tel. 
Klienci deweloperów dzielą się na dwie kategorie. Ci pierwsi podpisują umowę otrzymaną od dewelopera często bez zmrużenia oka czy nawet refleksji nad potencjalnymi skutkami jej podpisania. Drudzy – próbują wywalczyć jak najwięcej dla siebie, traktując przygotowaną przez dewelopera umowę tylko jako punkt wyjścia do dalszych rozmów. I jedni i drudzy stają się później właścicielami mieszkania albo domu. Ci drudzy jednak odnoszą z całej transakcji większe korzyści.
Zacznijmy od krótkiego wyjaśnienia pewnego mitu. Nie ma umów nienegocjowalnych. Przy próbach negocjacji między bajki należy włożyć zdawkowe odpowiedzi typu „taki mamy wzór umowy i go nie zmieniamy”. Postawmy sprawę jasno: przy umowie deweloperskiej na stole leży kilkaset (czasem więcej) tysięcy złotych i obu stronom zależy na zrobieniu dobrego interesu. Deweloper to nie urzędnik z minionej epoki, odpowiadający jedynie „nie ma”, „nie można”, „niedasie” czy „niech usiądzie”. Deweloper to przedsiębiorca, który musi zachować elastyczność, aby zarobić pieniądze. Również elastyczność w podejściu do klienta i jego oczekiwań względem transakcji zakupu mieszkania albo domu. Inaczej straci klienta, bo ten pójdzie do kogoś innego.
Trzeba zdać sobie sprawę, że zaproponowany przez dewelopera wzór umowy jest korzystny przede wszystkim dla samego dewelopera. Jednocześnie interesy nabywcy są w niej podporządkowane korzyściom dewelopera. Poprzez wyrównanie tych dysproporcji i dostosowanie umowy do własnych oczekiwań, nabywca może zaoszczędzić nawet dziesiątki tysięcy złotych.
Od czego zależy sukces w negocjacjach?
W negocjowaniu umowy liczy się przede wszystkim determinacja nabywcy i to czy wie na czym mu zależy. Deweloper raczej nie będzie skłonny do zmiany standardowego wzoru umowy, jeśli zauważy, że nabywca sam nie wie czego chce albo ma niesprecyzowane żądania, np. ogólnie oczekuje, aby umowa była dla niego „bardziej korzystna” – bez podawania szczegółów na czym miałoby to polegać. Ale konkretnie co ma być bardziej korzystne?
Dobrze przygotowany do rozmowy klient, posługujący się rzeczowymi argumentami na pewno będzie traktowany poważnie, a rozsądny i chcący zrobić interes deweloper nie zignoruje formułowanych przez takiego klienta propozycji dotyczących zmiany umowy. Deweloper będzie bowiem widział, że ma do czynienia ze świadomym klientem, który krytycznie – a więc również z wyobraźnią i świadomością skutków – podszedł do przedstawionej mu oferty zawarcia umowy.
To, jakie wymierne korzyści można osiągnąć z ustalenia indywidualnych warunków umowy, pokazują historie moich klientów, którym miałem przyjemność pomóc przy zakupie nieruchomości. Każdy z nich uzyskał korzyści, które przy braku determinacji i właściwego wsparcia by przepadły.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Odpowiedni czas – nie za szybko, nie za późno
Bardzo ważne jest, aby negocjacje zacząć we właściwym momencie. Zdecydowanie najlepszy jest czas po zapoznaniu się z ofertą dewelopera i pierwszymi rozmowami na temat inwestycji, ale przed ostatecznym ustaleniem wszystkich szczegółów umowy, w tym ceny. Nie należy próbować negocjować umowy tuż przed jej podpisaniem u notariusza. Wówczas treść umowy jest już ustalona, próba zmiany czegokolwiek wprowadzi tylko zamieszanie, notariusz często ma poumawiane kolejne spotkania, a do tego pełnomocnik dewelopera stawający do podpisania umowy zazwyczaj nie ma kompetencji, by samodzielnie decydować o zmianach w umowie. Z kolei po złożeniu podpisu pod umową deweloperską jest już z reguły za późno na jakiekolwiek negocjacje – zmiany umowy są oczywiście możliwe, ale deweloper musi się na nie zgodzić. To z kolei wymaga, by miał w tym poważny interes.
Co można zmienić, a czego nie?
Wiele postanowień – i nie mówię tu wyłącznie o cenie czy standardzie wykończenia – da się zmienić. Należą do nich m.in. terminy i zasady płatności, dodatkowe prawo odstąpienia od umowy dla nabywcy, kary umowne i odsetki, procedura odbioru, termin zawarcia umowy przenoszącej własność i jej koszty. Wszystko zależy od sytuacji i daru przekonywania nabywcy.
Nabywca musi też mieć świadomość, że część postanowień umowy deweloperskiej jest bardzo trudno negocjować, np. te, które ogólnie odnoszą się do koncepcji całej inwestycji, mieszkaniowego rachunku powierniczego, zagospodarowania działki, liczby lokali czy budynków. Są one wspólne dla wszystkich umów zawieranych z nabywcami w ramach inwestycji, część jest wymuszona okolicznościami prawnymi albo faktycznymi, wobec czego nie ma szans na ich zmianę. Proszę sobie wyobrazić, że deweloper zaciągnął kilkadziesiąt milionów złotych kredytu na realizację inwestycji i obciążył nieruchomość hipoteką. Nie zmieni przecież tej decyzji z powodu jednego klienta, któremu się to nie podoba.
Nie wiesz od czego zacząć negocjacje?
Jeśli masz wątpliwości co do uczciwości projektu umowy przedstawionego przez dewelopera albo chciałbyś poznać jej ukryte „ciemne strony”, zapoznaj się z ofertą jej profesjonalnej analizy prawnej, która pokaże co i w jaki sposób należałoby w projekcie umowy zmienić, aby był on dla Ciebie o wiele bardziej korzystny. Pomogę także w wynegocjowaniu z deweloperem sugerowanych przeze mnie zmian w umowie. W celu poznania szczegółów, zapraszam tutaj.
