Nowelizacja ustawy deweloperskiej na horyzoncie.

Powrót
05.06.2018 | Artykuły
Share Button
Nowelizacja ustawy deweloperskiej na horyzoncie
4 czerwca 2018 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował projekt ustawy zmieniającej przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie nazywanej "ustawą deweloperską". Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej stanowi konsekwencję ogłoszonych na początku 2018 roku planów w tym zakresie i opublikowania przez UOKiK założeń. Ogłoszony właśnie projekt przewiduje bardzo dużo zmian w treści ustawy deweloperskiej, niektóre są naprawdę poważne.
 
Koniec z otwartymi rachunkami powierniczymi

Od początku największe emocje budziła chęć wyeliminowania możliwości korzystania przez deweloperów z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, bez dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Wynika to z faktu, że obecnie w ok. 80-90% inwestycji deweloperzy korzystają właśnie z tego środka ochrony wpłat nabywców. Jednocześnie nie ma aktualnie przypadków wykorzystywania rachunków otwartych z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową. Jeśli nowelizacja ustawy deweloperskiej w proponowanym kształcie zostanie wprowadzone w życie, deweloperzy będą mieli do wyboru rachunki zamknięte (obecnie ok. 11% inwestycji), rachunki otwarte z gwarancją bankową (brak wykorzystania obecnie) oraz rachunki otwarte z gwarancją ubezpieczeniową (brak wykorzystania obecnie).

Spodziewanymi konsekwencjami rynkowymi takich zmian będzie prawdopodobnie wzrost kosztów prowadzenia inwestycji deweloperskich, ograniczenie dostępności finansowania inwestycji przez sektor bankowy, zmniejszenie liczby aktywnych deweloperów, a w dalszej perspektywie - ograniczenie podaży mieszkań i domów oraz wzrost ich cen. Poczytać można o tym choćby w analizie przygotowanej przez UOKiK, która przedstawia prognozy banków. Podobne wnioski prezentuje środowisko deweloperów skupione w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Deweloperzy zresztą  od dawna są przeciwni likwidacji możliwości korzystania z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. UOKiK z kolei broni tej propozycji twierdząc, że wzmocni ona ochronę zapewnianą nabywcom poprzez eliminację najmniej bezpiecznego dla nich środka ochrony wpłat dokonywanych na poczet ceny.

 
Ustawa deweloperska nie tylko dla umów deweloperskich i deweloperów

Drugą poważną zmianą proponowaną przez UOKiK jest znaczne rozszerzenie zakresu stosowania przepisów ustawy. Obecnie obejmuje ona tylko umowy deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. UOKiK chce, by przepisy ustawy i wskazane w niej środki ochrony stosować także do umów dotyczących nabycia udziału w hali garażowej. Prawdziwą rewolucją ma być jednak objęcie przepisami ustawy deweloperskiej także umów zawieranych po wybudowaniu budynku - np. przedwstępnych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (lub przedwstępnych umów sprzedaży), które obecnie nie są regulowane żadnymi szczególnymi przepisami. W ich przypadku deweloper ma mieć obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego, udostępnienia na żądanie nabywcy dodatkowych dokumentów (odpis z KRS, wypis z księgi wieczystej, pozwoleniem na użytkowanie, zaświadczeniem o samodzielności lokalu, zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe przeniesienie własności). Obowiązkowo przeniesienie własności nieruchomości już istniejących poprzedza także odbiór dokonywany na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej.

 
Umowy rezerwacyjne

Całkowitą nowością jest uregulowanie umów rezerwacyjnych. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza szereg nowych przepisów skupionych w osobnym rozdziale 5a (art. 21a-21e). Przewidują one, że zawarcie umowy rezerwacyjnej jest opcjonalne przed zawarciem umowy deweloperskiej albo umowy przedwstępnej (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku). Zawiera ją w formie pisemnej w celu przede wszystkim uzyskania przez nabywcę decyzji kredytowej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości. Zostanie ona zwrócona nabywcy w całości, jeśli nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.

 
Inne zmiany

Ponadto projekt nowelizacji kładzie nacisk na uzyskanie przez dewelopera zgody banku lub wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe przeniesienie własności nieruchomości. Promesa wyrażenia takiej zgody po zapłaceniu całości ceny musi zostać uzyskana przed zawarciem umowy deweloperskiej - w przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Doprecyzowaniu ulegają przepisy o elementach treści umowy deweloperskiej, harmonogramie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, karze umownej, odbiorze nieruchomości, odstąpieniu od umowy deweloperskiej oraz lekkim modyfikacjom ulec ma wzór prospektu informacyjnego.

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przekazany został do konsultacji społecznych, które potrwają do końca czerwca 2018 r. Jeśli zostanie uchwalony, projekt przewiduje 6-miesięczne vacatio legis. W zakresie likwidacji możliwości korzystania z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych okres karencji jest dłuższy, bo 1-roczny od ogłoszenia ustawy. Przedsięwzięcia, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpi przed wejściem w życie nowelizacji, będą mogły nadal być prowadzone z wykorzystaniem otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Do dalszego czytania: projekt, uzasadnienie, OSR i inne dokumenty na stronie Rządowego Centrum Legislacji
Napisz
Przemysław Łobodziński
Przemysław Łobodziński
18:21 02 Aug 18
Pan Bartłomiej rozjaśnił mi wszystkie niejasności w umowie deweloperskiej i zwrócił uwagę na zapisy o których w ogóle nie pomyślałem, że mogłyby być dla mnie niekorzystne. Polecam.
Marcin Miśków
Marcin Miśków
14:41 29 Jul 18
Bardzo sprawny kontakt, kilkakrotna pomoc telefoniczna celem wyjaśnienia wątpliwości, terminowość wykonania usługi, bardzo duża wiedza.
Michal Lipowski
Michal Lipowski
09:06 04 Jul 18
Polecam usługi Pana Bartłomieja, wszsytko dokładnie i na spokojnie wytłuamczył na spotkaniu, oraz doradzał także mailowo. Odpowiadał zawsze bardzo szybko i rzetelnie
Sławomir Kołodziej
Sławomir Kołodziej
19:21 04 Jun 18
Gorąco polecam! Dzięki fachowej i wnikliwej analizie oraz prostemu objaśnieniu elementów umowy udało nam się uniknąć wielu niekorzystnych wpisów w umowie oraz mieliśmy większą świadomość tego co podpisujemy.
Małgorzata Swat
Małgorzata Swat
18:22 09 May 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Wskazał konkretne postanowienia, które są niebezpieczne lub niekorzystne. Wszystko opisane językiem zrozumiałym, jasne i czytelne. W analizie zawarte są również gotowe propozycje zmian niekorzystnych zapisów w umowie deweloperskiej oraz zalecenia dla nabywcy. Dodatkowo Pan dr Gliniecki chętnie i w krótkim czasie wyczerpująco odpowiedział na dodatkowe pytania, które pojawiły się po rozmowie z deweloperem.
Jacek Zbudniewek
Jacek Zbudniewek
13:14 29 Apr 18
Raport z analizy umowy deweloperskiej był nader rzeczowy i zawierał bardzo przystępny opis newralgicznych punktów z propozycjami zmian. Uzyskałem także bardzo szybko cenne wyjaśnienia i wskazówki w odpowiedzi na dodatkowe pytania przesłane mailowo. Polecam!
Maciej Józefczyk
Maciej Józefczyk
17:18 15 Mar 18
Polecam usługi Pana dr Glinieckiego. Terminowo wykonał szczegółową analizę umowy deweloperskiej. Rozwiał moje wątpliwości dotyczące niektórych zapisów. Wskazał pocencjalnie niebezpieczne punkty, czy też punkty niezgodne z prawem. Był pomocny w czasie negocjacji umowy (kontakt e-mail, czas odpowiedzi do 24h). Dał nam pewną dawkę spokoju, że podpisana umowa nie będzie umową nie chroniącą naszych praw. Szczerze polecam usługi Pana Bartłomieja wszystkim osobom nabywającym nieruchomości.
Radosław Polański
Radosław Polański
10:45 16 Aug 17
Pan Bartłomiej Gliniecki zwrócił moją uwagę na potencjalne ryzyko podpisania umowy deweloperskiej oraz zaproponował konkretne rozwiązanie. Terminowo dostarczył analizę i odpowiedział na wszystkie pytania. Jestem bardzo zadowolony i polecam usługi.
Karol Krzywdzinski
Karol Krzywdzinski
13:46 11 Aug 17
Polecam korzystanie z usług dr. Glinieckiego. Udzielona opinia była kompletna i udzielona na deklarowany wcześniej czas (5 dni). Pan Gliniecki nie poprzestał na wskazaniu obszarów do dopracowania z deweloperem, ale zasugerował rozwiązania i był do dyspozycji przez cały czas prowadzenia negocjacji, odpowiadając w krótkim czasie na zadawane pytania. Przekazywał linki do stron w których można było otrzymać dodatkowe informacje.
Kamila Gemel
Kamila Gemel
20:10 24 Jul 17
Serdecznie polecam usługi p. dr Bartłomieja Glinieckiego. Bardzo sprawny i bezproblemowy kontakt, jasna i przejrzysta analiza a także gotowość do odpowiedzi na wszelkie pytania :)
Dariusz Zielonka
Dariusz Zielonka
20:44 23 Jul 17
Z całego serca polecam p. Bartłomieja. Korzystałem z jego usług podczas analizy umowy deweloperskiej - dokonał sprawnej i szybkiej weryfikacji umowy, wypunktował aspekty które były dla mnie (kupującego) niekorzystne i aktywnie uczestniczył w procesie negocjacji z deweloperem. Dzięki pomocy pana Bartłomieja czułem się bezpiecznie podpisując ten ważny dokument.
Michał J. Wojtas
Michał J. Wojtas
12:05 11 Jul 17
Z usług Kancelarii dr Glinieckiego korzystam już po raz trzeci przy okazji inwestycji mieszkaniowej. Za każdym razem doceniam bardzo merytoryczne podejście do analizy umowy deweloperskiej oraz duże zaangażowanie p. Bartłomieja w proces negocjacji korzystnych dla nas zapisów umowy. Polecam współpracę każdemu, kto mając naprzeciwko doświadczonego dewelopera chciałby uzyskać pełen komfort z podpisywanymi dokumentami.
Zobacz wszystkie opinie

Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki

tel. 780 140 555       b.gliniecki@umowadeweloperska.pl

ul. 3 Maja 73, 81-850 Sopot (spotkanie po wcześniejszym uzgodnieniu)

NIP: 586-209-87-32              numer rachunku: 57 1090 1102 0000 0001 0574 6828   (Santander Bank Polska S.A.)