Deweloperzy wygrywają z UOKiK-iem w sprawie powierzchni.

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.

O co chodzi?

Spór na tym tle trwa od lat, sięga jeszcze czasów sprzed wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Zresztą przepisy ustawy w żaden sposób się do tej kwestii nie odniosły. UOKiK od dawna stoi na stanowisku, że jakakolwiek różnica pomiędzy powierzchnią przewidzianą w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywiście wykonaną stanowi nienależyte wykonanie umowy i uprawnia nawet nabywcę do odstąpienia od umowy. Jednocześnie jako tzw. niedozwolone postanowienia umowne UOKiK traktuje postanowienia dopuszczające tolerancję w powierzchni na jakimkolwiek poziomie, bez względu na to czy wywołują konieczność korekty wysokości ceny czy nie. Stanowisko Urzędu w tej sprawie od lat jest konsekwentne i nieprzejednane. Nawiasem mówiąc w praktyce bardzo niewielka, wręcz śladowa grupa klientów deweloperów decydowała się na odstępowanie od umów z uwagi na różnice w powierzchni (według danych UOKiK za lata 2011-2013 było to dokładnie 7 przypadków).

Z drugiej strony PZFD broni stanowiska branży deweloperskiej, wspartego ekspertyzami technicznymi, wedle którego – ujmując rzecz w skrócie – przy stosowanych obecnie  w budownictwie technologiach nie jest możliwe wykonanie powierzchni pomieszczenia z dokładnością przewidzianą w umowie. Kilkuprocentowe różnice są zatem normą. PZFD promuje wskaźnik tolerancji na poziomie +/- 2%, co zdaniem związku deweloperów stanowi rozsądny kompromis pomiędzy oczekiwaniami branży i prawami konsumentów. Oznacza to na przykład, że podpisując umowę deweloperską na mieszkanie o powierzchni 100 m2, równie dobrze możemy ostatecznie stać się właścicielami mieszkania o powierzchni 98 m2, jak i 102 m2. Warto podkreślić, że zgodnie z ekspertyzami technicznymi i praktyką w innych państwach owa tolerancja mogłaby sięgać nawet 4-5%.

Wymaga podkreślenia, że orzeczenie dopuszcza korzystną dla deweloperów praktykę pod dwoma warunkami: po pierwsze, przewidziana w umowie różnica wynosi nie więcej niż 2%, a po drugie – umowa przewiduje w każdym przypadku niezgodności powierzchni rzeczywistej z określoną w umowie zmianę wysokości ceny, szczególnie, gdy nabywca miałby otrzymać zwrot pieniędzy. Należy zauważyć, że w praktyce postanowienia stosowane przez deweloperów w umowach nie zawsze spełniają owe warunki.

Co oznacza rozstrzygnięcie Sądu w tej sprawie?

Raczej nie rozwiązuje ono definitywnie sporu pomiędzy branżą a UOKiK-iem. Wyrok należy bardziej odczytywać jako precedensowe rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, które nie zmienia stanu prawnego, lecz umożliwia powołanie się na nie przez deweloperów w przyszłych sprawach ich dotyczących, a takich na pewno nie zabraknie. Trudno ocenić w tym momencie jak rozstrzygnięcie takie wpłynie na praktykę i podejście UOKiK. Być może Urząd będzie tolerował postanowienia umów, które są zgodne z zasadą przyjętą w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie – a więc uwzględniają maksymalną tolerancję +/-2% i przewidują stosowną korektę ceny w każdym przypadku – jednocześnie tępiąc, jak dotąd, postanowienia mniej korzystne dla nabywców.

A obowiązujący stan prawny jest w tym względzie niekorzystny dla deweloperów: z jednej strony przepisy Kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych traktują za takowe m.in. postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za nienależyte wykonanie umowy i przewidujące możliwość jednostronnej zmiany przez przedsiębiorcę istotnych cech świadczenia. Z drugiej zaś strony – ustawa sektorowa (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska) nie zawiera przepisów, które – z uwagi na specyfikę branży budowlanej – dopuszczałyby stosowne odstępstwo, bez przyznawania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Aktualnie sądy zdają się przyznawać rację nabywcom, którzy żądają obniżenia ceny w każdym przypadku, gdy powierzchnia mieszkania lub domu jest mniejsza niż wartość określona w umowie deweloperskiej, a przyczyną tego nie jest ingerencja nabywcy (np. wprowadzenie zmian lokatorskich) – zobacz w tej kwestii artykuł Wyrok sądu: masz mniejsze mieszkanie? Deweloper powinien zwrócić część ceny

Kierunkiem dalszych działań PZFD będzie zapewne doprowadzenie do zmiany ustawy deweloperskiej w taki sposób, by przewidywała – w określonych granicach – różnicę pomiędzy powierzchnią przewidzianą w umowie deweloperskiej a rzeczywiście wykonaną, której wystąpienie nie będzie umożliwiało nabywcy odstąpienia od umowy, a spowoduje obowiązek skorygowania wysokości ceny. O takim kierunku działań PZFD informowałem również tutaj.

Sygnatura omawianego wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie to VI ACa 831/15.

Zobacz również.

Konkretnie i na temat.

Rynek deweloperski rozrasta się na wielu polach – inwestycyjnym, firmowym, konsumenckim. Za zmianami rynkowymi idą również zmiany legislacyjne, które każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien śledzić.

Zapraszam do mojego bloga, gdzie opiszę wszystkie te zmiany konkretnie i na temat.

Zobacz wszystkie

koszt zawarcia umowy deweloperskiej

09.01.2024

Koszt umowy deweloperskiej – ile wynosi i od czego zależy?

Samo zawarcie umowy deweloperskiej to już wydatek i nie chodzi tutaj o cenę nieruchomości. Jakie są koszty umowy deweloperskiej?
mężczyzna wylicza operat szacunkowy

19.12.2023

Operat szacunkowy – co to jest i ile kosztuje?

Będąc właścicielem nieruchomości, który planuje przekazać do niej prawa na przykład poprzez sprzedaż, lub gdy planujemy zakup nieruchomości i ubiegamy się o kredyt hipoteczny, niezbędny...
jak znaleźć działkę po numerze

05.12.2023

Jak znaleźć działkę po numerze? Poznaj praktyczny poradnik

Kiedy właściciel działki decyduje się na jej sprzedaż, podejmuje szereg działań mających na celu przyciągnięcie potencjalnych kupców. Zazwyczaj umieszcza on ogłoszenie na popularnych portalach nieruchomości,...
Pełne zaufanie.
Profesjonalna współpraca.
1800
przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych
15 lat
doświadczenia w dbaniu o bezpieczeństwo prawne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
ponad 1.2 mld zł
wartość wszystkich transakcji dokonanych przez klientów
Masz pytania?
Proszę o kontakt.

Napisz do mnie
Odpowiem niezwłocznie.