Mniejsza powierzchnia stanowi wadę przedmiotu umowy.

W podpisanej umowie deweloperskiej musi zostać określona powierzchnia mieszkania albo domu, który stanowi przedmiot umowy. Najczęściej jednak po zakończeniu budowy okazuje się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa obmierzona według odpowiedniej normy budowlanej różni się od tej przewidzianej w umowie. Czy jeśli powierzchnia jest mniejsza niż zadeklarowana w umowie, nabywcy należy się zwrot różnicy?

Podobny przypadek miał pan Krzysztof: „Zakupiliśmy mieszkanie od dewelopera o powierzchni (w umowie) ok. 100m², które po pomiarze przy odbiorze okazało się mniejsze o 1,15m². Powstała nadpłata około 4600zł, której deweloper nie zgadza się nam zwrócić. Wydaje nam się, że jest zobowiązany do takiego zwrotu. Proszę o informację czy są podstawy prawne do naszego roszczenia. Czy deweloper może rozwiązać umowę i zwrócić z odsetkami pieniądze za mieszkanie (Uważa,że sprzedał je za tanio i woli w tej sytuacji rozwiązać umowę i zwrócić pieniądze)?„

Z prawnego punktu widzenia jakiekolwiek różnice pomiędzy powierzchnią określoną w umowie deweloperskiej a powierzchnią użytkową stwierdzoną pomiarami powykonawczymi stanowią wadę przedmiotu umowy. Roszczenia przysługujące nabywcy z tego tytułu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556-576). Wada fizyczna rzeczy (lokalu mieszkalnego albo domu) polega na niezgodności rzeczy z umową – w tym wypadku niezgodności rzeczywistej powierzchni użytkowej z powierzchnią określoną w umowie deweloperskiej. Roszczenia, jakie ma nabywca w przypadku wad przedmiotu umowy, są opisane w art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego.

Są to:

• obniżenie ceny,
• odstąpienie od umowy,
• naprawa przedmiotu umowy,
• wymiana przedmiotu umowy na nowy.

Roszczenia te są wobec siebie alternatywne – nabywca może wybrać tylko jedno z nich. Jednak w przypadku wady, jaką jest zmniejszona powierzchnia mieszkania albo domu, ze względu na jej specyfikę, nabywcy przysługuje w praktyce tylko jedno roszczenie – o obniżenie ceny. Naprawa przedmiotu umowy albo jego wymiana na nowy byłyby w sytuacji zmniejszonej powierzchni użytkowej albo niemożliwe albo zbyt kosztowne. W takich sytuacjach nabywca nie ma prawa tego żądać, a deweloper zgłoszonemu żądaniu naprawy albo wymiany może odmówić na podstawie art. 560 § 2 i 561 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czytając historię jednego z moich klientów można przekonać się, że uzyskanie rekompensaty za zmniejszenie powierzchni mieszkania albo domu jest w zasięgu Twoich możliwości. Ważne przy tym jest działanie z determinacją i odpowiednim wsparciem.

Z kolei prawo odstąpienia od umowy przysługuje nabywcy jedynie wówczas, gdy wada ma charakter istotny (art. 560 § 4). Przepisy nie definiują tego pojęcia, ani nie wskazują wielkości różnicy w powierzchni, której przekroczenie powodowałoby, że wada taka stawałaby się istotna. W praktyce jednak – w oparciu o orzecznictwo sądowe i normy budowlane – należałoby przyjąć, że dopiero przy różnicy większej niż 2-3% powierzchni można by zacząć mówić o wadzie istotnej, która uprawniałaby do odstąpienia od umowy – chyba, że nabywca byłby w stanie udowodnić, że ze względu na swoje specyficzne i racjonalne potrzeby, także mniejsza różnica w powierzchni jest dla niego tak istotna i nie do zaakceptowania, że powinien móc odstąpić od umowy.

Z powyższego wynika, że w większości sytuacji nabywca może żądać zwrotu części pieniędzy w związku z obniżeniem ceny przedmiotu umowy. Nabywca składa wówczas deweloperowi oświadczenie o proporcjonalnym obniżeniu ceny i wskazuje nową jej wartość (różnica w cenie przedmiotu umowy skalkulowanej według powierzchni przewidzianej w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą). Jeśli deweloper nie ustosunkuje się wobec tego oświadczenia w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uwzględnił. W razie odmowy, spór pomiędzy nabywcą a deweloperem należy rozstrzygnąć w drodze mediacji albo na drodze sądowej.

Odpowiadając na ostatnie z pytań pana Krzysztofa, w razie różnicy w powierzchni deweloper nie ma prawa odstąpić od umowy (rozwiązać umowy) bez zgody nabywcy.

Na koniec należy wspomnieć, że jako niedozwolone postanowienia umowne traktowane są postanowienia, w których deweloper wskazuje w umowie deweloperskiej jedynie przybliżoną powierzchnię mieszkania albo domu, bądź przewiduje jakąś tolerancję (np. 1% powierzchni), w obrębie której nie będzie dochodziło do korekty ceny. Powierzchnia użytkowa nieruchomości jest czynnikiem cenotwórczym, zatem jej jakiekolwiek zmniejszenie musi pociągać za sobą proporcjonalne zmniejszenie ceny.