ikona kontaktu

Flip mieszkania warto zacząć od audytu prawnego nieruchomości.

Powrót
22.08.2019 | Artykuły
Share Button
Flip mieszkania warto zacząć od audytu prawnego nieruchomości
Share Button

Flip mieszkania staje się coraz bardziej zyskującym na popularności sposobem zarabiania na nieruchomościach. Dzięki takiej transakcji niemal każdy może poczuć się jak deweloper i w ciągu krótkiego okresu osiągnąć zysk z inwestycji na poziomie nawet kilkudziesięciu procent. Jednymi z ważniejszych aspektów przy planowaniu flipu mieszkania jest finansowanie inwestycji oraz audyt prawny nieruchomości.

 

Flipy są coraz popularniejsze, bo łatwo na nich zarobić

Wysokie stopy zwrotu osiągalne w krótkim terminie, łatwość przeprowadzenia inwestycji czy też możliwość wykreowania ciekawej, nowoczesnej i niepowtarzalnej przestrzeni w starym budynku i zaniedbanej okolicy – to tylko niektóre powody stojące za rosnącą popularnością flipów mieszkań. Jednak atrakcyjny współczynnik RoE czy też łatwość zarobienia z uwagi na ciągle nienasycony popyt na nowe mieszkania, w tym również i te ciekawie wykończone, mogą zostać łatwo zaburzone przez nieodpowiedni wybór nieruchomości. Oprócz jej wyjściowego stanu technicznego, kwestią w istotny sposób warunkującą skalę opłacalności transakcji flipu mieszkania będzie stan prawny nieruchomości.

 

Jednorazowo czy na większą skalę?

Jedną z podstawowych kwestii jest to, czy flipu dokonujemy jednorazowo, bez chęci przeprowadzania podobnej transakcji w przyszłości, czy też planujemy lub nie wykluczamy kolejnych flipów, jeśli nasz debiut wypadnie obiecująco. W końcu może być to niezły sposób na zarabianie pieniędzy, a doświadczenie zebrane podczas pierwszej transakcji przyda się przy kolejnych “mieszkaniowych rewolucjach”. Odpowiedź na to pytanie może być kluczowa dla określenia czy warto byłoby na potrzeby flipów założyć np. spółkę, która ułatwi późniejsze rozliczanie przeprowadzonych transakcji lub będzie służyła zmniejszeniu ryzyka, które będzie rosło wraz z kolejnymi transakcjami. Przy tej okazji warto również wybrać formę prawną, która umożliwi zoptymalizowanie obciążeń podatkowych związanych z flipem mieszkania.

 

Finansowanie flipu

Za co przeprowadzić flip mieszkania? Zasadniczo w grę wchodzą dwa źródła finansowania takiej transakcji: środki własne oraz kredyt. Niemniej niewykluczone jest również zaangażowanie w finansowanie flipu mieszkania także środków pochodzących od przyszłego nabywcy. Jeśli to rozwiązanie miałoby zostać wdrożone, należy pamiętać o potencjalnym objęciu takiej transakcji przepisami ustawy deweloperskiej. Dokonując flipu inwestor raczej nie chce ponosić kosztów podobnych do dewelopera budującego budynek z kilkudziesięcioma mieszkaniami, takie jak założenie i obsługa mieszkaniowego rachunku powierniczego, umowy w formie aktu notarialnego czy też sporządzenie obszernej dokumentacji sprzedażowej. Flip można finansować także z wykorzystaniem środków przyszłego nabywcy, jednak warto zrobić to z głową.

 

Audyt prawny nieruchomości

Kupując nieruchomość z przeznaczeniem na flip kluczową kwestią jest zbadanie tego, co kupujemy. Oprócz oczywistego sprawdzenia stanu technicznego mieszkania, należy sprawdzić czy kupowane mieszkanie posiada uregulowany stan prawny i czy będzie można je później bez problemu sprzedać. Due diligence nieruchomości obejmować powinno nie tylko sprawdzenie ksiąg wieczystych, ale i dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w ramach której lokal się znajduje. Część ryzyk będzie można wyeliminować po zakupie nieruchomości, przez co mieszkanie zostanie nie tylko odnowione wewnątrz, ale i uatrakcyjnione zostanie także od strony formalnej. Być może na jego dotychczasową atrakcyjność rzutowała niezałatwiona sprawa spadkowa, lokatorzy czekający na eksmisję, obciążenia figurujące w księdze wieczystej czy też nieuregulowane kwestie związane z użytkowaniem wieczystym.

 

Współpraca z wykonawcami remontu

Mało kto decyduje się na odnowienie mieszkania własnymi rękami. Do flipu mieszkania zatrudniana jest zazwyczaj ekipa remontowa albo nawet i kilku podwykonawców. Nierzadko ich pracę koordynuje jedna osoba, na przykład architekt wnętrz. Inwestor, którzy przeprowadza flip mieszkania, zainteresowany jest otrzymaniem wnętrza o oczekiwanej jakości w ustalonym z góry terminie. Jeśli wszystko idzie zgodnie z oczekiwaniami, to nie ma problemu. Gorzej, jeśli sprawy się przeciągają. Dobra współpraca zależy głównie od ludzi i ich temperamentów, jednak warto zadbać o korzystne ustalenie podstawowych zasad współpracy przy flipie mieszkania zanim pojawią się nieporozumienia. Istotną rolę w tej kwestii odgrywają umowy o wykonanie remontu, umowa o generalne wykonawstwo czy umowa o sprawowanie nadzoru autorskiego nad projektem architektonicznym.

 

Odpowiedzialność za wady

Flip mieszkania i jego sprzedaż rodzi również potencjalne ryzyka związane z odpowiedzialnością za wady. Szybkość transakcji – zakup nieruchomości, jej remont i sprzedaż – powoduje, iż inwestor ma mało czasu na dokładne zapoznanie się ze stanem technicznym nieruchomości. Co więcej, jej remont powoduje, że powstaje ryzyko wystąpienia nowych wad podlegających jego ewentualnej odpowiedzialności. To również obszar, który należałoby objąć przemyśleniem. W zależności bowiem od innych czynników występujących przy tej transakcji, skalę odpowiedzialności inwestora, który przeprowadza transakcje flipu mieszkania, można do pewnego stopnia zmniejszyć lub nawet w całości wyeliminować. Straty związane z zalaniem sprzedanego mieszkania wskutek pęknięcia rury wymienionej pół roku wcześniej przez inwestora dokonującego flipu to kwestia niebagatelna dla wyniku całej inwestycji, nie mówiąc także o niepoliczalnych kosztach związanych z rozwiązaniem takiego problemu.

 

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test