ikona kontaktu

Kupujemy dom albo bliźniaka. Na co prawnik zwróciłby uwagę?.

Powrót
26.07.2016 | Artykuły
Share Button
Kupujemy dom albo bliźniaka. Na co prawnik zwróciłby uwagę?
Share Button

Jednymi z popularnych nieruchomości kupowanych od mniejszych deweloperów są domki – wolnostojące (tzw. jednorodzinne), bliźniaki albo w zabudowie szeregowej. Tego typu inwestycje swym charakterem różnią się nieco od mieszkań kupowanych w  budynkach wielorodzinnych. Inna jest ich specyfika, a co za tym idzie – na inne kwestie należałoby zwrócić uwagę przygotowując się do zakupu takich nieruchomości.

Dom czy jednak lokal?

Pierwszą kwestią wymagającą uwagi jest tak naprawdę określenie tego, co kupujemy. Choć może wydawać się to banalne i oczywiste, wcale takim nie musi być. Kupujemy w końcu bliźniaka albo szereg. W przypadku tego typu nieruchomości możemy mieć do czynienia z dwoma rozwiązaniami prawnymi, które z zewnątrz będą wyglądały w zasadzie identycznie.

Po pierwsze, możemy kupić nieruchomość (dom) na osobnej działce. Jest to rozwiązanie oczywiste i jedyne możliwe, jeśli kupujemy dom wolnostojący. W przypadku bliźniaka czy szeregowca nie zawsze jest w ten sposób. Dom na działce oznacza, że będziemy jedynymi właścicielami działki o określonej powierzchni, na której będzie stała nasza część domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Do naszego domu będą “doklejone” kolejne budynki należące do sąsiadów, stojące na osobnych działkach. W przypadku bliźniaków cały budynek stać będzie na dwóch działkach, a granica pomiędzy nimi przebiegać będzie wzdłuż ściany rozgraniczającej budynek na obie połówki. Zaletą tego rozwiązania jest to, że możemy samodzielnie i niezależnie decydować o części naszej nieruchomości, gdyż jako jedyni właściciele nie musimy z nikim konsultować remontów, ulepszeń czy sposobu wykorzystania nieruchomości. Wadą z kolei tego wariantu jest – analogicznie – samodzielne ponoszenie wszystkich kosztów modernizacyjnych i eksploatacyjnych nieruchomości. Wraz z upływem czasu w takim przypadku będzie mogła być widoczna zróżnicowana dbałość właścicieli poszczególnych części budynku o jego utrzymanie, co nie będzie wpływać dobrze na jego estetykę jako całości. Na przykład elewacje budynków będą różniły się kolorami bądź będą odnawiane w różnym czasie i w różnym stopniu.

Drugie rozwiązanie możliwe w przypadku domu typu bliźniak czy szeregowca, to zakup lokalu znajdującego się w takim budynku. Wówczas cała inwestycja z prawnego punktu widzenia niewiele różni się od mieszkania w kilkupiętrowym bloku – tylko w mniejszej skali. W budynku (składającym się z połówek bliźniaka lub segmentów szeregu) każda z części stanowi samodzielny lokal mieszkalny – tak np. w bliźniaku będziemy mieli dwa mieszkania, albo nawet cztery (jeśli projekt zakłada dwa mieszkania na dole i dwa na górze). Każde z mieszkań (lokali mieszkalnych) jest przedmiotem odrębnej własności. Poza tym nieruchomość ma jeszcze tzw. części wspólne, których współwłaścicielami są właściciele lokali znajdujących się w danym budynku np. w bliźniaku. Do części wspólnych należy m.in. działka pod budynkiem, ogródek, dach, elewacje, miejsce postojowe dla samochodu – słowem wszystko to, co leży w obrębie działki, ale nie jest w granicach lokalu wyodrębnionego w budynku.

 

W związku z tym pojawia się problem polegający na tym, że część właścicieli będzie chciała mieć zagwarantowane wyłączność korzystania z określonych, funkcjonalnie powiązanych z lokalem części nieruchomości wspólnej, takich jak np. ogród, balkon, taras, piwnica czy miejsce postojowe. Nie mogą tych fragmentów nieruchomości mieć na własność – bo stanowią tzw. część wspólną – lecz można wykluczyć pozostałych właścicieli lokali z możliwości używania tych miejsc właśnie przyznając niektórym tzw. prawo wyłącznego korzystania, wpisywane do działu III księgi wieczystej. Korzyścią tego układu jest wspólne ponoszenie kosztów eksploatacji i remontów części wspólnych, np. dachu. Wadą natomiast jest konieczność uzgadniania z pozostałymi współwłaścicielami zamierzeń dotyczących zmian w części wspólnej nieruchomości czy ich modernizacji. Na tym tle mogą pojawić się spory. Coś, co w przypadku własności jest rzeczą dość prostą, w przypadku współwłasności może być nie lada problemem. Na przykład jeśli brakuje na działce jeszcze jednego miejsca postojowego i jeden z właścicieli chciałby je dobudować kosztem części ogródka, z którego korzysta właściciel mieszkania na parterze. Osiągnięcie niezbędnego porozumienia w tej kwestii może nie być łatwe. W przypadku współwłasności powstaje też kwestia zarządzania nieruchomością wspólną, tj. dbania o jej utrzymanie, zlecenia remontów, rozliczania wspólnych kosztów itd. Może to robić jeden ze współwłaścicieli lub można to zlecić zewnętrznej firmie. Niezależnie od rozwiązania takie zarządzanie stanowi pewien dodatkowy koszt, który też obciąża współwłaścicieli.

Należy pamiętać, że o koncepcji podziału nieruchomości decyduje w zasadzie deweloper. To on determinuje na samym początku, czy nieruchomość dzieli się na osobne domy z działkami, czy też na lokale z częściami wspólnymi. Późniejsza zmiana tej koncepcji teoretycznie jest możliwa, w praktyce jednak nie zawsze realna z powodów albo technicznych, albo braku porozumienia pomiędzy wszystkimi właścicielami.

Droga dojazdowa i drogi wewnętrzne

W przypadku osiedla domków jednorodzinnych, bliźniaków czy szeregów ważna dla przyszłych mieszkańców jest kwestia drogi wewnętrznej komunikującej domki z drogą publiczną. Tutaj możemy mieć też przynajmniej dwa rozwiązania. Po pierwsze, deweloper może przenieść na właścicieli poszczególnych domów udziały we współwłasności działki drogowej. Wówczas wszyscy właściciele domów będą wspólnie ponosić koszty jej utrzymania i będą współdecydować o jej modernizacji. Jest to chyba najlepsze wyjście, dające właścicielom pełną kontrolę nad tak newralgiczną kwestią jak droga dojazdowa.

Drugim klasycznym rozwiązaniem tego problemu jest załatwienie przez dewelopera podczas realizacji inwestycji służebności przejazdu i przechodu przez działkę drogową, której właścicielem jest ktoś inny niż właściciele domów. Służebność ta najczęściej jest nieodpłatna (albo odpłatna, lecz opłacona w całości przez dewelopera), natomiast właściciele domów co najwyżej współuczestniczą w ponoszeniu kosztów utrzymania drogi. To rozwiązanie nie pozwala im jednak na współpodejmowaniu decyzji dotyczących drogi. Może się zatem zdarzyć w ten sposób, że właściciel zdecyduje o jej tymczasowym remoncie, zwężeniu, nie będzie jej remontował pomimo jej fatalnego stanu lub w inny sposób utrudni korzystanie z niej, a właściciele uprawnieni do korzystania z drogi nie będą w stanie wiele z tym zrobić – wszak droga nie należy do nich, mogą oni jedynie “grzecznościowo” z niej korzystać.

Służebności na działce

Działki współtworzące osiedla domków są często powiązane licznymi służebnościami m.in. zapewniającymi poszczególnym działkom dostawy mediów (służebności przesyłu). To na ogół niegroźne dla właścicieli – instalacje biegną pod ziemią i raczej nie ma zbyt często powodów do ich naprawy czy modernizacji – i zrozumiałe, gdyż bez takich służebności działki nie miałyby dostępu do wody, kanalizacji czy dostaw energii. Zgodnie z koncepcją poprowadzenia infrastruktury na osiedlu przygotowaną przez dewelopera, działki jednak mogą zostać obciążone służebnościami przejazdu i przechodu na rzecz sąsiadów. Na przykład w tym celu, by wewnętrzne drogi dojazdowe przebiegały nie na osobnej działce – będącej docelowo współwłasnością właścicieli domów – lecz by biegły po działkach z domami. Wówczas właściciel formalnie ma działkę np. o wielkości 500 m2, jednak 20% tej działki zajęte jest pod chodnik i drogę wewnętrzną do użytku przez mieszkańców osiedla. Należy na to zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej lub przy zakupie gotowego domu (od dewelopera lub z drugiej ręki), bowiem późniejsza zmiana tego stanu rzeczy w praktyce będzie bardzo trudna lub wręcz niemożliwa – wymagać będzie zgody sąsiadów.

Oferta:

Analiza umów deweloperskich Odbiór mieszkania od dewelopera Bezpieczne wynajmowanie

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test