Dlaczego warto czytać załączniki do prospektu i umowy deweloperskiej?

Napisała do mnie Czytelniczka, która została zaskoczona planami dewelopera dotyczącymi realizowanej inwestycji. Pani Magda podpisała umowę deweloperską dotyczącą apartamentu na ostatnim piętrze w budynku, z którego roztaczać miał się piękny widok na okolicę. Po pewnym czasie, gdy budowa byłą już na ukończeniu, okazało się, że ostatnie piętro budynku realizowanego w ramach tej samej inwestycji będzie przesłaniać perspektywę z jej okien. Czy na tej podstawie można wycofać się z umowy?

Zawierając umowę z deweloperem na etapie realizacji inwestycji trzeba wykazać się sporą wyobraźnią i dalekowzrocznością. Nie chodzi w tym miejscu o wspomniany wyżej widok na okolicę, który miał cieszyć oczy nowej właścicielki mieszkania. W momencie zawarcia umowy budynek i mieszkanie nie istnieją, wobec czego trudniej jest uzmysłowić sobie w jaki sposób będą one wyglądały, jakie będą posiadały walory estetyczne czy użytkowe. Nabywca podejmuje decyzje na podstawie opisu i dokumentacji – wyobrażając sobie budynek i mieszkanie po zakończeniu budowy.

W podjęciu możliwie najlepszej decyzji ma nabywcy pomóc prospekt informacyjny – zawierający szczegółowe informacje na temat inwestycji, jej najbliższego otoczenia, gruntu i mieszkania, a także treść umowy deweloperskiej. Nie bez znaczenia są także załączniki do prospektu i umowy deweloperskiej, takie jak plan zagospodarowania działki – pokazujący rozmieszczenie budynków, urządzeń infrastruktury, zieleni, miejsc postojowych itd. – rzuty kondygnacji oraz plan mieszkania. Do tego dochodzi jeszcze bardzo istotny dokument, który nie jest dołączany ani do prospektu, ani do umowy deweloperskiej, jakim jest projekt architektoniczno-budowlany.

Diabeł tkwi w projekcie

Projekt architektoniczno-budowlany wyznacza dla dewelopera w pewnym sensie granice realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, ale i określa jego powinności w zakresie realizacji budowy o określonych parametrach (np;l . Każdy nabywca ma prawo wglądu do projektu na życzenie w siedzibie dewelopera. Warto zapoznać się z tym dokumentem, ponieważ z niego mogą wynikać dla nabywcy istotne informacje wskazujące co zostanie, albo co nie zostanie zrealizowane w ramach budowy. Jeśli nabywcy zależy na czymś konkretnym (aby deweloper to zapewnił lub aby czegoś nie robił – na przykład nie budował zbyt wysokiego sąsiedniego budynku, który mógłby zasłaniać widok), należy to sprawdzić w projekcie budowlanym.

Analiza umowy deweloperskiej – pomożemy Ci

Rozczarowanie Czytelniczki, która liczyła na niezakłóconą panoramę rozciągającą się ze swoich okien, może być uzasadnione, jeśli wysokość sąsiedniego budynku – który zasłania widok – byłaby wyższa niż wynikałoby to z projektu budowlanego dostępnego w momencie podpisywania umowy. Należy z góry zaznaczyć, że jest to raczej mało prawdopodobne – projekt jest podstawą wydania pozwolenia na budowę, które raczej się nie zmienia w trakcie realizacji inwestycji. Co prawda deweloper zgodnie z przepisami Prawa budowlanego może wystąpić o zmianę projektu dla trwającej inwestycji i np. podwyższyć budynek, ale z reguły takie sytuacje się nie zdarzają – głównie z uwagi na potencjalną odpowiedzialność wobec nabywców, z którymi deweloper wcześniej zawarł umowy deweloperskie. Ponadto taka zmiana powoduje szereg komplikacji, takich jak chociażby konieczność zmiany prospektu informacyjnego, potencjalnie konieczność zmiany umowy kredytowej z bankiem, renegocjacja umów z podwykonawcami, a w konsekwencji może to doprowadzić do wydłużenia czasu realizacji inwestycji.

Możliwości odstąpienia od umowy

Zatem informacja o budowie sąsiedniego budynku, który mógłby zasłaniać widok, mogła nie znajdować się wprost w prospekcie informacyjnym, lecz być dostępna w projekcie architektoniczno-budowlanym. Nabywcy zatem mogła ona umknąć, deweloper zapewne też nie chciał psuć nabywcy humoru, więc nie sugerował, iż z okien będzie widok na sąsiedni budynek. Niemniej jednak nabywca mógł się o tym samodzielnie dowiedzieć, więc – o ile deweloper wcześniej wyraźnie nie zapewniał, iż widok z okna nie będzie zasłonięty innymi budynkami – nie ma podstaw do odstąpienia od umowy. Co więcej, często w treści umów deweloperskich znajduje się postanowienie, w którym nabywca potwierdza, że zapoznał się z dodatkowymi dokumentami, m.in. projektem architektoniczno-budowlanym, i je akceptuje – choć nie zawsze w rzeczywistości tak jest. W przypadku jednak, gdyby zapewnienia dewelopera (najlepiej udokumentowane) składane były o odmiennej treści lub gdyby projekt architektoniczno-budowlany w wersji aktualnej na dzień podpisania umowy deweloperskiej nie przewidywał tak wysokiego sąsiedniego budynku, może to stanowić podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej (ewentualnie później odstąpienia od umowy przenoszącej własność) i otrzymania zwrotu całości wpłaconych pieniędzy.

Zobacz również.

Konkretnie i na temat.

Rynek deweloperski rozrasta się na wielu polach – inwestycyjnym, firmowym, konsumenckim. Za zmianami rynkowymi idą również zmiany legislacyjne, które każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien śledzić.

Zapraszam do mojego bloga, gdzie opiszę wszystkie te zmiany konkretnie i na temat.

Zobacz wszystkie

03.06.2022

Kiedy ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji to duży wybór i korzystna cena, ale również ryzyko. Jeżeli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa, rozważ ubezpieczenie...

03.06.2022

O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Planujesz kupić mieszkanie od firmy deweloperskiej i w najbliższym czasie spotkasz się z jej przedstawicielem? Przygotuj pytania do dewelopera. Zastanawiasz się, o co pytać dewelopera...

01.02.2022

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

Znasz już termin odbioru mieszkania? Teraz pozostaje przygotować się na ten dzień. Radość – często poprzedzona długimi miesiącami oczekiwania na zakończenie inwestycji – nie powinna...
Pełne zaufanie.
Profesjonalna współpraca.
1800
przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych
15 lat
doświadczenia w dbaniu o bezpieczeństwo prawne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
ponad 1.2 mld zł
wartość wszystkich transakcji dokonanych przez klientów
Masz pytania?
Proszę o kontakt.

Napisz do mnie
Odpowiem niezwłocznie.