tel. 
Ujmując rzecz w skrócie, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu albo domu po zakończeniu budowy (w drodze odrębnej umowy), a nabywcę zobowiązuje do zapłaty – przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości – większej części albo nawet całości ceny. Kiedy jednak umowa o takiej treści nie będzie umową deweloperską w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a zatem kiedy przepisy tej ustawy nie będą miały do takiej umowy zastosowania?
W powyżej przedstawiony sposób określa umowę deweloperską również art. 3 pkt 5 u.o.p.n. Jednak biorąc pod uwagę pozostałe przepisy ustawy deweloperskiej, nie każda umowa zawierana przez dewelopera będzie podlegała tej ustawie, innymi słowy nie w każdej sytuacji zawarcia umowy deweloperskiej nabywca będzie dodatkowo chroniony przez ustawę deweloperską. Po pierwsze umowy deweloperskie (wedle ustawy) zawierane są z deweloperem przez nabywców, którymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Po drugie, nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, musi mieć charakter mieszkaniowy. Tylko umowy deweloperskie spełniające łącznie te warunki podlegają przepisom ustawy deweloperskiej.
Co z umowami, które wykraczają poza te ograniczenia? Są to jak najbardziej ważne umowy, aczkolwiek ich reżim prawny jest taki, jaki obowiązywał wszystkie umowy deweloperskie przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej – obowiązuje tu większa swoboda kształtowania treści umowy, przez co nie ma wymogu m.in. dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, sporządzania prospektu informacyjnego czy też zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Nabywca w takiej sytuacji nie jest jednak chroniony przez instrumenty ustawy deweloperskiej. Dotyczy to np. umów zawieranych z deweloperem przez spółki pragnące nabyć nieruchomość oraz umów dotyczących lokali użytkowych, nawet jeśli są zawierane przez nabywców będących osobami fizycznymi.
Kupujesz mieszkanie? Sprawdzimy Twoją umowę
Nie powinno ponadto umknąć uwadze, że sens zawarcia umowy deweloperskiej wyraża się w powstaniu zobowiązania pomiędzy deweloperem i nabywcą jeszcze w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (budowy). Nie będzie zatem umową deweloperską umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu (sprzedaży) zawarta po zakończeniu przedsięwzięcia, czyli uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynków wybudowanych w jego ramach. Wszystkich? Jeżeli mówimy o inwestycji mieszkaniowej, to raczej tak. Nabywca staje się bowiem nie tylko właścicielem lokalu, ale współwłaścicielem części wspólnych pozostałej nieruchomości, na której jeszcze trwają prace budowlane. Realizacja przedsięwzięcia się zatem nie zakończyła, a zawarcie umowy deweloperskiej w takiej sytuacji nadal jest uzasadnione. W przypadku natomiast budowy domów mających odrębne księgi wieczyste i nieposiadających części wspólnych nieruchomości, niedokończona budowa któregoś z domów w szeregu nie rzutuje na sytuację prawną nabywców domów już wybudowanych i dopuszczonych do użytkowania. Można zatem uznać, że umowa przedwstępna w takich warunkach nie będzie stanowiła umowy deweloperskiej.
Jak mowa o umowie przedwstępnej, to należy również odróżnić umowę deweloperską od przedwstępnej umowy deweloperskiej czyli tzw. umowy rezerwacyjnej. Czym ona jest, kiedy się ją zawiera i jaki jest jej status prawny opisałem w tym artykule.
