Umowa deweloperska? Nie zawsze….

Ujmując rzecz w skrócie, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu albo domu po zakończeniu budowy (w drodze odrębnej umowy), a nabywcę zobowiązuje do zapłaty – przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości – większej części albo nawet całości ceny. Kiedy jednak umowa o takiej treści nie będzie umową deweloperską w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a zatem kiedy przepisy tej ustawy nie będą miały do takiej umowy zastosowania?

W powyżej przedstawiony sposób określa umowę deweloperską również art. 3 pkt 5 u.o.p.n. Jednak biorąc pod uwagę pozostałe przepisy ustawy deweloperskiej, nie każda umowa zawierana przez dewelopera będzie podlegała tej ustawie, innymi słowy nie w każdej sytuacji zawarcia umowy deweloperskiej nabywca będzie dodatkowo chroniony przez ustawę deweloperską. Po pierwsze umowy deweloperskie (wedle ustawy) zawierane są z deweloperem przez nabywców, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Po drugie, nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, musi mieć charakter mieszkaniowy. Tylko umowy deweloperskie spełniające łącznie te warunki podlegają przepisom ustawy deweloperskiej.

Co z umowami, które wykraczają poza te ograniczenia? Są to jak najbardziej ważne umowy, aczkolwiek ich reżim prawny jest taki, jaki obowiązywał wszystkie umowy deweloperskie przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej – obowiązuje tu większa swoboda kształtowania treści umowy, przez co nie ma wymogu m.in. dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, sporządzania prospektu informacyjnego czy też zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Nabywca w takiej sytuacji nie jest jednak chroniony przez instrumenty ustawy deweloperskiej. Dotyczy to np. umów zawieranych z deweloperem przez spółki pragnące nabyć nieruchomość oraz umów dotyczących lokali użytkowych, nawet jeśli są zawierane przez nabywców będących osobami fizycznymi.


Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę

 

Nie powinno ponadto umknąć uwadze, że sens zawarcia umowy deweloperskiej wyraża się w powstaniu zobowiązania pomiędzy deweloperem i nabywcą jeszcze w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (budowy). Nie będzie zatem umową deweloperską umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu (sprzedaży) zawarta po zakończeniu przedsięwzięcia, czyli uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynków wybudowanych w jego ramach. Wszystkich? Jeżeli mówimy o inwestycji mieszkaniowej, to raczej tak. Nabywca staje się bowiem nie tylko właścicielem lokalu, ale współwłaścicielem części wspólnych pozostałej nieruchomości, na której jeszcze trwają prace budowlane. Realizacja przedsięwzięcia się zatem nie zakończyła, a zawarcie umowy deweloperskiej w takiej sytuacji nadal jest uzasadnione. W przypadku natomiast budowy domów mających odrębne księgi wieczyste i nieposiadających części wspólnych nieruchomości, niedokończona budowa któregoś z domów w szeregu nie rzutuje na sytuację prawną nabywców domów już wybudowanych i dopuszczonych do użytkowania. Można zatem uznać, że umowa przedwstępna w takich warunkach nie będzie stanowiła umowy deweloperskiej.

Jak mowa o umowie przedwstępnej, to należy również odróżnić umowę deweloperską od przedwstępnej umowy deweloperskiej czyli tzw. umowy rezerwacyjnej. Czym ona jest, kiedy się ją zawiera i jaki jest jej status prawny opisałem w tym artykule.

Profesjonalna analiza umowy deweloperskiej.

Zobacz również.

Konkretnie i na temat.

Rynek deweloperski rozrasta się na wielu polach – inwestycyjnym, firmowym, konsumenckim. Za zmianami rynkowymi idą również zmiany legislacyjne, które każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien śledzić.

Zapraszam do mojego bloga, gdzie opiszę wszystkie te zmiany konkretnie i na temat.

Zobacz wszystkie

03.06.2022

Kiedy ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji to duży wybór i korzystna cena, ale również ryzyko. Jeżeli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa, rozważ ubezpieczenie...

03.06.2022

O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Planujesz kupić mieszkanie od firmy deweloperskiej i w najbliższym czasie spotkasz się z jej przedstawicielem? Przygotuj pytania do dewelopera. Zastanawiasz się, o co pytać dewelopera...

01.02.2022

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

Znasz już termin odbioru mieszkania? Teraz pozostaje przygotować się na ten dzień. Radość – często poprzedzona długimi miesiącami oczekiwania na zakończenie inwestycji – nie powinna...
Pełne zaufanie.
Profesjonalna współpraca.
1800
przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych
15 lat
doświadczenia w dbaniu o bezpieczeństwo prawne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
ponad 1.2 mld zł
wartość wszystkich transakcji dokonanych przez klientów
Masz pytania?
Proszę o kontakt.

Napisz do mnie
Odpowiem niezwłocznie.