ikona kontaktu

Po czym poznać uczciwego dewelopera?.

Powrót
04.04.2018 | Artykuły
Share Button
Po czym poznać uczciwego dewelopera?
Share Button

Do napisania tego tekstu skłoniła mnie poczyniona w ostatnim czasie obserwacja tego, jak coraz częściej zbudowane są  umowy deweloperskie oferowane do podpisania osobom chcącym kupić własne mieszkanie lub dom. Szalejący od wielu miesięcy popyt na rynku mieszkaniowym o niespotykanej wcześniej skali powoduje  postępujące obniżanie standardów traktowania klientów przez deweloperów. W obliczu dużego zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi deweloperom przestaje zależeć na zapewnieniu nabywcom minimalnego standardu ich praw, które wynikają z przepisów prawnych.

 

Dynamicznie rozwijający się rynek budowlany to także wzrost cen, wynagrodzeń, a także trudności ze znalezieniem pracowników i podwykonawców. Skłania to również deweloperów do dążenia do zmniejszania własnego ryzyka związanego z przekroczeniem terminów realizacji inwestycji – także w sposób niezgodny z prawem i, ujmując to delikatnie, nie do końca uczciwy wobec nabywców. Wychodzi bowiem na to, że nabywca – jako najsłabsze ogniwo łańcucha inwestycyjnego – jest zabezpieczony o wiele gorzej na wypadek opóźnień niż bank, sam deweloper, generalny wykonawca inwestycja i czy inni uczestnicy procesu budowlanego.

 

Kara za opóźnienie

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej, jednym z koniecznych elementów treści każdej umowy deweloperskiej jest określenie wysokości kar umownych należnych nabywcy w razie opóźnienia w wykonaniu zobowiązań z umowy przez dewelopera (pkt 13). Kary umowne są przeciwwagą dla odsetek, których deweloper może żądać od nabywcy, gdy ten spóźni się z zapłatą rat na poczet ceny. Deweloper powinien zapłacić karę umowną co najmniej za opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania albo domu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Dodatkowo, może także ponosić tę konsekwencję za opóźnienie w przedstawieniu lokalu lub domu do odbioru w terminie wskazanym w umowie.

 

Jak ważne są kary umowne dla nabywcy – jako sposób na zrekompensowanie nabywcy skutków opóźnienia oraz zmobilizowanie dewelopera do dotrzymania terminów – świadczą ponadto przepisy art. 25 ustawy deweloperskiej, który mówi o tym, że kary ponoszone przez dewelopera nie mogą być niższe niż te, które miałby ponieść nabywca za opóźnienie, oraz art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej mówiący, iż nawet w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu znacznego opóźnienia w przeniesieniu własności (ponad 120 dni), nabywca zachowuje prawo do rekompensaty w postaci kary umownej – co bez tego zastrzeżenia nie byłoby wcale takie pewne.

Zatem kara umowna jest dla ustawodawcy ważnym środkiem chroniącym interesy nabywców, przede wszystkim w zakresie dotrzymania terminów deklarowanych przez dewelopera.

 

Zamiast kary – odszkodowanie

Jeśli umowa nie przewiduje kar umownych za opóźnienie, wówczas nabywcy przysługuje jedynie zwykłe odszkodowanie za przekroczenie terminu przeniesienia własności lub odbioru. Aby je uzyskać nabywca musi przede wszystkim skalkulować wysokość poniesionych przez siebie strat wynikających z opóźnienia, albo utraconych w ten sposób korzyści. Prócz tego musi także być w stanie udowodnić ich wysokość, najlepiej w sposób nie budzący wątpliwości (np. dokumentami). Typowymi szkodami mogą być np. koszty związane z dłuższym niż pierwotnie zakładał nabywca wynajmowaniem mieszkania albo podwyższone koszty kredytu płacone do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej mieszkania.

W praktyce pojawia się często problem udowodnienia wymiernych i bezdyskusyjnych kosztów, jeśli mieszkanie miało być przeznaczone na cele inwestycyjne (np. na wynajem). Trudno bowiem oszacować jednoznacznie i udowodnić z pewnością, że mieszkanie zostałoby wynajęte, gdyby realizacja inwestycji zakończyła się w terminie. W praktyce często wysokość żądanego odszkodowania jest kwestionowana przez dewelopera (ktoś walczył z firmą ubezpieczeniową w przypadku stłuczki samochodowej, bo jej wycena była nieadekwatna do wyceny właściciela pojazdu?). W konsekwencji nabywca albo zadowala się niższą sumą niż oczekiwana, albo musi walczyć przed sądem – jeśli chce coś uzyskać za opóźnienie dewelopera. W końcu ten nie zrealizował tego, co obiecał.

 

Czym się różni kara umowna od odszkodowania?

Dochodzenie kary umownej jest w porównaniu z odszkodowaniem o wiele łatwiejsze. Nie trzeba udowadniać rozmiaru szkody, przedstawiać kalkulacji, dowodów itp. W zasadzie w grę wchodzi tylko jeden czynnik, którego ustalenie jest w miarę łatwe – czy doszło do opóźnienia w zawarciu umowy (jeśli tak, to o ile) i czy powodem opóźnienia nie było działanie lub zaniechanie samego nabywcy (np. jego opóźnienie w uregulowaniu płatności względem dewelopera). Jeśli powodem opóźnienie jest w zasadzie cokolwiek innego, nabywca może żądać kary umownej – obliczonej jako iloczyn stawki procentowej wskazanej w umowie deweloperskiej i ceny mieszkania albo domu. W praktyce zatem uzyskanie rekompensaty finansowej, która pokrywać będzie straty lub utracone wskutek opóźnienia korzyści będzie o wiele prostsze (np. racjonalne kwestionowanie obowiązku zapłaty kary przez dewelopera będzie mało prawdopodobne) i da nabywcy bardziej przewidywalne rezultaty.

 

Komu jest na rękę brak kar umownych albo zbyt niski poziom kar?

Brak kar umownych albo przewidzenie ich bardzo niskiego poziomu, w tym niezgodnego z wysokością zdeterminowaną przez treść art. 25 ustawy deweloperskiej, jest oczywiście na rękę deweloperowi. Podpisując umowę często nie myślimy o opóźnieniach. W końcu deweloper ma dobrą reputację i jak dotąd nikt nie uskarżał się na opóźnienia. Zresztą każdemu może się to zdarzyć… Niby tak, ale w przypadku inwestycji mieszkaniowych opóźnienie rzędu kilku tygodni to dla nabywcy już wymierne straty finansowe, nawet w wysokości kilku tysięcy złotych. Chociaż deweloper wcześniej nie notował opóźnień na wcześniejszych inwestycjach, nikt nie wie jak będzie tym razem. Lepiej się zabezpieczyć wcześniej i zwrócić uwagę na kary umowne.

 

Czy to jest zgodne z prawem?

Zupełny brak kar umownych w treści umowy deweloperskiej, które byłyby należne nabywcy wskutek opóźnienia dewelopera, jest jednoznacznie niezgodny z prawem. Widać to choćby po treści wspomnianego już wyżej art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej. Nie, nie jest to postanowienie opcjonalne. Jest to postanowienie obowiązkowe. Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17.

W większości umów deweloperskich nabywca ma obowiązek zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w przypadku spóźnienia się z zapłatą rat. Wobec tego wysokość kar umownych, które ma zapłacić deweloper za opóźnienie, nie może być niższa od tej stawki. Obecnie odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 7% w skali roku (ok. 0,019% dziennie) . Zatem przewidzenie kary umownej na niższym poziomie za dzień opóźnienia (np. 0,01%) jest niezgodne z treścią art. 25 ustawy deweloperskiej.

Share Button

Oceń artykuł:

/ 5.

Napisz
Hiszpański. Ppp
Hiszpański. Ppp
11:05 03 Sep 19
Jestem bardzo zadowolona z otrzymanej analizy umowy przedwstępnej i deweloperskiej przeprowadzonej przez pana mecenasa. Wskazuje on jasno na zapisy w umowach, które są niewłaściwe lub powinny zostać doprecyzowane /uzupełnione. Przedstawia jasno możliwe zagrożenia wynikające z zapisów umownych oraz proponuje możliwe rozwiązania. Bardzo profesjonalnie wykonana usługa prawnicza.
Dariusz Kuchta
Dariusz Kuchta
13:00 13 Aug 19
Super obsługa, pełen profesjonalizm w trybie express. Dzięki opinii Pana Bartłomieja udało się uzyskać środki i doprowadzić do ugody, dziękuje.
Kamil Koleśnik
Kamil Koleśnik
11:44 15 Jul 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Profesjonalna, fachowa i bardzo szybka analiza i świetny kontakt. Polecam!
Net Profit
Net Profit
09:37 03 Jun 19
Jak najbardziej mogę polecić usługi Pana dr Bartłomieja Glinieckiego. Analiza umowy wykonana w określonym terminie w bardzo rzetelny i przejrzysty sposób. Otrzymałam w krótkim czasie bardzo fachową pomoc.
Paweł Niemiec
Paweł Niemiec
09:33 30 May 19
Bardzo dokładnie i terminowo wykonana analiza. Teraz rozumiem wszelkie zawiłości umowy deweloperskiej.
Marek Woś
Marek Woś
12:26 28 May 19
Bardzo fachowa pomoc i bardzo szybka analiza. Po otrzymaniu analizy na wszystkie moje pytania otrzymałem odpowiedź oraz dalszą pomoc w dyskusji z deweloperem na temat zmian w umowie. Większość moich obaw zniknęła a nawet udało mi się wynegocjować lepsze warunki. Sam czytałem umowę kilkukrotnie wraz z rodziną i ani razu nie wpadliśmy na to, że coś mogłoby być w pewnym stopniu dla mnie niekorzystne. Jednocześnie cieszę się, że przedstawiciel handlowy był skłonny ze mną dyskutować i nie odmawiał zmian w umowie.
Grzegorz Narożański
Grzegorz Narożański
09:05 27 May 19
Bardzo dobry i szybki kontakt, polecam. Uzyskalem fachowa weryfikacja umowy, dokladnie to o co mi chodzilo.
Wojciech Nagrodzki
Wojciech Nagrodzki
07:40 18 May 19
Jestem bardzo zadowolony z usług Pana Bartłomieja. Prostym i zrozumiałym językiem wyjaśnił mi ryzyka z zapisów umowy deweloperskiej. Cześć z tych zapisów udało się zmienić i zminimalizować ryzyko po mojej stronie. Było to warte wielokrotnie więcej niż opłata za usługę. Nie było też opłat za dodatkowe pytania które powstały w trakcie negocjacji z deweloperem. Rzadko spotyka się ludzi tak profesjonalnych. Polecam z całego serca.
likwidacja majątkowa
likwidacja majątkowa
12:30 30 Apr 19
Bardzo fachowa i uprzejma obsługa, pełna analiza dokumentacji, jasny i prosty przekaz informacji. Gorąco polecam!
Aleksandra Wąsiel
Aleksandra Wąsiel
18:29 22 Mar 19
Fajna opcja dla tych, którzy nie maja czasu na spotkania w kancelarii, dla tych którzy wolą na spokojnie sobie poczytać, dla tych którzy szukają szybkich rzetelnych odpowiedzi. Opinia napisana prostym zrozumiałym językiem, dobry kontakt w sprawie pytań do umowy. Polecam
Anna Łukasik
Anna Łukasik
11:24 14 Mar 19
Bardzo dobry kontakt z klientem, analiza przejrzysta i wykonana ekspresowo. Jestem bardzo zadowolona, dziękuję!
Tomasz Kubera
Tomasz Kubera
10:39 11 Mar 19
Serdecznie Polecam usług Pana Bartłomieja. Analizę umowy otrzymałem zgodnie z zadeklarowanym terminem. Pan Bartłomiej dostrzegł w umowie zagrożenia na które sam bym nie wpadł i zaproponował zapisy które będą lepiej chronić moje interesy.
Kamil Jamrozik
Kamil Jamrozik
17:17 17 Feb 19
Otrzymałem wyczerpującą i napisaną zrozumiałym językiem analizę umowy deweloperskiej. Rekomendacje Pana Bartłomieja okazały się trafione i umożliwiły skuteczne negocjacje z kancelarią oraz polepszenie treści umowy na naszą korzyść. Analiza wykonana została w trybie ekspresowym, a szczególnie ciekawa okazała się 10-stopniowa skala porównawcza z innymi umowami. Dało nam to też poczucie bezpieczeństwa podpisując jedną z ważniejszych umów naszego życia, dlatego serdecznie polecam taką usługę.
Ju B
Ju B
13:45 12 Feb 19
Bardzo szybko, fachowo i przejrzyście wykonana analiza umowy. Dzięki niej miałem możliwość wynegocjowania u dewelopera korzystniejszych zapisów w umowie, które wyeliminowały konkretne ryzyka. Miła komunikacja i profesjonalny wynik pracy. Jestem bardzo zadowolony i będę Pana dalej polecać.
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)

Wyślij maila na adres b.gliniecki@umowadeweloperska.pl albo
zostaw tutaj wiadomość. Odpowiem w ciągu kilku godzin





test