Rozpoczęcie sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. a ustawa deweloperska.

Przepisy ustawy deweloperskiej dają (a raczej dawały) możliwość opóźnienia wdrożenia jednego z najbardziej kosztownych i uciążliwych dla deweloperów instrumentów tej ustawy, jakim jest konieczność przyjmowania wpłat nabywców poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy.  Warunkiem było jednak rozpoczęcie sprzedaży danej inwestycji deweloperskiej przed upływem granicznej daty wejścia w życie ustawy, tj. 29 kwietnia 2012 r. Wielu deweloperów skorzystało z tej możliwości zwłaszcza, że mieli na to co najmniej pół roku czasu od uchwalenia ustawy we wrześniu 2011 r. Co należy rozumieć przez „rozpoczęcie sprzedaży” i jakie inne konsekwencje wiąże z tym faktem ustawa deweloperska?

Wspomniane odsunięcie w czasie stosowania przez dewelopera jakiegokolwiek mieszkaniowego rachunku powierniczego i przyjmowanie wpłat na dotychczasowych zasadach (zwykły rachunek bankowy) jest możliwe na podstawie art. 37 u.o.p.n. (tekst ustawy deweloperskiej). Przepis daje taką możliwość, o ile rozpoczęcie sprzedaży przez dewelopera nastąpiło przed wejściem w życie ustawy, czyli 29 kwietnia 2012 r.

Pojęcie „rozpoczęcie sprzedaży” zostało wyjaśnione w art. 3 pkt 10 u.o.p.n. Za takowe jest uznawane podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Można zatem stwierdzić, że rozpoczęcie sprzedaży to innymi słowy wystosowanie oferty sprzedaży lokali albo domów w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, skierowanej ad publicum. Będą to zatem wszystkie reklamy, ogłoszenia, informacje o możliwości zawierania umów deweloperskich dotyczących określonej inwestycji deweloperskiej. Nie jest traktowana jako rozpoczęcie sprzedaży ogólna informacja reklamująca np. dewelopera, a nie konkretne przedsięwzięcie przez niego realizowane.

Aby rozpocząć sprzedaż w rozumieniu art. 3 pkt 10 u.o.p.n. deweloper powinien dysponować projektem budowlanym oraz prospektem informacyjnym. Przed rozpoczęciem sprzedaży bowiem deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny, co wynika z art. 17 ust. 1 u.o.p.n. Nie wydaje się wszakże konieczne uzyskanie przez dewelopera – w momencie rozpoczęcia sprzedaży – prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości, ani decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż wzór prospektu informacyjnego pozwala na wskazanie, że deweloper takową decyzją jeszcze nie dysponuje. Ponadto, skoro do zawarcia umowy deweloperskiej nie jest konieczne dysponowanie przez dewelopera pozwoleniem na budowę, to tym bardziej nie powinno być to wymagane przy rozpoczęciu sprzedaży i publikacji prospektu informacyjnego.

Aby skorzystać z dobrodziejstwa art. 37 u.o.p.n. i być zwolnionym z obowiązku przyjmowania wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper powinien udowodnić, że rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed kluczową datą 29 kwietnia 2012 r. Nieodzowne mogą się okazać materiały obrazujące podanie do publicznej wiadomości oferty dotyczącej realizowanego przedsięwzięcia. Brak zabezpieczenia wpłat nabywców przez przyjmowanie ich na mieszkaniowy rachunek powierniczy – w oparciu o zwolnienie wynikające z przywoływanego już art. 37 u.o.p.n. – implikuje po stronie dewelopera obowiązek wynikający z art. 38 u.o.p.n. W prospekcie informacyjnym (druga jego część) należy wyraźnie poinformować potencjalnych nabywców, że żaden rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego nie będzie chronił ich wpłat. Nie wystarczy przy tym pozostawić odpowiednich pól jako puste, lecz należy napisać w nich wprost, że deweloper nie stosuje mieszkaniowego rachunku powierniczego ze względu na możliwość wynikającą z treści art. 37 u.o.p.n.

Wbrew spotykanej gdzieniegdzie opinii, rozpoczęcie przez dewelopera sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. nie daje możliwości pominięcia przepisów ustawy deweloperskiej, jak również nie daje możliwości zawierania z nabywcami na warunkach sprzed wejścia ustawy w życie. Wyłączyć można jedynie stosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Pozostałe instrumenty ustawy (np. prospekt informacyjny, forma i elementy treści umowy, zasady odstąpienia, odrębne postępowanie upadłościowe) mają zastosowanie.