Chcę kupić mieszkanie, ale nie wiem czy dostanę kredyt.

Napisał do mnie Pan Mariusz, który ma problem podobny do wielu innych osób zamierzających kupić nowe mieszkanie albo dom: „Chciałbym podpisać umowę deweloperską i kupić mieszkanie, jednak nie wiem czy dostanę w banku kredyt na jego zakup. Z kolei bank chce ode mnie podpisanej umowy, gdyż inaczej nie rozpatrzy mojego wniosku kredytowego. Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, gdy podpiszę umowę deweloperską, ale nie dostanę kredytu? Nie będzie mnie przecież stać na zakup mieszkania.”

Sytuacja, o której pisze Pan Mariusz, jest typowa. Składając a banku wniosek o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, bank chce mieć pewność, że decyzja o zakupie mieszkania została rzeczywiście podjęta, a pieniądze udzielone w ramach kredytu nabywcy przeznaczone zostaną na sfinansowanie zakupu. Dlatego banki wymagają, aby pierwszym krokiem nabywcy było podpisanie umowy z deweloperem. Dopiero później bank weźmie się za rozpatrzenie wniosku i ewentualne udzielenie kredytu. I chociaż wstępnie można określić, czy dany nabywca otrzyma w banku kredyt czy nie, całkowitej pewności nie ma aż do ostatecznej decyzji i podpisania umowy kredytu. W jaki sposób zabezpieczyć się przed sytuacją, w której podpisujemy umowę z deweloperem, a bank nie udzieli nam kredytu? Przecież zawartej umowy tak po prostu nie zerwiemy bez przykrych konsekwencji. Jak ich zatem uniknąć?

Umowa rezerwacyjna

W takiej sytuacji chyba najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy rezerwacyjnej (co to jest?). Nie trzeba jej zawierać w formie aktu notarialnego, jest dość krótka i prosta, a do tego wprost przewiduje warunki, po spełnieniu się których deweloper i nabywca nie będą musieli zawierać umowy deweloperskiej, a później – umowy przenoszącej własność. Znakomicie zatem nadaje się właśnie w sytuacji, gdy nabywca jest poważnie zainteresowany zakupem danej nieruchomości, ale nie jest w 100% pewny – np. z uwagi na konieczność wzięcia kredytu – czy będzie mógł zobowiązać się wobec dewelopera, że na pewno określone mieszkanie albo dom kupi.

Idealnie byłoby zadbać w umowie rezerwacyjnej, aby w przypadku nieuzyskania przez nabywcę kredytu w określonym czasie, nabywca został zwolniony z obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej i mógł odzyskać wpłaconą opłatę rezerwacyjną. Deweloper w takiej sytuacji może zażądać przedstawienia odmownej decyzji banku (albo więcej niż jednego banku) w kwestii udzielenia nabywcy kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości.

Umowa deweloperska z dodatkowym prawem odstąpienia

Umowa deweloperska a kredyt to drugie rozwiązanie opisywanego problemu. Musimy pamiętać jednak o dodaniu do niej prawa odstąpienia dla nabywcy z powodu nieuzyskania kredytu. Jeżeli nabywca odstąpi od umowy, otrzyma zwrot całości wpłaconych deweloperowi pieniędzy, a umowa zostanie rozwiązana. Jednak niezwrócone pozostaną koszty poniesione w związku z zawarciem umowy deweloperskiej, m.in. taksa notarialna i opłata sądowa. Rozwiązanie takie rozszerza dopuszczone przez art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Nie jest to jednak niezgodne z przepisami tej ustawy. Pozwalają one w art. 28 na wprowadzenie do umowy rozwiązań bardziej korzystnych dla nabywcy, aniżeli oferowane przez przepisy ustawy deweloperskiej.

Umowa przedwstępna po zakończeniu budowy

W okolicznościach, gdy budowa została już zakończona, a budynki mające powstać w ramach inwestycji zostały dopuszczona do użytkowania (nadzór budowlany wydał odpowiednią decyzję), w przypadku niepewności nabywcy związanej z uzyskaniem kredytu, najlepszym rozwiązaniem będzie zawarcie z deweloperem umowy przedwstępnej. Treść tej umowy – tak jak wyżej – powinna zapewniać nabywcy dodatkowe prawo odstąpienia na wypadek nieuzyskania kredytu. Gdy budowa jest zakończona, nie ma już możliwości ani sensu zawierania umowy deweloperskiej, która zawiera mechanizmy chroniące nabywcę m.in. przed zaprzestaniem budowy i stratą pieniędzy.