z uwagi na jej fatalne postanowienia, które mogą być dla nabywcy bardzo niekorzystne, utraci wpłaconą opłatę rezerwacyjną. Warto zatem przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej poprosić dewelopera o projekt umowy deweloperskiej i dać go do sprawdzenia prawnikowi. Wówczas będziemy mieli pewność, że można bezpiecznie zarezerwować mieszkanie albo dom.

W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, zawarcie umowy rezerwacyjnej nie oznacza jeszcze, że dojdzie pomiędzy stronami do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa taka, ze względu na swą naturę, stanowi jedynie wstępne zobowiązanie, którego efektywność będzie zależała od wskazanych w jej treści warunków. W przypadku, gdy zawarcie umowy deweloperskiej uzależnione jest np. od uzyskania przez nabywcę kredytu na zakup nieruchomości, a nabywca nie uzyska tego finansowania, na ogół żadne konsekwencje go nie spotykają, ewentualnie poza utratą wpłaconej dotychczas kwoty – aczkolwiek to zależy od treści danej umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna w świetle ustawy deweloperskiej

Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) nie posługują się nigdzie pojęciem tzw. umowy rezerwacyjnej. Nie oznacza to jednak, że tego typu umowy nie są zawierane, ani tym bardziej – że nie jest dopuszczalne ich zawieranie. Umowy rezerwacyjne podlegają jednak dość (a nawet nadmiernie) skomplikowanemu reżimowi prawnemu.

Umowa rezerwacyjna może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy nabywca chce “zarezerwować” sobie określony lokal albo dom, ale nie wie jeszcze czy na pewno zawrze z deweloperem umowę – gdyż to może zależeć na przykład od uzyskania kredytu albo spełnienia się innego warunku. Jednocześnie za ową czasową rezerwację, która trwa zazwyczaj maksymalnie kilka miesięcy, deweloper pobiera opłatę wynoszącą kilka procent ceny nieruchomości. Jeżeli nabywca uzyska kredyt, może żądać od dewelopera zawarcia umowy deweloperskiej na określonych w umowie rezerwacyjnej zasadach, tj. przewidujących nabycie zarezerwowanego lokalu lub domu po określonej wcześniej cenie.

Umowa rezerwacyjna w ustawie deweloperskiej

Na próżno jednak szukać pojęcia “umowa rezerwacyjna” w treści przepisów ustawy deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że ustawa się do umów rezerwacyjnych nie odnosi. Trzeba zwrócić uwagę na treść art. 2 ust. 2 u.o.p.n.(tekst ustawy deweloperskiej) Wspomina on o umowie, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej. W dodatku została ona w nawiasie scharakteryzowana jako umowa przedwstępna, na podstawie której strony zobowiązują się – po spełnieniu określonych warunków – do zawarcia umowy deweloperskiej. Zatem zakresem zastosowania tego przepisu objęte są umowy przedwstępne, poprzedzające zawarcie umowy deweloperskiej – czyli umowy popularnie nazywane umowami rezerwacyjnymi.

Jaki stosunek do umów rezerwacyjnych ma art. 2 ust. 2 u.o.p.n.? Każe do nich stosować przepisy ustawy deweloperskiej. Które? W zasadzie wszystkie… Przepis zrównuje (albo próbuje zrównać) tym samym reżim prawny umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej, chociaż ich treść i zakres zastosowania jest odmienny. Rozwiązanie takie należy ocenić negatywnie.

Sposób prosty, ale czy dobry?

Dlaczego? W dużym skrócie: ponieważ do wróbla nie ma sensu strzelać z armaty. Cały aparat instrumentów ustawy deweloperskiej, które mają chronić nabywcę przed stratą względnie dużych pieniędzy (często oszczędności całego życia albo środków uzyskanych z kredytu), może stać się niepotrzebny, jeśli chodzi o zapewnienie ochrony nabywcy w przypadku umowy rezerwacyjnej, a nawet stanowić dla niego balast. Jakie pieniądze wchodzą w grę w przypadku umowy rezerwacyjnej? Zazwyczaj od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, co stanowi kilka procent ceny nieruchomości, która mogłaby później zostać nabyta. Można to porównać do kwot rzędu kilkuset tysięcy złotych albo wyższych, jakie wchodzą w grę w przypadku umowy deweloperskiej. Ile czasu upływa od zawarcia umowy rezerwacyjnej do zawarcia umowy deweloperskiej? Najczęściej kilka tygodni, rzadziej kilka miesięcy. Ryzyko ogłoszenia upadłości dewelopera albo zaistnienia innych zdarzeń uniemożliwiających odzyskanie pieniędzy jest tutaj stosunkowo niewielkie. Nie można tego powiedzieć o umowie deweloperskiej, w której czas upływający od jej zawarcia do podpisania przez strony umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność) to kilkanaście do kilkudziesięciu miesięcy.

Co z tego wynika? Przy zdecydowanie mniejszych kwotach i mniejszym ryzyku, nabywca i deweloper skazani są na te same instrumenty zabezpieczające interesy nabywcy takie jak mieszkaniowy rachunek powierniczy, prospekt informacyjny, umowa w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, czy rozbudowaną listę elementów treści umowy. Weźmy dodatkowo pod uwagę, że umowa rezerwacyjna z istoty rzeczy – podobnie jak rezerwacja pokoju w hotelu – nie oznacza, że na pewno pomiędzy nabywcą a deweloperem dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, a następnie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej może być wówczas kłopotliwe, podobnie jak zwrot pieniędzy z rachunku powierniczego. Do tego dochodzi kwestia umówienia notariusza i kosztów zawarcia takiej umowy. Wszystko to wydaje się niepotrzebne i nieuzasadnione w kontekście szybkiego i prostego dokonania rezerwacji, a także kwoty opłaty rezerwacyjnej jaka zazwyczaj wchodzi tutaj w grę. Nie zawsze deweloper jest również w stanie sprostać szczegółowemu obowiązkowi informacyjnemu, który nakładają na niego przepisy dotyczące prospektu informacyjnego – jeżeli traktuje zawarcie umowy rezerwacyjnej jako instrument badania rynku przed podjęciem ostatecznej decyzji o kształcie realizowanego przedsięwzięcia.

Jak można by zrobić lepiej?

Przepisy ustawy deweloperskiej nie powinny aplikować tego samego instrumentarium przepisów do umów rezerwacyjnych. Zamiast tego wystarczyłoby – dla ochrony interesów nabywców i utrzymaniu czynności zawarcia takiej umowy jako nieskomplikowanej dla obu stron – ograniczenie górnego pułapu wysokości opłaty rezerwacyjnej, jaką może pobrać deweloper oraz ewentualnie zakreślenie maksymalnego czasu, po upływie którego strony przestałyby być zobowiązane do zawarcia umowy deweloperskiej na ustalonych wcześniej warunkach.

Istnieje szansa, że nowelizacja przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadzi przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej, które będą m.in. określały górny pułap opłaty rezerwacyjnej, regulowały co się z nią stanie w przypadku niezawarcia umowy deweloperskiej, a także formułowały prawa i obowiązki stron umowy rezerwacyjnej. Więcej na ten temat tutaj: Gotowe założenia do nowelizacji ustawy deweloperskiej

Zobacz również: debata na temat raportu UOKiK i praktyki stosowania ustawy deweloperskiej

 

Share Button

Oceń artykuł:

4 / 5. 2

As you found this post useful...

Follow us on social media!

Kategorie aktualności

    Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

    ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot
    (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

    NIP: 586-209-87-32
    numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828
    (Santander Bank Polska S.A.)

    Sprawdź opinie Klientów na Google

    Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
    zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin

    *Pola obowiązkowe